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前言

在澳洲11月全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1%，這是連續(xù)第三個(gè)月漲幅達(dá)到或超過(guò)1%的水平背景之下。

然而澳洲房市最近像是一場(chǎng)多方角力的秀：監(jiān)管機(jī)構(gòu)要?jiǎng)邮窒薷軛U，政治陣營(yíng)在討論收緊房地產(chǎn)的稅優(yōu)，經(jīng)濟(jì)面又有通脹與利率的不確定性——

把這些力量放在一起，

很容易讓人問(wèn)：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)走下坡？

APRA出手

澳洲審慎監(jiān)管局（APRA）宣布，從2026年2月1日起實(shí)施債務(wù)收入比（DTI）限制措施。具體而言，銀行向債務(wù)收入比（借款總額是年收入的6倍或以上）的借款人發(fā)放的新貸款，分別不得超過(guò)自住業(yè)主和投資者新貸款總額的20%。

DTI比率是衡量借款人財(cái)務(wù)健康的關(guān)鍵指標(biāo)，計(jì)算方式為總月債務(wù)還款除以稅前月收入。盡管這一定義簡(jiǎn)單，但它能有效評(píng)估借款人還款能力。

APRA的這一舉措是對(duì)近期信貸增長(zhǎng)加速的直接回應(yīng)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)明確指出，這是為了遏制潛在風(fēng)險(xiǎn)的積累，并確保金融系統(tǒng)穩(wěn)定。

APRA主席朗斯代爾在聲明中強(qiáng)調(diào)，家庭高負(fù)債長(zhǎng)期以來(lái)一直是“威脅金融體系穩(wěn)定的關(guān)鍵結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)”。

這項(xiàng)政策對(duì)市場(chǎng)影響巨大。假設(shè)一個(gè)年收入10萬(wàn)澳元的家庭，在新規(guī)下貸款總額將不能超過(guò)60萬(wàn)澳元。

考慮到悉尼目前超過(guò)170萬(wàn)澳元的房?jī)r(jià)中位數(shù)，許多潛在買(mǎi)家將被排除在市場(chǎng)之外。

具體相關(guān)內(nèi)容，可以參考官方網(wǎng)站內(nèi)容：https://www.apra.gov.au/activation-of-debt-to-income-limits-as-a-macroprudential-policy-tool

資本利得稅折扣或?qū)⒄{(diào)整

綠黨財(cái)政發(fā)言人尼克·麥金明確表示，如果參議院調(diào)查支持，他的政黨可能支持削減住房資本利得稅折扣，以緩解房?jī)r(jià)壓力。

當(dāng)前，持有資產(chǎn)至少12個(gè)月的投資者在出售資產(chǎn)時(shí)，只需就資本收益的50%繳納稅款。兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家索爾·埃斯萊克和理查德·霍爾頓都認(rèn)為，有必要考慮僅針對(duì)住房的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行調(diào)整。

一種可能的改革方案是，僅削減現(xiàn)有住房的收益，而將新房的收益折扣保持在50%，以鼓勵(lì)住房供應(yīng)。

分析顯示，資本利得稅折扣的70%以上 惠及50歲以上人群，而只有5% 惠及35歲以下人群。這種代際不公正是推動(dòng)改革的重要?jiǎng)恿Α?/p>

加息陰影

更令人擔(dān)憂(yōu)的是，通脹反彈可能導(dǎo)致貨幣政策逆轉(zhuǎn)。澳大利亞11月份消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（CPI）為3.8% ，核心通脹率則為3.3%，明顯超過(guò)澳大利亞央行2%至3%的目標(biāo)區(qū)間。

通脹上升主要是由電力價(jià)格（過(guò)去12個(gè)月上漲37.1%）和租金（上漲4.2%）推動(dòng)的。

瑞銀已調(diào)整其利率展望，預(yù)計(jì)澳大利亞儲(chǔ)備銀行的“下一步將是上調(diào)利率”，首次加息時(shí)間點(diǎn)可能提前至2026年第二季度。

該行認(rèn)為，房地產(chǎn)繁榮可能通過(guò)推高建筑業(yè)通脹和家庭財(cái)富效應(yīng)，刺激更廣泛的通脹壓力。

政策疊加

當(dāng)我們將這些因素放在一起分析時(shí)，一幅清晰的圖景浮現(xiàn)出來(lái)。調(diào)控政策、稅收改革和加息預(yù)期形成三股力量，共同壓縮了房?jī)r(jià)上漲空間。

下面的時(shí)間線(xiàn)圖展示了2025年末至2026年，多重調(diào)控因素對(duì)澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在影響路徑：

三大政策工具的目標(biāo)與可能影響如下表所示：

制衡力量

但是先不要著急斷言房?jī)r(jià)將必然下跌，同時(shí)有三條制衡力量也同時(shí)存在：

1

供應(yīng)端短缺與地區(qū)分化仍是強(qiáng)烈支撐：

在供應(yīng)跟不上需求的城市（尤其是中小型州府或熱門(mén)就業(yè)中心），即使需求被部分抑制，庫(kù)存低與掛牌量少也可能繼續(xù)支撐局部?jī)r(jià)格。

2

政策執(zhí)行與豁免條款會(huì)緩沖沖擊：

APRA 在細(xì)則里允許對(duì)“新建房屋”、“建造貸款”和短期過(guò)橋貸款等類(lèi)別有豁免，這些豁免會(huì)保護(hù)新供應(yīng)和某些交易類(lèi)型不受 DTI 限制直接影響，從而避免對(duì)新房建設(shè)形成瞬時(shí)斷崖式?jīng)_擊。

3

政治和立法進(jìn)程是阻滯器：

CGT 的任何實(shí)質(zhì)性改變需要國(guó)會(huì)審議并面對(duì)強(qiáng)大的利益博弈（既得利益者、地方選民情緒、業(yè)界游說(shuō)等）。即便參議院有調(diào)查，最終政策落地往往耗時(shí)且多有妥協(xié)，因此短期內(nèi)把房?jī)r(jià)下跌歸因于 CGT 改革屬于過(guò)度斷言。

結(jié)語(yǔ)

Domain的最新預(yù)測(cè)仍顯示，2026財(cái)年澳大利亞主要首府城市的房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，悉尼預(yù)計(jì)上漲7%，墨爾本上漲6%。

這些預(yù)測(cè)與監(jiān)管收緊、稅收調(diào)整和加息預(yù)期的三重壓力形成鮮明對(duì)比。

APRA 的 DTI 限制（自 2026-02-01 生效）、CGT 的政治討論與利率走向，共同改變了房市的邊際買(mǎi)賣(mài)條件：邊際投資者、邊際貸款額度與邊際價(jià)格預(yù)期都會(huì)被重新校準(zhǔn)。

短期最可能看到的是“增速放緩 + 局部修正”，而非一刀切的全國(guó)性暴跌。

在政策疊加與制衡力量的角力中，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于微妙的平衡狀態(tài)。

短期來(lái)看，調(diào)控政策的收緊可能抑制部分投機(jī)需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅放緩甚至局部調(diào)整；但長(zhǎng)期而言，人口增長(zhǎng)、供應(yīng)短缺等基本面因素仍將支撐市場(chǎng)韌性。

澳洲財(cái)經(jīng)見(jiàn)聞

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