3年前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在第一財(cái)經(jīng)撰文稱：如果通過提質(zhì)增效，能夠讓300萬億元國(guó)企總資產(chǎn)的回報(bào)率提高1個(gè)百分點(diǎn)，就有3萬億元收益增加，基本可以彌補(bǔ)土地財(cái)政消減帶來的收入缺口。

根據(jù)國(guó)務(wù)院報(bào)告，截至2024年末，全國(guó)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)401.7萬億元，國(guó)有金融企業(yè)資產(chǎn)總額487.9萬億元，行政事業(yè)性國(guó)有資產(chǎn)總額68.2萬億元，合計(jì)957.8萬億元。此外，還有國(guó)有土地總面積52413萬公頃、水資源總量31123億立方米……

如此龐大的國(guó)有資產(chǎn)，哪怕回報(bào)率整體提高零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)，帶來的收益都是非常驚人的。

對(duì)此，各地也在積極行動(dòng)，最典型的就是前段時(shí)間湖北推動(dòng)的「國(guó)資三化」。其他地方也因地制宜，制定了自己的資產(chǎn)盤活策略。涌現(xiàn)出了不少創(chuàng)新做法。不過，歸根到底無非是四種出路——用、租、售、融。

高效使用，創(chuàng)造效益

對(duì)于國(guó)有三資盤活，湖北在提出「國(guó)資三化」原則的同時(shí)，還公布了四種方式——「能用則用、不用則售、不售則租、能融則融」。

用，被排在首位。這也很好理解，對(duì)經(jīng)營(yíng)性國(guó)資來說，如果能跟公司的業(yè)務(wù)，特別是主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)合起來，或能幫助公司轉(zhuǎn)型，那自然是盡可能用起來。

比如，某國(guó)企老總就在公開場(chǎng)合表示，因?yàn)樵械霓k公樓已經(jīng)比較舊了，公司本來想新建一棟辦公樓，但一看存量資產(chǎn)盤活的政策風(fēng)向，立馬踩了剎車。因?yàn)殡m然原有的辦公樓確實(shí)有點(diǎn)舊了，但稍微改造提升下，其實(shí)也還能接著用……

整體而言，但凡考核較為完善的經(jīng)營(yíng)性國(guó)企，將資產(chǎn)用起來這個(gè)問題并不太大，特別是近年來，隨著國(guó)企改革持續(xù)深化，在考核壓力下，國(guó)企普遍都在降本增效，這一問題就更小了。相比之下，行政事業(yè)單位需要提升的空間，則還很大……

早在2022年，財(cái)政部印發(fā)的《關(guān)于盤活行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)的指導(dǎo)意見》，就明確提出在條件允許的情況下設(shè)立公物倉。

近些年，不少地方已經(jīng)相繼建立起跨部門的公物倉制度，推動(dòng)行政事業(yè)單位的國(guó)有資產(chǎn)共享共用、調(diào)劑使用。

比如，2024年以來，湘西州機(jī)關(guān)事務(wù)管理局通過制度規(guī)范、實(shí)體夯基、環(huán)節(jié)把控、監(jiān)管增效四維發(fā)力，切實(shí)發(fā)揮了公物倉統(tǒng)管統(tǒng)配、調(diào)余補(bǔ)缺、共享共用平臺(tái)作用，順利通過省級(jí)公物倉試點(diǎn)驗(yàn)收評(píng)估。截至今年4月報(bào)道時(shí)，累計(jì)調(diào)劑資產(chǎn)1.55萬臺(tái)（套），節(jié)約財(cái)政資金4175萬元。

今年初，由常州市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局牽頭起草的省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)《江蘇省黨政機(jī)關(guān)公物倉運(yùn)行管理規(guī)范》正式發(fā)布，成為江蘇省首部公物倉標(biāo)準(zhǔn)。

其實(shí)，公物倉不是新鮮事物。早在1996年就已經(jīng)出現(xiàn)了。但2022年后，公物倉建設(shè)不僅注重資產(chǎn)的集中管理與優(yōu)化配置，還更加強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的循環(huán)利用與高效處置。數(shù)字化也成為重要賦能工具。

「十五五規(guī)劃建議」也指出，要編制宏觀資產(chǎn)負(fù)債表，全面摸清存量資源資產(chǎn)底數(shù)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。推進(jìn)全國(guó)行政事業(yè)單位存量國(guó)有資產(chǎn)盤活共享。未來，相信會(huì)有更多創(chuàng)新的舉措出現(xiàn)。點(diǎn)擊了解云資管，喚醒沉睡資產(chǎn)

租賃運(yùn)營(yíng)，細(xì)水長(zhǎng)流

國(guó)資手里的資源資產(chǎn)，光自用肯定是用不完的，但也不能都賣了，畢竟還有一大群人要養(yǎng)。

小明調(diào)研過很多國(guó)企，手里有數(shù)量不等的住房、商鋪、車位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等各種資產(chǎn)。由于歷史原因，有些資產(chǎn)還是非常分散。

比如，最近某國(guó)企一次性出售百余套房產(chǎn)，其中不少是正在出租的物業(yè)。雖只有百余套，卻分布在六七個(gè)區(qū)，管理起來很不容易。

但即便如此，該干還得干，畢竟出租可以帶來比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。最具代表性的就是保障性租賃住房。

大量的保障房就是國(guó)企建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的。這不僅讓新市民可以更快地融入城市，保障房的籌集還帶動(dòng)了低效、閑置資產(chǎn)的有效盤活。

比如，貴陽城投集團(tuán)在人才保租房籌集時(shí)，就堅(jiān)持「盤活存量，多渠道籌集」原則，合理利用商品房配建部分、公租房小區(qū)存量閑置部分資源……既有效增加人才保租房供給又盤活了存量資產(chǎn)。降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租，戳此了解

「十四五」時(shí)期，國(guó)家建設(shè)籌集了各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾。

2025年三季度，核心8城集中式公寓規(guī)模約143.13萬套，其中保租房66.57萬套，占比約47%，「市場(chǎng)化+保租房」雙軌格局成型。

而且，經(jīng)過一段時(shí)間的探索，國(guó)資運(yùn)營(yíng)保租房也越來越絲滑了。比如，在運(yùn)營(yíng)端，我們看到越來越多的國(guó)資引入智能運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)線上租房、報(bào)修、交租等。既實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)的提質(zhì)增效，又改善了租客體驗(yàn)。

招租看似簡(jiǎn)單，其實(shí)也要不斷創(chuàng)新，才能招得來，租出好價(jià)格。

最近，哈爾濱某醫(yī)院共享輪椅、共享平車場(chǎng)地整體招租項(xiàng)目和自助售貨機(jī)場(chǎng)地整體招租兩個(gè)項(xiàng)目，就是很典型的例子——通過當(dāng)?shù)芈?lián)交所，以及線上營(yíng)銷推廣，兩個(gè)項(xiàng)目吸引了多個(gè)租客，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值突破性躍升：共享輪椅、共享平車場(chǎng)地整體招租項(xiàng)目以48.53%的增值率成交，自助售貨機(jī)場(chǎng)地整體招租項(xiàng)目增值率高達(dá)146.75%！點(diǎn)擊了解云資管，喚醒沉睡資產(chǎn)

直接出售，回籠資金

直接賣掉，則可一次性回籠大筆資金。最近，不少國(guó)資就由于各種原因，通過出售的方式盤活存量資產(chǎn)。

比如，北方某區(qū)屬國(guó)企掛牌轉(zhuǎn)讓一百多套房子，轉(zhuǎn)讓底價(jià)從百萬元到一千余萬不等。主要是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解流動(dòng)性壓力。因?yàn)槠湟堰B續(xù)多年虧損，負(fù)債率也一路飆升……

如果順利轉(zhuǎn)讓，可以一次性回收一筆可觀的資金，在一定程度上緩解其流動(dòng)性壓力和凈虧損幅度。

還有一些是要退出非主營(yíng)業(yè)務(wù)，或者盤活低效、閑置的保障房、經(jīng)濟(jì)適用房等。比如，最近被多家媒體相繼報(bào)道的西昌市房地產(chǎn)事務(wù)中心打包出售房產(chǎn)一事，就是一個(gè)典型的例子。其拍賣的房源大多顯示為「經(jīng)濟(jì)適用房」「保障房」等。

不過，在各地加大力度盤活存量資產(chǎn)的過程中，優(yōu)質(zhì)土地、房產(chǎn)、廠房等，普遍是被優(yōu)先注意并盤活的。

隨著盤活向更深層次發(fā)展。

一方面，要加強(qiáng)對(duì)國(guó)有資源的登記造冊(cè)、權(quán)屬定性等工作。比如，今年10月，中部某省林業(yè)局官網(wǎng)介紹，該省某縣對(duì)3萬余畝森林資源及附屬設(shè)施進(jìn)行綜合評(píng)估，涵蓋林地使用權(quán)、林木所有權(quán)及道路、房屋等配套設(shè)施，最終確認(rèn)評(píng)估價(jià)值十余億元。隨后，按評(píng)估值完成資產(chǎn)入賬，將森林資源正式納入國(guó)有企業(yè)管理體系。

另一方面，要將目光從實(shí)物資產(chǎn)轉(zhuǎn)向特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、未來收益權(quán)等國(guó)有資產(chǎn)的盤活。比如，有些地方將市直單位食堂20年經(jīng)營(yíng)權(quán)拍賣，賣出了數(shù)億元；有的地方將數(shù)千塊廣告位30年經(jīng)營(yíng)權(quán)拍賣，賣了上億元；前不久，黑龍江齊齊哈爾市依安縣2座水庫20年的淤積物處置權(quán)拍出8.39億元的高價(jià)……點(diǎn)擊了解云資管，喚醒沉睡資產(chǎn)

資產(chǎn)抵押，獲得融資

如果覺得每個(gè)月收租來錢太慢，但又不想把資產(chǎn)/權(quán)益直接賣掉，也可以以此為抵押進(jìn)行融資。

比如，前幾年，不少地方的國(guó)企將供熱、供水、污水處理等收益權(quán)做抵押，從銀行拿到貸款。

今年7月，某中部城市地鐵官網(wǎng)刊文介紹，其成功發(fā)行一款CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）產(chǎn)品，規(guī)模10億元，優(yōu)先級(jí)票面利率僅2%，產(chǎn)品期限18年，其底層資產(chǎn)為地鐵大廈的未來收益權(quán)，將其轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)化、可流通的金融產(chǎn)品。

還有一些國(guó)企，迫切需要盤活數(shù)十億的應(yīng)收賬款。某國(guó)企就正準(zhǔn)備將一批缺乏流動(dòng)性但能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的應(yīng)收賬款打包，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)發(fā)行證券出售給投資者。

不過，隨著好抵押的資產(chǎn)/收益權(quán)被優(yōu)先抵押融資，越往后面，越需要通過創(chuàng)新發(fā)掘新的抵押物。這里面包括制度的創(chuàng)新和專業(yè)提升。

資產(chǎn)盤活的前提是盤清——先知道自己手里有什么牌，才知道該怎么出牌。很多人覺得資產(chǎn)盤清簡(jiǎn)單，資產(chǎn)盤活很難，其實(shí)未必如此。

「歷史上首次基本摸清全省家底?！惯@是今年2月，中部某省財(cái)政廳官網(wǎng)的刊文介紹。該省去年經(jīng)歷了一輪大規(guī)模的資產(chǎn)盤清，但用詞仍是「基本摸清」。

因?yàn)?，盤清國(guó)有資產(chǎn)的流程十分繁雜。且不說很多國(guó)有資產(chǎn)權(quán)屬不清，基層缺乏專業(yè)人士從事清查工作，有些資產(chǎn)即便理順了關(guān)系，也并不意味著就能確權(quán)。

點(diǎn)擊了解云資管，喚醒沉睡資產(chǎn)

比如，有的房產(chǎn)由某個(gè)單位持有，但還是村集體建設(shè)用地，由于土地沒有改性，難以辦證。即便可以辦證的國(guó)有資產(chǎn)為涉及到補(bǔ)稅等問題，也要跨部門的溝通協(xié)調(diào)。

當(dāng)然，隨著國(guó)有三資盤活工作不斷推進(jìn)，小明相信這些問題會(huì)陸續(xù)解決。