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問答452期

問：西安房東開始懷念二手房指導(dǎo)價(jià)？

答：主要還是二手房跌的太兇了，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至11月，西安二手房已連跌24個(gè)月，但成交量上，上個(gè)月仍有 7237套，說明西安房東還在降價(jià)賣房，以價(jià)換量。

由于當(dāng)年上漲是跟風(fēng)漲，如今降也是跟風(fēng)降，完全是買方市場(chǎng)，房東沒有定價(jià)權(quán)，因此大家懷念二手房指導(dǎo)價(jià)。

指導(dǎo)價(jià)是2021年，由于供需失衡，二手價(jià)格飛漲，西安分兩批出臺(tái)205個(gè)熱門成交小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)，不乏七折價(jià)格，當(dāng)年房東心氣很高，堅(jiān)決不賣，認(rèn)為房?jī)r(jià)還有空間，殊不知2021年如果賣掉二手房，如今都是妥妥人生贏家。

（2021年西安部分小區(qū)二手指導(dǎo)價(jià)）

但當(dāng)下的市場(chǎng)，由于收入，房?jī)r(jià)，就業(yè)，預(yù)期原因，呈現(xiàn)供大于求現(xiàn)狀，且新房憑借高贈(zèng)送，大門，會(huì)所，外立面升級(jí)，在同地段產(chǎn)品賣相完全碾壓二手，外加二手大量掛牌，導(dǎo)致陷入砍價(jià)循環(huán)。

如此現(xiàn)狀下，二手只有降價(jià)才能保持流動(dòng)性，且限售已經(jīng)放開，完全自己交易，指導(dǎo)價(jià)不會(huì)再有了，自住的別糾結(jié)價(jià)格，不住的就看誰跑得快。

問：華潤(rùn)未來城市，110㎡戶型成交價(jià)不到200萬，需要賣嗎？

答：西安新房搖號(hào)的巔峰就是華潤(rùn)未來城市，2021年4月11日，華潤(rùn)dk-5登記，248套房子，吸引46187組家庭登記，首創(chuàng)四萬人搖，大部分人的心態(tài)，仍然是投機(jī)，買入后轉(zhuǎn)手掙差價(jià)。

在過去的時(shí)間里，以華潤(rùn)未來城市，綠城全運(yùn)村為代表的的奧體區(qū)域二手房，也確實(shí)收獲了好結(jié)果，在多數(shù)二手房普跌時(shí)，這兩個(gè)小區(qū)雖跌，但因?yàn)橘?gòu)買價(jià)格低，房東仍是人生贏家，區(qū)別只在于賺多賺少，幾乎沒有賠錢的。

華潤(rùn)的二手房成交價(jià)低于綠城，只要還是因?yàn)楦咝玛懜坶_學(xué)晚，并沒有鐵一早出成績(jī)，學(xué)校的名氣直接影響周邊學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格。

同時(shí)高新陸港初中也擴(kuò)招到歐亞大道以東，覆蓋電建、中冶、保利、融創(chuàng)等小區(qū)，上述二手房?jī)r(jià)格更低，對(duì)華潤(rùn)也是分流，110㎡近200萬的成交價(jià)，在整個(gè)西安已經(jīng)是讓人羨慕的存在。

如果自住，安心與奧體共成長(zhǎng)，如果不住，知足常樂，盡早置換，華潤(rùn)地段好，但產(chǎn)品還是當(dāng)年沒有贈(zèng)送面積，沒有陽(yáng)臺(tái)的老產(chǎn)品，整個(gè)奧體110㎡左右小三室的存量也很大，越往后競(jìng)爭(zhēng)越激烈。

問：灃東綠地爾雅公館97㎡還有上漲或止跌空間嗎？

答：同樣是一個(gè)投資需求遠(yuǎn)大于自住需求的小區(qū)，如今灃東樓市遇冷，考慮降價(jià)離場(chǎng)的就不在少數(shù)了。

在灃東， 爾雅公館的位置是不錯(cuò)的，靠近管委會(huì)，灃東最好的城市面貌就在門前的灃東大道上，樓下的地鐵，商業(yè)，辦公，住宅，國(guó)際醫(yī)院等也是一應(yīng)俱全，如果像規(guī)劃那樣兌現(xiàn)，這里就是西安的新中心。

但事實(shí)是以綠地498停工為現(xiàn)狀，整個(gè)灃東科統(tǒng)區(qū)的熱度直線下降，周邊的天地源、灃華熙城，綠地新里城二手價(jià)格一降再降，自住少，投資多，沒有人靜心沉淀，都想著止損離場(chǎng)，如何止跌。

綠地業(yè)主的優(yōu)勢(shì)在于當(dāng)年是周邊購(gòu)入價(jià)格最低的，如今降價(jià)賣，虧損的相對(duì)少一些，整個(gè)爾雅公館目前貝殼掛牌就超過381套房子，按每個(gè)月能成交7套算，庫(kù)存就超過54個(gè)月。

（爾雅公館二手掛牌房源）

且掛牌單價(jià)已到了9100元/㎡的門檻，實(shí)際成交價(jià)還能談，這種情況下，小區(qū)如何上漲？

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

問：港務(wù)區(qū)保利錦上，小三室戶型，賣還是等等？

答：雖然同在港務(wù)區(qū)，但歐亞大道為界，東西房?jī)r(jià)差異很大，路西奧體區(qū)域的華潤(rùn)，中糧，綠城憑借鐵一陸港，高新陸港學(xué)區(qū)，價(jià)格降中帶穩(wěn)，但路東的電建、中冶、融創(chuàng)、保利、陜建等則是回歸二手正常價(jià)格。

目前保利錦上貝殼掛牌67套，沒有成交，單價(jià)12000-14000元/㎡之間，均為毛坯交付，相比購(gòu)入價(jià)格，持有成本，稅費(fèi)利息等，已經(jīng)是破發(fā)了。

（保利錦上二手掛牌房源）

小區(qū)的賣點(diǎn)包括央企開發(fā)，門前奧體中央公園、地鐵14號(hào)線、能上高新陸港初中等，短板在于北側(cè)新竹街道的圍墻村、楊賀村等為拆遷，城市面貌一般。

周邊融創(chuàng)時(shí)代奧城，龍翔奧城瓏樾府、華潤(rùn)港悅城，陜建雲(yún)玥府等也有不少二手房掛牌競(jìng)爭(zhēng)，錦上缺少核心賣點(diǎn)，被動(dòng)陷入價(jià)格內(nèi)卷。

如果住，目前周邊的生活配套也都齊全，靜待新筑街道拆遷改造，從位置看，這里仍是港務(wù)區(qū)核心的區(qū)域，發(fā)展需要時(shí)間而已。

問：如何看待團(tuán)結(jié)片區(qū)，綠城，保億，招商做2T4戶？

答：本質(zhì)上因?yàn)閳F(tuán)結(jié)片區(qū)雖然火熱，但仍是一個(gè)初次置業(yè)為主，剛需群體為主的區(qū)域，過高的價(jià)格，過大的面積，會(huì)讓周邊老居民吃不消。

2T4戶的高層為主，少量的2T2戶小高層仍是這里的主要產(chǎn)品形態(tài)，以139㎡為界，大戶型才有T2產(chǎn)品。

事實(shí)上，大多數(shù)區(qū)域的起步階段，都是2T4為主，需要吸納剛需，比如高新CID，港務(wù)區(qū)，軟件新城，西部大道，剛需產(chǎn)品賣的好以后，開發(fā)商也才有信心做升級(jí)，開始推大戶型，奧體就是典型案例。

從團(tuán)結(jié)片區(qū)的位置看，能在這里買房的都是未央，經(jīng)開的老居民，土著，有置換意向，但沒有太多預(yù)算，均價(jià)15000幾乎是約定俗成的高層毛坯均價(jià)，再貴很多人也不看這里了。

開發(fā)商的銷售邏輯也簡(jiǎn)單，就是搶時(shí)間，看誰跑的快，周邊潛在地緣有限，誰先開盤，誰有機(jī)會(huì)，后來的則需要去整個(gè)城北找客戶，難度倍增。

問：目前住御錦城，置換青龍寺保利天瑞，先買還是先賣？

答：作為超級(jí)大盤，御錦城目前已全部開發(fā)完畢，全部都是二手房，掛牌量巨大，目前二手房普遍來到10000元/㎡門檻，有成交，但降價(jià)居多。

（御錦城掛牌房源情況）

保利天瑞同樣是百畝大盤，目前還在開發(fā)初期，后續(xù)更大地塊，更好產(chǎn)品還在更新，目前整個(gè)青龍寺板塊，能看到的新房也就保利，沒有競(jìng)爭(zhēng)。

整個(gè)市場(chǎng)雖然房?jī)r(jià)都在降，但二手房顯然更難賣一些，尤其對(duì)于御錦城這樣，純二手房大盤，價(jià)格比拼幾乎是繞不開的，城西的萬科金色悅城，華潤(rùn)24城，城東的御錦城，浐灞半島都是相同處境。

反而是新房，開發(fā)商要求回籠現(xiàn)金，冷不丁冒出的折扣優(yōu)惠還是有的，對(duì)買保利天瑞的，基本也都是自住，少有投資需求，且周邊缺乏有競(jìng)爭(zhēng)力里的小區(qū)，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

先賣再買，現(xiàn)金在手擁有更多主動(dòng)權(quán)！

問：南郊沒有什么好樓盤，供地全都在團(tuán)結(jié)片區(qū)？

答：作為西安最早開發(fā)，城市化程度最高的區(qū)域，南郊沒有太多開發(fā)土地，基本能看到的新房，都是城中村改造供應(yīng)的土地。

比如北里王的保利天珺，青龍寺的保利天瑞，上塔坡的中糧大悅未來城，杜城的陜建雁南朗境等，且都是百畝體量，新房持續(xù)供應(yīng)。

團(tuán)結(jié)片區(qū)，自2021年開始大范圍改造后，原本的鋁材，建材市場(chǎng)拆遷，團(tuán)結(jié)村改造，騰讓出開發(fā)用地，如今集中供應(yīng)。

同樣的西電片區(qū)，也是因?yàn)槲麟姲徇w開始供地，幸福林帶因?yàn)閺S房、市場(chǎng)搬遷開始供地。

以前總說西安三環(huán)內(nèi)沒有地，事實(shí)是不僅有還很多，村子，市場(chǎng)，老廠區(qū)，老舊社區(qū)改造后，騰讓土地都會(huì)建高層住宅。

問：考慮老人房，東方米蘭國(guó)際城兩室，不著急住，什么時(shí)候買？

答：當(dāng)下所有的自住需求，包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)，不要提前置業(yè)，過去老觀念怕房?jī)r(jià)上漲提前買房，已經(jīng)沒有必要，整個(gè)市場(chǎng)在加速筑底，早買的反而容易背刺，因?yàn)槎纸祪r(jià)是大概率事件。

東方米蘭國(guó)際城，最大的賣點(diǎn)是靠近地鐵口，房齡較新，相比周邊的鴻錦城，銀領(lǐng)花園，復(fù)地優(yōu)尚國(guó)際，小區(qū)環(huán)境更好，不足在于周邊四個(gè)方向，仍是空地待開發(fā)，在整個(gè)軟東，這里屬于安置較多區(qū)域，城市面貌一般。

再看戶型本身，小區(qū)主流戶型都是三室，掛牌價(jià)15000+，但兩室因?yàn)樾枨笊�，后續(xù)轉(zhuǎn)手難度高，均價(jià)只有11000+，產(chǎn)品就是普通的兩室兩廳一衛(wèi)純南戶。

（兩室掛牌房源，來源：貝殼）

地段，產(chǎn)品，價(jià)格，配套，開發(fā)品牌，物業(yè)都沒有明顯優(yōu)勢(shì)的情況下，非要買完全可以再等，價(jià)格還能談，三年以后，你不一定看得上這個(gè)小區(qū)。

聲明：未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

作者：Kikyo

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