來源：市場(chǎng)資訊

（來源：金誠同達(dá)）

作者 | 賀國(guó)良 戴善音

過去十年，隨著商業(yè)資產(chǎn)的輕、重屬性逐漸分離，開發(fā)銷售收益與存量運(yùn)營(yíng)收益此消彼長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域極富吸引力的模式之一。不同的模式之間，其資產(chǎn)“輕”化程度可能不同，但管理能力“重”化是其追求的共性。輕資產(chǎn)模式的商業(yè)本質(zhì)是如何切分收入與成本，以及如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)與收益分成的博弈，由此所涉及的法律關(guān)系和法律問題則更加復(fù)雜和多元。因此，我們根據(jù)十?dāng)?shù)個(gè)商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目法律服務(wù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，初步探討商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式是如何進(jìn)化的，主要商業(yè)輕資產(chǎn)模式有哪些，司法實(shí)踐中不同模式的法律風(fēng)險(xiǎn)如何等法律問題。

01.

輕重之辨

輕資產(chǎn)并非新概念。酒店管理行業(yè)早已是成熟的輕資產(chǎn)運(yùn)作體系，其護(hù)城河就是品牌標(biāo)準(zhǔn)、全球分銷以及會(huì)員體系。而物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域更是典型的輕資產(chǎn)模式，如低固定資產(chǎn)投入、依賴無形資產(chǎn)與核心管理能力等。商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式，通常是指商管公司不直接持有商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，而是通過輸出品牌、管理團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)體系和技術(shù)能力，為資產(chǎn)所有者提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，從而獲取服務(wù)性收入的商業(yè)模式。

1. 商業(yè)輕資產(chǎn)模式發(fā)展歷程

國(guó)內(nèi)商業(yè)輕資產(chǎn)發(fā)展是規(guī)模紅利向管理紅利的發(fā)展過程。

該模式肇始于在2015年前后，由兩股力量所推動(dòng)，一方面是房地產(chǎn)調(diào)控的政策壓力，而另一方面商業(yè)中心新開業(yè)數(shù)量急劇增長(zhǎng)而運(yùn)營(yíng)能力不足的市場(chǎng)吸引力，商業(yè)地產(chǎn)便開啟了輕資產(chǎn)試驗(yàn)及擴(kuò)張。商業(yè)輕資產(chǎn)模式使開發(fā)商在壓降負(fù)債而不持有資產(chǎn)的前提下，擴(kuò)大管理面積、增厚管理收入。頭部商管公司依靠品牌輸出與標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系，以“管理半徑擴(kuò)張”的方式實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；l(fā)展。

2023年后，行業(yè)進(jìn)入顯著“存量時(shí)代”，“規(guī)模紅利”觸及到了天花板。在融資收緊、居民消費(fèi)分化、租金增速放緩、商戶擴(kuò)張趨于謹(jǐn)慎、空置率同步上升等背景下，輕資產(chǎn)模式開始集體面臨增長(zhǎng)難、盈利難、責(zé)任重等三大挑戰(zhàn)，唯有真正具有運(yùn)營(yíng)能力并且能夠切實(shí)提升運(yùn)營(yíng)收益與資產(chǎn)價(jià)值的輕資產(chǎn)商管公司，才能憑借“管理紅利”穿越下一個(gè)周期。

2. 商業(yè)輕資產(chǎn)模式辨別標(biāo)準(zhǔn)

判斷輕重資產(chǎn)模式的最主要依據(jù)，在于是否承擔(dān)商業(yè)物業(yè)建造成本、是否擁有商業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)。在重資產(chǎn)模式下，業(yè)主不僅擁有商業(yè)中心的使用權(quán)，而且運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)由業(yè)主方組建，營(yíng)業(yè)收入包括租金收入（包括固定租金、純抽租金、取高租金等）、物業(yè)管理收入、推廣收入、多種經(jīng)營(yíng)收入、停車場(chǎng)收入等等均歸業(yè)主方所有。業(yè)主方亦承擔(dān)物業(yè)服務(wù)支出（涵蓋物業(yè)員工成本、物業(yè)能源費(fèi)、運(yùn)行維修費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、其他支出等）、行政管理費(fèi)用（如運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的薪資、獎(jiǎng)金等、在日常政辦公成本等）、推廣支出、維修費(fèi)用、折舊等等全部經(jīng)營(yíng)支出。

輕資產(chǎn)模式下，其本質(zhì)就是業(yè)主方與輕資產(chǎn)管理方之間通過談判及交易協(xié)議劃分及界定上述收入與成本、對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行博弈。不同的輕資產(chǎn)模式，其資產(chǎn)“輕”化程度是不同的，但管理能力“重”化是輕資產(chǎn)模式的核心。比較典型的輕資產(chǎn)模式是委托運(yùn)營(yíng)管理模式、整租管理模式、純品牌輸出模式或者品牌輸出與前兩種模式的結(jié)合。真正成功的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，需要在招商能力、運(yùn)營(yíng)能力、場(chǎng)景創(chuàng)新能力、法律風(fēng)險(xiǎn)控制能力等方面形成難以復(fù)制的“重”能力壁壘。

02.

輕重之變

實(shí)踐中，根據(jù)商業(yè)輕資產(chǎn)的輕重變化情況，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式可歸納為以下四種類型：

1. 委托管理模式

委托管理模式是指業(yè)主或資產(chǎn)持有方將商業(yè)項(xiàng)目全權(quán)委托給專業(yè)商管公司運(yùn)營(yíng)管理，商管公司負(fù)責(zé)招商、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等全部工作，收取管理服務(wù)費(fèi)。委托管理屬于比較輕的商業(yè)輕資產(chǎn)管理模式。

委托管理模式又分為兩種方式，其一是全權(quán)委托管理。業(yè)主將項(xiàng)目從前期規(guī)劃、招商到運(yùn)營(yíng)的全流程委托給管理公司，管理公司收取管理費(fèi)和/或業(yè)績(jī)分成。其二是模塊化委托。業(yè)主可根據(jù)需求選擇委托部分環(huán)節(jié)，如僅前期規(guī)劃、招商方案及實(shí)施、物業(yè)管理或營(yíng)銷，管理公司按服務(wù)內(nèi)容收費(fèi)。

委托管理模式的典型特點(diǎn)是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，業(yè)主保留物業(yè)產(chǎn)權(quán)，將經(jīng)營(yíng)管理權(quán)委托給專業(yè)管理公司，商管公司不承擔(dān)物業(yè)建造成本，也不承擔(dān)租金風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)、招商、營(yíng)銷等事務(wù)，商管公司的收入（開業(yè)前咨詢服務(wù)費(fèi)、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及增值服務(wù)費(fèi)等）相對(duì)穩(wěn)定。實(shí)操中，委托管理模式也不排除商管公司對(duì)某些商業(yè)項(xiàng)目投入改造成本，但相關(guān)收益分配方式亦是先收回其投資，然后根據(jù)商管合同的約定對(duì)經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行分配等。

2. 整租運(yùn)營(yíng)模式

整租運(yùn)營(yíng)模式（又稱“二房東”模式）是指商管公司整租商業(yè)物業(yè)，支付租金給業(yè)主方，通過租金差價(jià)、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)及增值服務(wù)（如營(yíng)銷推廣、物業(yè)維護(hù)等）獲取收益。該模式通常由具有品牌影響力、有成熟運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的商管公司主導(dǎo)，商管公司運(yùn)營(yíng)自主權(quán)較大。

整租模式的特點(diǎn)是輕資產(chǎn)方無需承擔(dān)物業(yè)購置成本，但要承擔(dān)租金成本、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。部分整租項(xiàng)目還需要投入一次性裝修改造成本，對(duì)資金實(shí)力以及現(xiàn)金流要求較大。整租運(yùn)營(yíng)是比較重的商業(yè)輕資產(chǎn)管理模式。

3. 品牌輸出模式

品牌輸出模式是指商管公司授權(quán)業(yè)主方使用其商業(yè)品牌，并根據(jù)業(yè)主方的委托范圍確定是否提供搭建管理團(tuán)隊(duì)、輸出運(yùn)營(yíng)體系等服務(wù)。該模式比委托管理模式更“輕”，商管公司不投入任何資金，也不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但需要具備強(qiáng)大的品牌影響力和成熟的運(yùn)營(yíng)體系作為支撐。

實(shí)踐中，品牌輸出模式往往與委托管理模式、整租運(yùn)營(yíng)模式結(jié)合起來，構(gòu)成該兩種模式的組成部分。根據(jù)我們的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，純品牌輸出而不提供其他服務(wù)的模式比較少見，主要是用于勾地或者冠名。如貴州某項(xiàng)目中，品牌輸出方收取一次性冠名費(fèi)【】萬元，開業(yè)次年起根據(jù)租金收入分比例提成冠名委管費(fèi)：【】%（【】萬元≤租賃合同總收入≤【】萬元）×（租賃合同總收入-【】萬）。

4. 基金/REITs模式

基金/REITs模式是指通過專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)基金管理人發(fā)起設(shè)立私募基金，該私募基金根據(jù)其收購標(biāo)準(zhǔn)收購在建或者已建或者運(yùn)營(yíng)中的商業(yè)資產(chǎn)，由專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)提升，待收益穩(wěn)定后將資產(chǎn)注入REITs完成退出。

基金/REITs模式形成“募資—收購—運(yùn)營(yíng)—退出”的完整閉環(huán)。這一模式將資本工具與運(yùn)營(yíng)能力深度耦合，籌資團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)募集資金，收購團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目收并購，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)創(chuàng)造運(yùn)營(yíng)收益，資本團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)將運(yùn)營(yíng)收益轉(zhuǎn)換為資本市場(chǎng)的估值。上述閉環(huán)是環(huán)環(huán)相扣，整個(gè)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目全流程進(jìn)行信息打通以及操作協(xié)同，從根本上解決了“輕資產(chǎn)無改造權(quán)”的難題。

我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過REITs盤活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求，適時(shí)推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，可提升多層次資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

綜上，實(shí)踐中，由于商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式可能為復(fù)合型法律關(guān)系，為避免將來發(fā)生爭(zhēng)議而產(chǎn)生歧義，資產(chǎn)持有方與商管方一般會(huì)在委托運(yùn)營(yíng)管理合同中約定，“雙方明確，委托方與管理方之間除本合同項(xiàng)下合作關(guān)系外，不存在其他合資、合伙、聯(lián)營(yíng)或委托開發(fā)等任何合作開發(fā)關(guān)系，委托方不得以管理方及其關(guān)聯(lián)方名義或代理人身份從事任何活動(dòng)。本合同期限內(nèi)，委托方對(duì)任何第三方所做的與合作大商業(yè)有關(guān)的任何承諾以及產(chǎn)生的任何責(zé)任和義務(wù)，均由委托方負(fù)責(zé)或承擔(dān)?！?/p>

03.

輕重之辯

商管公司進(jìn)入輕資產(chǎn)領(lǐng)域，其拓展路徑主要有三種：其一是，承接關(guān)聯(lián)地產(chǎn)母公司及其他關(guān)聯(lián)公司的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)服務(wù)，對(duì)母公司存在資源依賴。其二是，向獨(dú)立第三方商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輸出運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)；其三是，投資收購，通過與投資機(jī)構(gòu)合作或小股操盤，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)工作。司法實(shí)踐中，業(yè)主與商管公司發(fā)生爭(zhēng)議主要集中第二、第三種外拓的商管項(xiàng)目，并且委托管理、整租運(yùn)營(yíng)等模式下的糾紛呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)與裁判規(guī)則。

1. 委托管理模式中，若合同各方對(duì)委托范圍存在爭(zhēng)議的，須結(jié)合合同條款進(jìn)行理解。

如(2018)最高法民申5604號(hào)案件重，最高法院認(rèn)為，“亨祥公司作為商場(chǎng)開辦方與招商代理方唐人公司簽訂《委托合同》，委托唐人公司對(duì)案涉商鋪進(jìn)行招商引資、投資管理，雙方在合同第七條乙方義務(wù)中明確約定：‘13、乙方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、地方法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，不得侵害他人合法權(quán)益，不經(jīng)甲方書面認(rèn)可，不得以甲方名義開展經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，并應(yīng)自行承擔(dān)開展經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的虧損?！Y(jié)合合同的其他條款可知，亨祥公司并不負(fù)責(zé)商鋪的具體運(yùn)營(yíng)管理，其只是按照約定享有收取商鋪出租收益的權(quán)利，而唐人公司作為專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，理應(yīng)是在對(duì)案涉商鋪的現(xiàn)狀充分考察、對(duì)商鋪預(yù)期經(jīng)營(yíng)充分預(yù)估的基礎(chǔ)上才與亨祥公司簽訂《委托合同》，因此唐人公司應(yīng)按照合同約定的內(nèi)容履行自己的義務(wù)，承擔(dān)因招商不利，發(fā)生違約的后果?！?、關(guān)于一、二審判決對(duì)本案的定性是否錯(cuò)誤的問題。根據(jù)唐人公司與亨祥公司簽訂的《委托合同》中所約定的內(nèi)容，雙方的民事法律關(guān)系的性質(zhì)應(yīng)為委托合同關(guān)系，而且唐人公司在一、二審中從未對(duì)本案的定性提出過異議，故，其申請(qǐng)?jiān)賹徴J(rèn)為一、二審判決定性不當(dāng)，適用法律錯(cuò)誤的理由亦不能成立。”

2. 品牌輸出模式中，若品牌輸出方違約時(shí)，可能須退還部分品牌使用費(fèi)、賠償因更換品牌標(biāo)牌的損失。

在(2025)蘇09民終1511號(hào)案件中，法院查明事實(shí)，“2023年3月31日，百某公司（甲方）與南京宏某公司（乙方）簽訂《關(guān)于大豐某廣場(chǎng)（原案名）之委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，……因乙方具有豐富的大型商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)資源，甲方擬將該商業(yè)按照合同約定整體委托由乙方獨(dú)立運(yùn)營(yíng)管理?！献髌趦?nèi)，品牌使用費(fèi)為100萬元，甲方于本合同蓋章后10日內(nèi)支付給乙方100萬元。鑒于甲方簽訂本合同后擬借助“弘某”品牌與雙方溝通合作大商業(yè)開發(fā)、銷售等事宜，故甲方承諾該等品牌使用費(fèi)為一次性費(fèi)用，甲方支付后，無論何種原因?qū)е卤竞贤崆敖K止或解除的，乙方均不再退還甲方該等費(fèi)用。但如乙方原因違法提前單方解除本合同的，則雙方同意按照如下方案由乙方退還已收取的品牌使用費(fèi)：退還品牌使用費(fèi)金額=100萬×（10年-自本協(xié)議簽訂之日起至本合同解除日已履行期限）/10年。”法院認(rèn)為，“關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)2，百某公司損失數(shù)額認(rèn)定是否適當(dāng)。一審中，雙方一致認(rèn)可案涉《關(guān)于大豐紅某廣場(chǎng)（原案名）之委托經(jīng)營(yíng)管理合同》于2024年5月28日解除，故可認(rèn)定雙方一致協(xié)商解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。合同解除后，當(dāng)事人可以請(qǐng)求賠償損失。百某公司主張品牌使用費(fèi)損失100萬元，鑒于江蘇豐某公司單方撤回已派人員，一審判決江蘇豐某公司退還品牌使用費(fèi)金額88.3萬元符合約定，一審認(rèn)定百某公司品牌使用費(fèi)損失11.7萬元適當(dāng)?！鼡Q“弘某”標(biāo)牌產(chǎn)生費(fèi)用18000元標(biāo)牌廣告費(fèi)，均系按照江蘇豐某公司要求而產(chǎn)生的費(fèi)用，且供應(yīng)商已完成了相關(guān)合同義務(wù)，屬百某公司應(yīng)付費(fèi)用，一審將該兩項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入損失并無不當(dāng)?！?/p>

3. 商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)項(xiàng)目中，商管公司應(yīng)根據(jù)該商業(yè)項(xiàng)目提供有針對(duì)性、代表性的服務(wù)。

(2024)陜01民終23040號(hào)案件中，商業(yè)輕資產(chǎn)公司提供的前期咨詢顧問服務(wù)不符合合同約定，未體現(xiàn)對(duì)該商業(yè)項(xiàng)目的針對(duì)性、代表性，法院酌定支持部分咨詢費(fèi)。法院認(rèn)定事實(shí)，“2022年7月29日，A公司作為委托方、甲方，B公司作為受托方、乙方，雙方簽訂《服務(wù)協(xié)議》，約定乙方接受甲方委托，就西安H廣場(chǎng)項(xiàng)目，乙方為甲方提供第一階段前期咨詢顧問服務(wù)，第二階段輕資產(chǎn)輸出管理服務(wù)?！倍彿ㄔ赫J(rèn)為，“就B公司主張A公司向其支付剩余合同款項(xiàng)24萬元問題應(yīng)否支持問題。B公司作為服務(wù)提供方應(yīng)向A公司提供符合合同目的的服務(wù)成果。雖然B公司向A公司提交了項(xiàng)目定位規(guī)劃咨詢報(bào)告終稿，但根據(jù)A公司提交的公證資料顯示B公司提交的終稿報(bào)告中確有多處數(shù)據(jù)、圖片來自網(wǎng)絡(luò)，在B公司未說明其數(shù)據(jù)來源真實(shí)、合法性的情況下，B公司提供終稿報(bào)告的合理性與準(zhǔn)確性難以確定，對(duì)A公司簽訂涉案《服務(wù)協(xié)議》目的實(shí)現(xiàn)造成一定影響。因此一審法院綜合B公司的義務(wù)履行情況，酌定A公司向B公司支付剩余咨詢服務(wù)費(fèi)14萬元，符合本案實(shí)際情況，本院不再予以調(diào)整。因B公司未全面勤勉履行其合同義務(wù)，故一審對(duì)B公司主張的遲延支付咨詢服務(wù)費(fèi)利息不予支持，亦無不妥，本院予以維持。”

4. 整租管理模式中，交易各方如何約定整租面積對(duì)于租金收入有極大影響。

在（2019）豫0184民初9189號(hào)案件中，法院詳細(xì)分析了建筑面積與使用面積的區(qū)別，以及對(duì)租金的影響?！氨驹赫J(rèn)為，雙方之所以會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議，且數(shù)額如此巨大，是因?yàn)殡p方對(duì)租賃合同約定的收取租金的計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)的理解產(chǎn)生歧義。東岳公司主張按租賃物的使用面積計(jì)取租金；華商匯主張根據(jù)租賃市場(chǎng)的慣例，按建筑面積計(jì)取租金。本院認(rèn)為，《租賃合同》第一條約定“物業(yè)面積為8.27萬㎡（以房管局測(cè)繪的使用面積為準(zhǔn)，計(jì)租面積不應(yīng)含電梯、消防梯、公共設(shè)備用房的面積）”，第二條約定“租賃面積：8.27萬㎡（以房產(chǎn)證載的使用面積為準(zhǔn)，計(jì)租面積不應(yīng)含電梯、消防梯、公共設(shè)備用房的面積）；租金價(jià)格：第1--3年每年的租金標(biāo)準(zhǔn)為【按“當(dāng)層單價(jià)×當(dāng)層建筑面積”計(jì)得各層租金之和計(jì)算……”，隨后，雙方在《租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》附加第8條約定“A館的全部物業(yè)用房無償交給乙方使用，……”，根據(jù)《租賃合同》第一條、第二條前半部分，租金收取標(biāo)準(zhǔn)是按房管局測(cè)繪的使用面積或是按房產(chǎn)證載的使用面積，但第二條后半部分“租金價(jià)格：第1--3年每年的租金標(biāo)準(zhǔn)為【按“當(dāng)層單價(jià)×當(dāng)層建筑面積”，為此，華商匯公司主張根據(jù)租賃市場(chǎng)慣例，應(yīng)按當(dāng)層建筑面積計(jì)取租金。本院認(rèn)為，參照建設(shè)部發(fā)布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中關(guān)于房屋建筑面積、房屋使用面積的涵義，“房屋建筑面積”是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固、層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑?！胺课莸氖褂妹娣e”系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算?？梢缘贸鼋ㄖ娣e包含使用面積，使用面積是建筑面積的一部分。故雙方合同第二條后半部分中“建筑面積”不應(yīng)做擴(kuò)大解釋，應(yīng)理解為“使用面積”，亦即套內(nèi)建筑面積。本案東岳公司與華商匯公司經(jīng)協(xié)商一致選擇“按房管局測(cè)繪的使用面積或是按房產(chǎn)證載的使用面積”作為收取租金的依據(jù)，系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)作為判定涉案租賃合同租金的計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)。華商匯公司以租金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按租賃市場(chǎng)慣例，以租賃物的建筑面積計(jì)取租金的抗辯意見，與合同約定不符，不予支持?！?/p>

5. 商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式中，商管公司要重點(diǎn)關(guān)注是否獲得穩(wěn)定的、可持續(xù)的管理權(quán)。

在(2025)遼02民終5843號(hào)案件中，法院認(rèn)為，“對(duì)于某丁公司是否享有優(yōu)先承租權(quán)的問題。首先，《租賃合同》第2.2條中約定，‘在本租約期滿后，除非甲方、乙方收歸房產(chǎn)自用，否則同等條件下丙方有優(yōu)先權(quán)繼續(xù)承租，條件由雙方另行通過友好協(xié)商，商議后另立租約’。雙方當(dāng)事人對(duì)于該條約定的‘自用’的含義產(chǎn)生爭(zhēng)議。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第一條規(guī)定：‘人民法院依據(jù)民法典第一百四十二條第一款、第四百六十六條第一款的規(guī)定解釋合同條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)以詞句的通常含義為基礎(chǔ)，結(jié)合相關(guān)條款、合同的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠信原則，參考締約背景、磋商過程、履行行為等因素確定爭(zhēng)議條款的含義。”’本案中，按照詞語的通常理解，‘自用’核心指向‘主體自行實(shí)際使用’，強(qiáng)調(diào)對(duì)房產(chǎn)的直接使用，不以獲取經(jīng)營(yíng)收益為目的，與‘自營(yíng)’存在明顯區(qū)別；從合同簽訂的目的來看，案涉合同約定‘租賃案涉房產(chǎn)用于某丁公司進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)’，即某丙公司簽訂合同時(shí)即認(rèn)可某丁公司對(duì)案涉房屋進(jìn)行出租并獲得商業(yè)收益，案涉合同第2.2條的約定實(shí)質(zhì)是各方對(duì)某丁公司長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)益的保障，排除了某丙公司以自行經(jīng)營(yíng)為由解除租賃關(guān)系或拒絕續(xù)租的情況。某丙公司未提供證據(jù)證明當(dāng)事人之間對(duì)‘自用’有不同于詞句的通常含義的其他共同理解，綜合合同簽訂的整體情況，案涉合同2.2條約定的‘自用’，難以擴(kuò)展理解包含‘自營(yíng)’的含義。某丙公司向商戶發(fā)布的公告表明其自行向商場(chǎng)內(nèi)的商戶收取相關(guān)費(fèi)用，不屬于合同約定的‘自用’范疇，某丁公司主張優(yōu)先承租權(quán)具有充分合同及事實(shí)依據(jù)。”

桓公問于管子曰：“輕重之?dāng)?shù)惡終？”管子對(duì)曰：“若四時(shí)之更舉，無所終。”商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式涉及綜合復(fù)雜的法律問題，其商業(yè)邏輯就是如何劃清業(yè)主監(jiān)管權(quán)與商管運(yùn)營(yíng)權(quán)的界限、資產(chǎn)“輕”化、管理“重”化之間的平衡、投入與產(chǎn)出的沖突、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)與收益分享的匹配等等，其實(shí)質(zhì)都是在權(quán)衡輕重。具有商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的律師團(tuán)隊(duì)能夠助力業(yè)主方或者管理方將這種輕重調(diào)整到合乎交易各方的要求，“輕重調(diào)于數(shù)而止”，以防范相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

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