時間倒回2021年，如果有人告訴你：

海珠逸景翠園價格會從6萬跌到2萬，你肯定覺得這人瘋了——海珠的紅盤標(biāo)桿盤，憑什么腰斬？

但如今看，現(xiàn)實就是這么魔幻。

高峰期飆升至6.6-6.8萬/㎡的逸景翠園，最近成交了一套118.95㎡三房，折合單價約2.6萬/㎡，跌幅超60%，不止腰斬，相當(dāng)于打了4折。

當(dāng)然，單套難免存在特殊性，我們再來看看小區(qū)整體情況如何。

個例降價房源？

逸景翠園是海珠的一個大社區(qū)，總戶數(shù)超6000戶，位于廣州大道南板塊，還在城市新中軸線上，周邊配套非常完善。

比如出門就是地鐵11號線逸景站，合生廣場、合生新天地、萬達廣場等商場都在附近，中小學(xué)、政府機關(guān)、海珠濕地公園等也都在項目周邊，生活氛圍相當(dāng)成熟。

小區(qū)目前掛牌在售270多套，11月掛牌價4.3萬/㎡，成交均價3.1萬/㎡，但也不排除還有2字頭房源。

回看近三年的數(shù)據(jù)，逸景翠園的市場波動，其實是隨著大環(huán)境在變動——

價格呈下降趨勢，多套數(shù)成交主要集中在某幾個月份。

小區(qū)近三年跌幅32.5%，幅度與板塊、區(qū)域甚至全市都差不多。

很顯然，市場洪流下，單盤走向基本與大勢保持一致。

從成交戶型上看，三房一直是熱門，占比6成，其次是四房，說明逸景翠園一直是海珠改善二手房的頭部選擇之一。

項目周邊的小型社區(qū)疊彩園，最新一套成交記錄，108.7㎡南向三房單價3萬/㎡。

從面積段和戶型上看，兩個小區(qū)的南向三房都還保持在3字頭，相比之下，逸景翠園跌回2字頭的基本都是北向房源。

要說降幅，海珠區(qū)經(jīng)典盤珠江帝景苑必然是榜上有名的，從高峰期的11萬/㎡，到現(xiàn)在的4字頭，說是過山車不過分。

比如154㎡改善四房，今年10月成交4.7萬/㎡，2023年8.5萬/㎡，降幅44.7%，兩年時間將近腰斬。

就改善買家來說，海珠西的熱門小區(qū)光大花園目前成交均價3.7萬/㎡。

其中，三房戶型最新成交仍在4字頭，但相比當(dāng)年7-8字頭的單價，也接近腰斬了。

由此可見，逸景翠園的腰斬不是個例。

因為，在流動性收緊、市場普遍下行的系統(tǒng)性風(fēng)險面前，任何一個板塊或社區(qū)都難以獨善其身。

市場波動下

更要實時調(diào)整心態(tài)

最后提醒一下，當(dāng)下正是用放大鏡看房的時代，無論買家還是賣家都需要重新調(diào)整心態(tài)：

買家對于大量降價房源，建議多深究原因——

是樓層、朝向、戶型等硬傷，還是社區(qū)老化、管理不善等其他問題？不要只因為降價就沖動買入未來更難流動的資產(chǎn)。

至于賣家，需要調(diào)整心理預(yù)期——要認(rèn)識到高峰期價格已是過去式，合理定價、降價才是二手房成交的首要前提。

畢竟，當(dāng)下二手房的核心屬性，正在回歸居住價值。

海珠，乃至廣州樓市，正走在一條價值回歸的必經(jīng)路上，或許顛簸，但方向清晰。

我們也是時候轉(zhuǎn)變心態(tài)看待二手房市場的任何變化了。