當前中國不動產行業(yè)正處于多重變革交匯點：一方面，“十五五”期間經濟潛在增速中樞預計維持在4.5%左右，“三新”經濟（新產業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式）占GDP比重已于2024年升至18%，推動企業(yè)空間布局加速重構；另一方面，房地產市場告別高增長，城市家庭人均居住面積達36.52平方米，需求重心已從“有房住”轉向“住得好”；疊加中央城市工作會議明確“內涵式發(fā)展”主基調，城市更新成為盤活存量資產、優(yōu)化城市功能的核心抓手。

在此宏觀與行業(yè)雙重變局下，不動產策略及運營管理的使命正從傳統(tǒng)的“空間供給”躍升為“價值創(chuàng)造”。

白皮書首次提出不動產策略及運營管理領域的五大核心趨勢：策略差異化、價值證券化、設計定制化、運營專業(yè)化、管理智慧化，形成覆蓋資產全生命周期的完整生態(tài)圖景，并提煉出不動產策略及運營管理的范式框架和管理要點。

· 房地產企業(yè)關注“運營收益增值”，通過“輕重并舉”的資產組合部署提高管理效益；

· 自用型企業(yè)強調“戰(zhàn)略協(xié)同與成本優(yōu)化”，將不動產支出（僅次于人力成本的第二大運營成本）納入集中化、扁平化管理體系；

· 投資機構則以“穩(wěn)定現(xiàn)金流與資本退出”為核心，構建多元資產組合對沖市場波動。

截至今年10月底，中國公募REITs總市值約2206億元，僅占滬深兩市股市總市值0.2%，對比國際市場經驗顯示出巨大的發(fā)展空間。白皮書通過對類REITs、ABS、Pre-REITs等工具梳理，系統(tǒng)探討企業(yè)如何實踐“重資產變現(xiàn)、輕資產運營”，從而完成資本閉環(huán)。

錢煒武｜興業(yè)研究

基礎行業(yè)部總經理助理、高級研究員

“當前房地產行業(yè)正處于從重開發(fā)邏輯向經營邏輯轉型的關鍵窗口期。證券化不僅是融資方式的轉變，更是資產價值發(fā)現(xiàn)機制的重構。通過REITs、私募基金等工具，不動產的現(xiàn)金流、運營效率和ESG表現(xiàn)將直接轉化為資本市場定價依據(jù)。這要求資產持有方必須建立以長期穩(wěn)健運營為核心的資產管理能力?！?/p>

· 辦公場景強調健康、協(xié)作與靈活性，模塊化家具、親自然設計成標配；

· 新能源技術如“光儲直柔”系統(tǒng)可降碳10%以上，裝配式改造助力工業(yè)空間功能升級，智能監(jiān)測系統(tǒng)可實現(xiàn)預測性維護——新能源與新建筑技術正深刻重塑傳統(tǒng)資產的價值評估體系和運營模式；

· 此外，通過環(huán)境效率（降本）、社會認同（提升品牌與忠誠度）和治理優(yōu)化（強化風控）三條路徑創(chuàng)造“ESG溢價”，亦將提升資產長期價值。

續(xù)晨｜中國建研院建筑設計院

環(huán)境、健康、可持續(xù)發(fā)展中心主任“在‘雙碳’目標與高質量發(fā)展要求下，建筑的綠色屬性已從加分項轉變?yōu)橘Y產準入的基本門檻。白皮書所倡導的技術路徑不僅關乎環(huán)保合規(guī)，更關鍵的是構建了一套可量化、可交易、可融資的綠色資產價值體系。未來，綠色性能將成為資產估值的核心變量之一?！?/p>

· 辦公樓市場面臨供應高峰與租金下行壓力，業(yè)主須以“文化認同+綠色租約”鎖定核心租戶；

· 零售商業(yè)轉向體驗式消費，非標商業(yè)、濱水公園、奧萊等融合文旅體驗的模式快速崛起；

· 酒店業(yè)加速分化，精選服務型酒店因聚焦睡眠體驗、削減低效公區(qū)而提升回報；

· 長租公寓則借力REITs通道，在一線及新一線城市產業(yè)聚集區(qū)打造高品質、私密化產品，并探索商改住的“再中心化”路徑。

技術應用從單點提效邁向整合智能新階段，這一轉型在仲量聯(lián)行的實踐中已經顯現(xiàn)——

· 拓新：AI智能體可自主執(zhí)行客戶挖掘、招商推廣等復雜任務；

· 提效：端邊云一體化架構使算法應用下沉至樓宇巡檢等邊緣場景；數(shù)字孿生平臺“筑視Visioneer”助力成都某科技企業(yè)精裝項目巡檢頻次降低5倍、問題解決提速3倍；

· 控風險：仲量聯(lián)行獨家一站式租約管理工具“睿界智管”則實現(xiàn)全國租約數(shù)據(jù)統(tǒng)一管控，顯著降低合規(guī)風險。

基于五大趨勢，白皮書進一步提出“全周期不動產價值運營”創(chuàng)新模型，聚焦三大關鍵切入點：精細規(guī)劃、空間運營、資本退出。

未來的資產管理不再孤立看待空間、資本或技術，而是強調系統(tǒng)整合能力——通過金融工具激活資產價值，借助定制設計改善用戶體驗，依托智慧運營保障穩(wěn)定收益，最終實現(xiàn)資產在整個生命周期中的持續(xù)增值。

白皮書特別指出，資產管理正從“價值守護”轉向“價值共創(chuàng)”。資產本身邁向“數(shù)字孿生”雙線管理——基于物聯(lián)網與AI的數(shù)字線程，實現(xiàn)全生命周期的“價值可視化”，讓企業(yè)在動態(tài)變化中把握確定性，以“預見”驅動決策。未來，資產管理將成為企業(yè)戰(zhàn)略的“感知器官”與“決策中樞”，在綠色可持續(xù)、產業(yè)鏈重構、價值運營提升等系統(tǒng)性變革中，構建新型競爭優(yōu)勢。

隨著“十五五”規(guī)劃臨近，城市更新、新質生產力、ESG等國家戰(zhàn)略將持續(xù)重塑不動產價值邏輯。企業(yè)唯有打破傳統(tǒng)空間運營的邊界，以前瞻策略為引、專業(yè)運營為基、智慧工具為翼，方能在變革中把握確定性，于變局中開新局。

*本文標題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作