代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

今日（5日），備受關(guān)注的海珠區(qū)南泰路AH0124032地塊成功出讓。

由保利發(fā)展以35億元成交總價(jià)，24389元/㎡（未扣除配建）成交樓面價(jià)，27.3%溢價(jià)率競得。

出讓公告中提到，地塊需建設(shè)回遷安置商業(yè)商務(wù)物業(yè)計(jì)算容積率建筑面積不少于199256㎡，總投資金額165201.4萬元，扣除配建后，實(shí)際樓面價(jià)為3.59萬元/㎡。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，該地塊的溢價(jià)率躍升至2023-2025年12月海珠區(qū)成交涉宅用地第二高。

盡管全程僅有保利發(fā)展與越秀地產(chǎn)出價(jià)，但兩家房企“火拼”至76輪，火藥味十足。

隨著該宗地塊的成交，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年1月-12月5日，海珠區(qū)涉宅用地成交3宗，成交總建面23.12萬㎡，成交金額52.99億元。

下面面我們從地塊素質(zhì)出發(fā)，揭秘地塊為何能讓房企爭搶。

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地塊計(jì)容建筑面積14.35萬㎡，容積率≤ 3.4，起拍總價(jià)27.5億元，起拍樓面價(jià)1.91萬元/㎡。

出讓公告提出，競得人要配建商業(yè)物業(yè)外，還要建設(shè)道路用地以及中小學(xué)用地。

不僅如此，還需建設(shè)1410㎡建筑面積的包括衛(wèi)生服務(wù)站在內(nèi)的公共服務(wù)配套。

地塊位于海珠區(qū)工業(yè)大道板塊內(nèi)，地鐵八號線、二號線、十一號線多個(gè)站點(diǎn)環(huán)繞在側(cè)，均為步行可達(dá)的距離，公共交通便捷。

商業(yè)配套上，有萬科里、嘉匯廣場、南泰食品批發(fā)中心等。

生活配套上，南方醫(yī)科大學(xué)珠江醫(yī)院、莊頭公園等。

周邊各項(xiàng)配套齊全，生活氛圍濃厚。

02

市場表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，地塊所處的工業(yè)大道板塊近十三月商品住宅成交1467套，成交均價(jià)59627元/㎡。

聚焦到地塊周邊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近十三月地塊周邊一公里內(nèi)商品住宅成交1076套，成交均價(jià)57545元/㎡。

其中距離地塊最近的新房項(xiàng)目保利燕語堂悅，項(xiàng)目目前已進(jìn)入清盤階段，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年1-11月保利燕語堂悅商品住宅成交355套，成交均價(jià)62848元/㎡。

二手房方面，因地塊周邊發(fā)展較早，且發(fā)展成熟，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近一年地塊周邊一公里內(nèi)二手房成交1242套，成交均價(jià)32076元/㎡，潛在置換需求明顯。

在土地端上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，作為海珠區(qū)涉宅用地的供求主力，2024年-2025年12月5日，地塊周邊公兩公里內(nèi)涉宅用地供應(yīng)7宗，成交3宗，成交總金額91.6億元。

目前兩宗地塊已轉(zhuǎn)化入市，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，其中越秀·桂悅東曉2024年12月入市至今商品住宅成交290套，成交均價(jià)58311元/㎡；越秀·熙悅江灣2025年2月入市以來迄今網(wǎng)簽38套，成交均價(jià)57475元/㎡。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。