01

楔子

昨天晚上一個(gè)朋友加了微信，向我討教小區(qū)外墻空鼓的問(wèn)題，因?yàn)樗窃撔^(qū)的業(yè)委會(huì)成員。（如上圖）

我仔細(xì)看了他給我的視頻，并結(jié)合小區(qū)的交付時(shí)間，判斷應(yīng)該是外墻的保溫層出了問(wèn)題。（視頻如下）

這幾十米的高層住宅，山墻面經(jīng)過(guò)一次又一次的維修，就像“窮和尚”的百衲衣一樣，但外墻漏水問(wèn)題依然存在。

現(xiàn)在他們小區(qū)居民的意見(jiàn)也不統(tǒng)一，就想來(lái)問(wèn)問(wèn)我意見(jiàn)，所以就有了這篇文章：為什么在“外墻保溫維修”這件事情上，居民們會(huì)“進(jìn)退兩難”？

02

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

先來(lái)了解一下這個(gè)小區(qū)的基本情況。

風(fēng)荷麗景尚城（西區(qū)）

坐落于上海市嘉定區(qū)嘉定新城核心區(qū)域，東臨裕民南路，北至寶塔路，距滬嘉高速馬陸立交約3公里。從分析圖看，離著遠(yuǎn)香湖不遠(yuǎn)。（如下圖）

整個(gè)項(xiàng)目分東區(qū)、西區(qū)、中區(qū)多期開(kāi)發(fā)，總用地面積15.07萬(wàn)平方米。小區(qū)由上海鼎申置業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)，涵蓋公寓、別墅及高層住宅，建筑年代橫跨2011至2019年。

其實(shí)也就10年左右的時(shí)間，小區(qū)的外立面就破敗成這樣，確實(shí)挺讓人震撼的。

03

不修

為什么說(shuō)居民在“外墻保溫維修”這件事情上“進(jìn)退兩難”？

我們先來(lái)說(shuō)說(shuō)“退”，也就是不修的話(huà)。

因?yàn)?strong>漏水是發(fā)生在自己家里，所以對(duì)于居民來(lái)說(shuō)避無(wú)可避。只要刮風(fēng)下雨，家里就會(huì)漏水，這讓誰(shuí)受得了。即使不是每次下雨都漏水，但是這種緊張的情緒卻揮之不去。

如果漏水不處理，久而久之就會(huì)演變成內(nèi)墻粉刷脫落，甚至是墻體發(fā)霉，這對(duì)身體健康還會(huì)帶來(lái)危害。（如上圖）

所以居民即使想退，也只有一條退路，那就是賣(mài)房走人。但這樣漏水的房子，又怎么能賣(mài)得上價(jià)呢！

03

大修 VS 小修

再來(lái)說(shuō)說(shuō)“進(jìn)”，那就是要修。這也可以分成“小修”和“大修”兩種。

如果是小修，多半就是在飾面層上面刷點(diǎn)防水。（如下圖）

雖然花錢(qián)不多，但大多數(shù)時(shí)候都是修不好的。不然這位朋友也不會(huì)找我咨詢(xún)了，網(wǎng)絡(luò)上也不會(huì)有那么多“外墻漏水該怎么辦？”的帖子了。

如果是大修，那就把原來(lái)的外墻全部鏟除到結(jié)構(gòu)層，然后重新做所有的構(gòu)造層次。（如下圖）

這需要花很多錢(qián)，以前文提到的風(fēng)荷麗景尚城（西區(qū)）為例，大概需要3000萬(wàn)左右的維修費(fèi)用。

這錢(qián)從哪里來(lái)？

可把居民們給難倒了。

其實(shí)我們大多數(shù)老舊小區(qū)的維修基金，余額都不足首期交存額的30%，但外墻大修卻需業(yè)主按面積分?jǐn)偢哳~的費(fèi)用。

以上海玉龍大廈為例，其專(zhuān)項(xiàng)維修資金僅剩200萬(wàn)元，如果要維修外墻，每戶(hù)需自籌1-3萬(wàn)元，這對(duì)于每戶(hù)家庭都不是個(gè)小數(shù)目啊。

即使每戶(hù)出資不多，這種全員出錢(qián)的方案也很難通過(guò)。因?yàn)橥鈮β┧蟾怕适浅霈F(xiàn)在邊套居民家中，而中間套居民就沒(méi)動(dòng)力出資，也就不會(huì)贊成該方案。

山墻保溫脫落原因：

對(duì)于多數(shù)有空腔的外墻外保溫系統(tǒng)，在負(fù)風(fēng)壓區(qū)，空腔內(nèi)空氣壓強(qiáng)大于外界空氣壓強(qiáng)，從而對(duì)外保溫系統(tǒng)產(chǎn)生由空腔內(nèi)向系統(tǒng)外的作用力，即為負(fù)風(fēng)壓力。 外保溫層在負(fù)風(fēng)壓“頻振”狀態(tài)下，會(huì)加速板材的疲勞破壞，嚴(yán)重的就會(huì)發(fā)生脫落現(xiàn)象。

建筑物的負(fù)壓易發(fā)生部位，通常是在與風(fēng)向平行的建筑兩側(cè)和背風(fēng)一側(cè)，其中以建筑兩側(cè)的負(fù)壓最大，所以 山墻最容易造成負(fù)壓破壞 。

所以外墻大修的方案，居民征詢(xún)其實(shí)是很難通過(guò)的。

小修起不到太大的作用；而大修沒(méi)那么多錢(qián)，而且居民的意見(jiàn)也不統(tǒng)一，你說(shuō)外墻維修難不難？

04

其他途徑

也許有朋友會(huì)說(shuō)：這房子才交付10多年，怎么外墻就成這樣了，開(kāi)發(fā)商難道沒(méi)責(zé)任嗎？是不是應(yīng)該他們來(lái)負(fù)責(zé)維修呢？

其實(shí)我們的房子，一般都是5年質(zhì)保期，外墻保溫層通常也是。即使是在保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商還拖拖拉拉的維修，甚至以各種理由推脫責(zé)任。而這種超過(guò)了保質(zhì)期的情況，開(kāi)發(fā)商更不會(huì)同意維修了。

除非居民能舉證：是開(kāi)發(fā)商的原因直接導(dǎo)致了現(xiàn)在這樣的質(zhì)量問(wèn)題。但前期的 檢測(cè)費(fèi)用不便宜，而且過(guò)程也很復(fù)雜，普通居民是很難接受的。

即使第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)證明了是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商也往往采用“拖字訣”，執(zhí)行起來(lái)也很難。比如說(shuō)天津橋園里小區(qū)，居民起訴開(kāi)發(fā)商需耗費(fèi)數(shù)年時(shí)間，且勝訴后執(zhí)行難度也很大。

也許還有朋友會(huì)說(shuō)：這種外墻保溫問(wèn)題這么普遍，政府是不是能給補(bǔ)貼來(lái)大修呢？就像老舊小區(qū)更新電梯那樣呢？

其實(shí)政府資金支持的修繕，大多數(shù)都是針對(duì)老舊小區(qū)的，而老舊小區(qū)一般是指2000年前建成的小區(qū)。

即使是老舊小區(qū)修繕，對(duì)于外立面也并非都是全部鏟除了重新做保溫。另外政府出資的項(xiàng)目，需經(jīng)過(guò)意見(jiàn)征集、方案設(shè)計(jì)、財(cái)政審批等環(huán)節(jié)，居民可能還得排隊(duì)等待。

綜上所述，很多途徑目前都走不通，所以在“外墻保溫維修”這件事情上，居民才會(huì)“進(jìn)退兩難”！

05

結(jié)束語(yǔ)

雖然以前的房子外墻也漏水，但當(dāng)時(shí)的居住條件差，大家還都能湊合著住。而現(xiàn)在我們的生活水平提高了，就應(yīng)該有高品質(zhì)的住宅與之“匹配”，也就是這兩年住建部一直在提的“好房子”的概念。

如果一個(gè)房子連外墻漏水問(wèn)題都解決不了，那怎么談得上是美好生活呢？

從目前來(lái)看，外墻漏水、外保溫脫落等問(wèn)題已經(jīng)成了“通病”問(wèn)題，而且存量住宅的數(shù)量還非常巨大，應(yīng)該引起有關(guān)部門(mén)的重視。

建筑師們?nèi)绻?strong>“行之有效”的修繕解決方案，也歡迎與我交流！