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楔子

昨天晚上一個朋友加了微信，向我討教小區(qū)外墻空鼓的問題，因為他是該小區(qū)的業(yè)委會成員。（如上圖）

我仔細看了他給我的視頻，并結(jié)合小區(qū)的交付時間，判斷應該是外墻的保溫層出了問題。（視頻如下）

這幾十米的高層住宅，山墻面經(jīng)過一次又一次的維修，就像“窮和尚”的百衲衣一樣，但外墻漏水問題依然存在。

現(xiàn)在他們小區(qū)居民的意見也不統(tǒng)一，就想來問問我意見，所以就有了這篇文章：為什么在“外墻保溫維修”這件事情上，居民們會“進退兩難”？

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項目簡介

先來了解一下這個小區(qū)的基本情況。

風荷麗景尚城（西區(qū)）

坐落于上海市嘉定區(qū)嘉定新城核心區(qū)域，東臨裕民南路，北至寶塔路，距滬嘉高速馬陸立交約3公里。從分析圖看，離著遠香湖不遠。（如下圖）

整個項目分東區(qū)、西區(qū)、中區(qū)多期開發(fā)，總用地面積15.07萬平方米。小區(qū)由上海鼎申置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，涵蓋公寓、別墅及高層住宅，建筑年代橫跨2011至2019年。

其實也就10年左右的時間，小區(qū)的外立面就破敗成這樣，確實挺讓人震撼的。

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不修

為什么說居民在“外墻保溫維修”這件事情上“進退兩難”？

我們先來說說“退”，也就是不修的話。

因為漏水是發(fā)生在自己家里，所以對于居民來說避無可避。只要刮風下雨，家里就會漏水，這讓誰受得了。即使不是每次下雨都漏水，但是這種緊張的情緒卻揮之不去。

如果漏水不處理，久而久之就會演變成內(nèi)墻粉刷脫落，甚至是墻體發(fā)霉，這對身體健康還會帶來危害。（如上圖）

所以居民即使想退，也只有一條退路，那就是賣房走人。但這樣漏水的房子，又怎么能賣得上價呢！

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大修 VS 小修

再來說說“進”，那就是要修。這也可以分成“小修”和“大修”兩種。

如果是小修，多半就是在飾面層上面刷點防水。（如下圖）

雖然花錢不多，但大多數(shù)時候都是修不好的。不然這位朋友也不會找我咨詢了，網(wǎng)絡上也不會有那么多“外墻漏水該怎么辦？”的帖子了。

如果是大修，那就把原來的外墻全部鏟除到結(jié)構(gòu)層，然后重新做所有的構(gòu)造層次。（如下圖）

這需要花很多錢，以前文提到的風荷麗景尚城（西區(qū)）為例，大概需要3000萬左右的維修費用。

這錢從哪里來？

可把居民們給難倒了。

其實我們大多數(shù)老舊小區(qū)的維修基金，余額都不足首期交存額的30%，但外墻大修卻需業(yè)主按面積分攤高額的費用。

以上海玉龍大廈為例，其專項維修資金僅剩200萬元，如果要維修外墻，每戶需自籌1-3萬元，這對于每戶家庭都不是個小數(shù)目啊。

即使每戶出資不多，這種全員出錢的方案也很難通過。因為外墻漏水大概率是出現(xiàn)在邊套居民家中，而中間套居民就沒動力出資，也就不會贊成該方案。

山墻保溫脫落原因：

對于多數(shù)有空腔的外墻外保溫系統(tǒng)，在負風壓區(qū)，空腔內(nèi)空氣壓強大于外界空氣壓強，從而對外保溫系統(tǒng)產(chǎn)生由空腔內(nèi)向系統(tǒng)外的作用力，即為負風壓力。 外保溫層在負風壓“頻振”狀態(tài)下，會加速板材的疲勞破壞，嚴重的就會發(fā)生脫落現(xiàn)象。

建筑物的負壓易發(fā)生部位，通常是在與風向平行的建筑兩側(cè)和背風一側(cè)，其中以建筑兩側(cè)的負壓最大，所以 山墻最容易造成負壓破壞 。

所以外墻大修的方案，居民征詢其實是很難通過的。

小修起不到太大的作用；而大修沒那么多錢，而且居民的意見也不統(tǒng)一，你說外墻維修難不難？

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其他途徑

也許有朋友會說：這房子才交付10多年，怎么外墻就成這樣了，開發(fā)商難道沒責任嗎？是不是應該他們來負責維修呢？

其實我們的房子，一般都是5年質(zhì)保期，外墻保溫層通常也是。即使是在保修期內(nèi)，開發(fā)商還拖拖拉拉的維修，甚至以各種理由推脫責任。而這種超過了保質(zhì)期的情況，開發(fā)商更不會同意維修了。

除非居民能舉證：是開發(fā)商的原因直接導致了現(xiàn)在這樣的質(zhì)量問題。但前期的 檢測費用不便宜，而且過程也很復雜，普通居民是很難接受的。

即使第三方檢測機構(gòu)證明了是開發(fā)商的問題，開發(fā)商也往往采用“拖字訣”，執(zhí)行起來也很難。比如說天津橋園里小區(qū)，居民起訴開發(fā)商需耗費數(shù)年時間，且勝訴后執(zhí)行難度也很大。

也許還有朋友會說：這種外墻保溫問題這么普遍，政府是不是能給補貼來大修呢？就像老舊小區(qū)更新電梯那樣呢？

其實政府資金支持的修繕，大多數(shù)都是針對老舊小區(qū)的，而老舊小區(qū)一般是指2000年前建成的小區(qū)。

即使是老舊小區(qū)修繕，對于外立面也并非都是全部鏟除了重新做保溫。另外政府出資的項目，需經(jīng)過意見征集、方案設計、財政審批等環(huán)節(jié)，居民可能還得排隊等待。

綜上所述，很多途徑目前都走不通，所以在“外墻保溫維修”這件事情上，居民才會“進退兩難”！

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結(jié)束語

雖然以前的房子外墻也漏水，但當時的居住條件差，大家還都能湊合著住。而現(xiàn)在我們的生活水平提高了，就應該有高品質(zhì)的住宅與之“匹配”，也就是這兩年住建部一直在提的“好房子”的概念。

如果一個房子連外墻漏水問題都解決不了，那怎么談得上是美好生活呢？

從目前來看，外墻漏水、外保溫脫落等問題已經(jīng)成了“通病”問題，而且存量住宅的數(shù)量還非常巨大，應該引起有關部門的重視。

建筑師們?nèi)绻?strong>“行之有效”的修繕解決方案，也歡迎與我交流！