近期多家企業(yè)年報發(fā)布，長租公寓行業(yè)的兩大龍頭企業(yè)萬科泊寓&貝殼租賃都披露了自家的2025年“收成”。今天我們來看看這兩家龍頭公寓企業(yè)的處境如何？

在管規(guī)模

2025年底，萬科泊寓新拓展房源2.27萬間，凈新增開業(yè)0.66萬間。共運營管理27.02萬間長租公寓，開業(yè)19.78萬間，出租率95.4%，規(guī)模上仍是集中式公寓的絕對老大。

2025年底，貝殼租賃業(yè)務(wù)在管房源規(guī)模突破70萬套，較2023年末的21萬套兩年內(nèi)增長超2.3倍，成為國內(nèi)分散式租賃托管領(lǐng)域的絕對龍頭。

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兩大龍頭企業(yè)都在深耕輕資產(chǎn)服務(wù)

雖然泊寓和貝殼的商業(yè)模式完全不同，但相同點是兩家企業(yè)都傾向輕資產(chǎn)管理模式。萬科泊寓通過輕資產(chǎn)委托管理的房源已達10.5萬間，成為業(yè)內(nèi)首個輕資產(chǎn)受托管理規(guī)模突破10萬間的集中式長租公寓企業(yè)，輕資產(chǎn)托管房源占比達38.6%，這一比例還在不斷提升。貝殼租賃業(yè)務(wù)更不必說，中介平臺是其基本盤，核心產(chǎn)品“省心租”在上海一個城市已經(jīng)率先突破10萬套，雖然自如也在涉獵重資產(chǎn)項目，與景順房地產(chǎn)合資成立星耀如景，意在補齊“投融建管退”閉環(huán)，但增速遠不及省心租。

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輕資產(chǎn)服務(wù)下的路徑不同

萬科泊寓聚焦集中式公寓的輕資產(chǎn)服務(wù)，主要包含兩類業(yè)務(wù)：一類是企客差旅新賽道，即泊寓通過包租、定制化宿舍、商旅短租等方式服務(wù)企業(yè)客戶。2025年泊寓服務(wù)企業(yè)客戶超7100家，企業(yè)客戶占比達22.6%；新增企業(yè)員工認(rèn)證人數(shù)同比提升47.9%；商旅短租入住量同比增長13.0%，泊寓通過先行搶占這一賽道得到快速增長。一類是“非住改租”業(yè)務(wù)，即通過盤活酒店、辦公、產(chǎn)業(yè)配套宿舍等資產(chǎn)，與國資國企深度合作，2025年運營此類房間數(shù)超過9000間。雖然不涉及重資產(chǎn)的資金沉淀，但是從收房、裝修到管理的底層都是資產(chǎn)增值邏輯，要考驗企業(yè)精細化運營能力。

貝殼則聚焦分散式房源，面對廣大散戶，通過解決房東和租客之間的信息差和管理服務(wù)問題分別向業(yè)主收費和向客戶收費，不需要“躬身入局”，賺的是流量和服務(wù)的錢。

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不同運營模式下，盈利能力相差甚遠

2025年萬科凈收入36.66億元，凈收入增長率為-0.97%，陷入“不增收也不增利”的倒退處境，雖然規(guī)模還在增長，但是盈利卻滑鐵盧。從歷史年報來看，2023年萬科泊寓歷經(jīng)8年擴張后在成本法下首次實現(xiàn)盈利，業(yè)務(wù)發(fā)展進入新的階段，但隨后兩年萬科又被拖進包租模式的深淵，雖然2025年并未公布盈利情況，但從萬科集團2025年發(fā)布一份擔(dān)保公告可以窺探一二。2024年深圳泊寓年營收12.39億，凈利潤3194萬元，而到2025年深圳泊寓前11個月，營業(yè)收入10.5億元，利潤總額-1.1億元，凈利潤-8,881.32萬元。從盈利3000多萬到虧損近億，深圳泊寓給出的理由是本年由于萬村租約進入調(diào)漲周期，部分樓棟出現(xiàn)虧損，箭頭直指萬村計劃，去年更爆發(fā)10余家門店被清退的風(fēng)波。當(dāng)年高價拿的房，現(xiàn)在成為拖累整體集團的掣肘。（）

圖：2022-2025年萬科泊寓規(guī)模及營收情況（年報）

貝殼租房以“平臺服務(wù)”為核心的輕資產(chǎn)路徑，實現(xiàn)自身的利潤爆發(fā)，2025年貝殼租賃業(yè)務(wù)全年凈收入達219億元，同比增長52.8%；貢獻利潤率躍升至8.6%，首次實現(xiàn)全年盈利。成立四年以來，貝殼租賃業(yè)務(wù)營收一直出于超高速增長，對集團的貢獻利潤率從2023年的1%、2024年5%，增長至2025年8.6%，同比增長3.6個百分點，驗證了輕托管模式的強大生命力。其高速增長有兩大引擎：一是省心租的收費模型遠超傳統(tǒng)傭金模式；二是深度綁定AI技術(shù)，人效大幅提升。僅2025年三季度，貝殼租房業(yè)務(wù)貢獻利潤就超過1億元。（）

圖：2022-2025年貝殼租賃業(yè)務(wù)規(guī)模及營收情況（年報）

2025年，萬科泊寓受困于“包租”模式的歷史遺留成本，尤其是萬村計劃帶來的租約調(diào)漲壓力，導(dǎo)致深圳公司由盈轉(zhuǎn)虧，但也通過企業(yè)差旅賽道實現(xiàn)彎道超車，但還需要時間來消化深圳城中村的存量包袱，真正轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營。貝殼憑借省心租輕資產(chǎn)、平臺化、AI賦能的“輕托管”模式，在規(guī)模與利潤上雙雙爆發(fā)，但是對于行業(yè)而言，貝殼的吸金能力也難以復(fù)制。

注：本文不存在拉踩，兩家龍頭企業(yè)運營模式也完全不同，僅為客觀陳述年報數(shù)據(jù)。

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