最近，深圳住宅小區(qū)“天花板”恒裕濱城二期，成交了一套約170㎡的房源，總價(jià)約3900萬。

而在今年3月，同戶型價(jià)格還在5000萬左右。

▲12月成交價(jià)約3900萬 | 圖源：@小鹿選房

▲3月成交價(jià)還在4500萬以上

不到一年，跌價(jià)超1000萬，跌幅約22%。

那么，其他豪宅又是什么情況呢？

當(dāng)年最貴的豪宅

現(xiàn)在跌了多少？

@深圳買房計(jì)劃 統(tǒng)計(jì)了部分目前成交單價(jià)10+的豪宅戶型，并對(duì)比現(xiàn)在與高峰期的成交差價(jià)。

▲數(shù)據(jù)來源：@貝殼找房、@行舟深房、網(wǎng)絡(luò)等。

我們發(fā)現(xiàn)：

豪宅大多跌幅在20-40%區(qū)間。

對(duì)比來看，深圳11月二手住宅成交價(jià)約為5.7萬/㎡，較高峰期的約8萬/㎡下跌約28%。

可以看出，豪宅并沒有比普宅更抗跌。

甚至，因?yàn)殡S便一跌都是百萬、甚至千萬，豪宅的虧損有可能會(huì)更嚴(yán)重。

其中，跌幅最大的是：

福田華強(qiáng)北片區(qū)的金茂禮都。

這個(gè)小區(qū)理論上不屬于豪宅，但成交單價(jià)卻完全是豪宅梯隊(duì)的，所以也納入了統(tǒng)計(jì)范圍。

約36㎡的主力戶型，當(dāng)年成交單價(jià)超過23萬/㎡的房源，現(xiàn)在已經(jīng)回落至13萬+/㎡，接近腰斬。

好在戶型小，虧損約300多萬。

而跌最多的，反而是被認(rèn)為非?？沟南忝酆?。

香蜜湖水榭花都，一套約272㎡的房源，從高峰期的7000萬跌至如今的約4280萬。

跌價(jià)超2700萬，足夠買兩套千萬豪宅了。

曾經(jīng)，小區(qū)被認(rèn)為是香蜜湖稀缺的次新房，高峰期成交價(jià)一度超過25萬/㎡，而今年，成交價(jià)已經(jīng)回落至約17萬/㎡。

▲小區(qū)成交價(jià)回落至約17萬/㎡

豪宅不是“跌得少”

而是“跌得慢”？

事實(shí)上，從這些案例，我們可以發(fā)現(xiàn)豪宅跌價(jià)的三個(gè)特點(diǎn)。

一是，整體漲得慢、跌得也慢。

很多人認(rèn)為豪宅跌得少，其實(shí)是因?yàn)楹勒山涣啃?，很難及時(shí)反應(yīng)出市場(chǎng)的變化。

比如，香蜜湖水榭花都在2021-2022年才進(jìn)入成交價(jià)高峰，出現(xiàn)多個(gè)超過20萬/㎡的案例。

甚至，270+㎡的戶型，到2023年才達(dá)到峰值，出現(xiàn)超過25萬/㎡的案例。

▲2021年還未超過20萬/㎡

▲2023年才達(dá)到高峰的25萬/㎡ | 圖源：@行舟深房

而深圳樓市，從2021年開始成交量明顯下降，到2023年時(shí)，成交價(jià)也經(jīng)歷了一場(chǎng)大跌。

相比之下，這些高總價(jià)、客群窄的豪宅，反應(yīng)速度慢了很多。

二是，投資屬性越強(qiáng)、跌幅越大。

當(dāng)下住房開始回歸居住屬性，而之前越多投資屬性、附加價(jià)值的小區(qū)和房子，跌幅也越大。

比如太古城，因?yàn)閾碛猩钲跒称瑓^(qū)的入門級(jí)小戶型，在高峰期被投資客追捧，成交價(jià)一度超過18萬/㎡。

而市場(chǎng)回落后，投資客割肉回血，又導(dǎo)致小區(qū)快速下跌。

▲同戶型從790萬→476萬 | 圖源：@行舟深房

但也因?yàn)槊娣e小、總價(jià)低，所以成交量較大，也更能快速反應(yīng)市場(chǎng)變化。簡(jiǎn)單來說就是：漲得快、跌得也快。

這一點(diǎn)和高總價(jià)豪宅的表現(xiàn)截然不同。

三是，豪宅也受供應(yīng)影響。

比如寶中的壹方中心玖譽(yù)，在高峰期時(shí)幾乎是寶安的TOP1豪宅：次新房、位置好、品質(zhì)不錯(cuò)。

但隨著周邊的新盤如都市茗薈、海納公館、壹號(hào)公館等進(jìn)入二手房市場(chǎng)，小區(qū)的成交價(jià)快速回落。

比如約177㎡的4房戶型，2021年成交總價(jià)超過3400萬、單價(jià)高達(dá)19萬/㎡。而11月最新成交價(jià)是約2230萬、單價(jià)約12.6萬/㎡。

甚至，小區(qū)的成交均價(jià)也跌破了13萬/㎡。

▲同戶型價(jià)格大跌1100萬+ | 圖源：@小冷同學(xué)啊、@行舟深房

相似的，中信信悅灣即將入市，隔壁的翡翠海岸不僅要遭受新房沖擊，還會(huì)被遮擋海景，導(dǎo)致價(jià)格腰斬。

約89㎡的戶型，高峰期賣出2500萬的價(jià)格，今年卻回落至約1420萬。

▲小區(qū)2021年曾賣出28-29萬/㎡的高價(jià) | 圖源：小鹿選房

▲今年成交單價(jià)跌破16萬/㎡

你還知道哪些豪宅跌幅較大？