作者：余飛

2012年，一本對(duì)中國(guó)城市化進(jìn)程中階層區(qū)隔固化和貧富懸殊的嚴(yán)肅思考的小說(shuō)《北京折疊》橫空出世，作者用科幻題材的表達(dá)方式，映射出了一個(gè)現(xiàn)實(shí)世界的真相：

這是一個(gè)折疊的世界，上層掌控白晝與資源，底層蜷縮在深夜的褶皺里，階層壁壘比鋼筋水泥更堅(jiān)固。

如今這科幻式的隱喻，正精準(zhǔn)投射在深圳的樓市版圖上：

一邊是億萬(wàn)豪宅被狂掃、購(gòu)房人搶著驗(yàn)資的狂熱。

一邊是剛需族湊不齊首付、在老破小里計(jì)算“還貸生命線”的窘迫，深圳的房子，早已成了劃分生活維度的“折疊軸”。

01

深圳樓市，億萬(wàn)豪宅被橫掃

11月30日，深圳灣頂豪項(xiàng)目——深圳灣澐璽啟動(dòng)選房。

項(xiàng)目首推348套面積約209-1150平方米的大平層戶(hù)型，均價(jià)約16.88萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)約5462萬(wàn)元，總價(jià)在3064萬(wàn)-37743萬(wàn)元之間。

你沒(méi)看錯(cuò)，最貴的總價(jià)，高達(dá)3.77億元。

就是這樣的天價(jià)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率竟高達(dá)約七成，單日銷(xiāo)售額高達(dá)130億元。

這一成績(jī)也刷新了今年11月由廣州保利玥璽灣創(chuàng)下的106億元全國(guó)單盤(pán)單日銷(xiāo)售紀(jì)錄。

看到這一數(shù)據(jù)，普通的我們簡(jiǎn)直難以想象。

花這么多錢(qián)買(mǎi)一套房子，圖什么？何況現(xiàn)在房?jī)r(jià)仍在下行，他們難道就不擔(dān)心虧損嗎？

但這就是現(xiàn)實(shí)世界，這就是階層差異下的不同思考。

普通人在當(dāng)下的大環(huán)境中，節(jié)衣縮食，進(jìn)入了防御性消費(fèi)狀態(tài)。

以機(jī)構(gòu)披露的歷年餐飲消費(fèi)數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年全國(guó)餐飲大盤(pán)人均消費(fèi)43.2元，今年前三季度降至33元。

而對(duì)于頂層世界的人來(lái)說(shuō)，錢(qián)只不過(guò)是賬戶(hù)里的一堆數(shù)字而已。他們今天花的錢(qián)，用不了多久，就會(huì)在別處賺回來(lái)。

在應(yīng)對(duì)不確定的大環(huán)境時(shí)，富人有資源，有渠道，有方式來(lái)應(yīng)對(duì)，而窮人只能以七尺身軀與兩個(gè)肩膀硬扛。

此外，房?jī)r(jià)下行對(duì)于富人來(lái)說(shuō)，并不難受。房?jī)r(jià)下行中最難受的是中產(chǎn)，窮人與富人都無(wú)感。

因?yàn)楦F人從始至終都買(mǎi)不起房，房?jī)r(jià)下行根本收割不到他們。

富人的房產(chǎn)，只不過(guò)是他們豐富資產(chǎn)布局中的一環(huán)而已，失之東隅收之桑榆的策略，讓他們穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)。

中產(chǎn)則不同，在北上廣深買(mǎi)房，他們很多人都?jí)荷狭巳考耶?dāng)，甚至掏空了三代積蓄，房?jī)r(jià)下降引發(fā)的收入下行，讓他們?cè)趹?yīng)對(duì)剛性債務(wù)時(shí)疲于奔命。

這就是我不斷強(qiáng)調(diào)的話(huà)，每一輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整，都會(huì)讓貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大，更加撕裂。

瑞銀最新發(fā)布的2025年《瑞銀億萬(wàn)富豪報(bào)告》顯示：

全球億萬(wàn)富豪人數(shù)增長(zhǎng)8.8%至2919人，總財(cái)富增長(zhǎng)13%至15.8萬(wàn)億美元，創(chuàng)下新高。

亞太區(qū)迎來(lái)顯著回升，億萬(wàn)富豪人數(shù)從981人增至1036人，增幅居全球之首。該區(qū)總財(cái)富增長(zhǎng)11.1%至4.2萬(wàn)億美元，其中79%為白手興家，領(lǐng)先所有地區(qū)。

中國(guó)內(nèi)地仍在亞太區(qū)占據(jù)領(lǐng)先地位，新增財(cái)富3214億美元至1.8萬(wàn)億美元。中國(guó)新增70位億萬(wàn)富豪，總?cè)藬?shù)達(dá)470人，僅次于美國(guó)的924人。

02

已經(jīng)破“6”的深圳房?jī)r(jià)

億萬(wàn)豪宅和普通住房是兩個(gè)世界，富人與窮人在兩個(gè)平行時(shí)空。

這種豪宅被橫掃的個(gè)案不會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)帶來(lái)任何變化，更不是房地產(chǎn)筑底的信號(hào)。

這樣的案例，在深圳過(guò)去四年房?jī)r(jià)不斷下行的大背景下，時(shí)有發(fā)生，未來(lái)也仍會(huì)發(fā)生。

比如2021年海德園B區(qū)、深業(yè)中城、前海潤(rùn)峯府，2022年招商璽家園、海德園A區(qū)、招商仕林臻邸，2023年的前海時(shí)代三期，2024年的海德園二期A區(qū)。

接下來(lái)，蛇口中信·信悅灣、后海招商璽、深超總GCC聯(lián)泰超總灣三大頂級(jí)豪宅，即將入市。

但這些豪宅的日光與被瘋搶?zhuān)鶝](méi)有改變深圳房地產(chǎn)下行的行情，無(wú)論是成交量還是房?jī)r(jià)，都在波動(dòng)下降中。

第一，跌入底部的成交量。

2021年是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的高點(diǎn)。

當(dāng)年新房成交量52417套，2023年跌至31621套。2024年在四季度救市拉東西產(chǎn)生了翹尾效應(yīng)，最終拉動(dòng)全年商品房成交量上漲至37972套。

來(lái)源：每日樓市早讀

但這種效應(yīng)僅維持了一個(gè)季度，今年7月份單月商品房成交量再次跌破3000套，11月份也只有2644套。

來(lái)源：每日樓市早讀

二手房市場(chǎng)的走勢(shì)同樣如此。

2020年短期高峰的二手房成交量達(dá)到了95273套，2021年就腰斬至40699套。2024年在四季度拉動(dòng)下，二手房全年成交量達(dá)到了54487套。

來(lái)源：每日樓市早讀

進(jìn)入2025年行情回落，11月份二手房單月網(wǎng)簽量為4472套。

來(lái)源：每日樓市早讀

2、過(guò)去四年，深圳的均價(jià)一路跌破8萬(wàn)、跌破7萬(wàn)、跌破6萬(wàn)。

深圳二手房成交均價(jià)在2021年創(chuàng)下8萬(wàn)高點(diǎn)，2022年跌入7萬(wàn)，2023年跌入6萬(wàn)。

2024年7月份，深圳房?jī)r(jià)跌破6萬(wàn)，之后在10月份反彈至6.3萬(wàn)元，11月份漲至6.43萬(wàn)元，12月份回落至6.33萬(wàn)元。

2025年7月份再次跌破6萬(wàn)，11月份跌至5.7萬(wàn)元。

來(lái)源：每日樓市早讀

最關(guān)鍵的是，就目前全國(guó)的經(jīng)濟(jì)、就業(yè)與房地產(chǎn)大環(huán)境來(lái)看，仍沒(méi)有看到任何筑底的跡象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)投資下降14.7%，降幅創(chuàng)下調(diào)整以來(lái)的最大。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示：

1至10月份，新建商品房銷(xiāo)售面積71982萬(wàn)平方米，同比下降6.8%；其中住宅銷(xiāo)售面積下降7.0%。新建商品房銷(xiāo)售額69017億元，下降9.6%；其中住宅銷(xiāo)售額下降9.4%。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

商品房銷(xiāo)售額跌幅即將再次登上兩位數(shù)。

央行披露的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)房貸再次負(fù)增長(zhǎng)，是今年以來(lái)的第四次負(fù)增長(zhǎng)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2024年全年賣(mài)地收入48699億元，較2021年高點(diǎn)下跌了44%。

今年前三季度的賣(mài)地收入，繼續(xù)降至22302億元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：財(cái)政部

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，70個(gè)大中城市二手房環(huán)比，9月份與10月份均無(wú)一城不降。

四大一線城市中，除了上海的新房環(huán)比仍上漲外，北京、深圳、廣州無(wú)論新房還是二手房，價(jià)格都在下降。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

03

深圳樓市的判斷

沒(méi)有永遠(yuǎn)的上漲，也沒(méi)有永遠(yuǎn)的下跌。

對(duì)于深圳樓市，乃至北上廣和杭州的判斷，都是一樣，這類(lèi)由信心和預(yù)期決定的市場(chǎng)，早晚會(huì)漲，但節(jié)點(diǎn)不好判斷。

以深圳來(lái)說(shuō)：

第一，早晚會(huì)漲，是由深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭、產(chǎn)業(yè)勢(shì)頭、人口競(jìng)爭(zhēng)力、供小于求的基本面決定的。

過(guò)去四十多年的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)崛起，讓深圳的人口爆炸性增長(zhǎng)。

深圳從1979年立市到2024年年末，人口翻了57.3倍。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計(jì)局

瘋狂涌入的人口帶來(lái)的必定是巨大的購(gòu)房需求。

除了購(gòu)房居住的硬需求外，還有隨著產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)狂飆帶來(lái)的瘋狂的投資需求。

人口不斷流入、熱錢(qián)不斷流入，硬需求與炒作需求疊加之下龐大的購(gòu)房需求，推動(dòng)著深圳房?jī)r(jià)水漲船高。

而另一方面，深圳在對(duì)待房產(chǎn)上，由于逼仄的空間和堅(jiān)持工業(yè)立市的原則，讓深圳始終“重產(chǎn)業(yè)、輕居住”。

深圳工業(yè)用地占比常年維持在30%左右，這一數(shù)值接近國(guó)際15%-30%指標(biāo)的上限；居住用地占比，40年來(lái)從未達(dá)到國(guó)際通用指標(biāo)下限。

更為關(guān)鍵的是，深圳本就占比不大的居住用地上，超一半房子是無(wú)法公開(kāi)成交的城中村。

深圳擁有1044個(gè)城中村，數(shù)量全國(guó)第一。另外，深圳有1200萬(wàn)人居住在城中村，占總?cè)丝诘?7.5%。

這種房產(chǎn)分布，導(dǎo)致深圳真正能流通的商品房少之又少。

最新數(shù)據(jù)顯示，深圳 商品房236萬(wàn)套，保障房75萬(wàn)套，公寓等其他住房123萬(wàn)套，單位自建房75萬(wàn)套，工業(yè)宿舍201萬(wàn)套。

一方面是不斷涌入的人口和瘋狂炒作的需求，另一方面是稀少的供地和商品房供應(yīng)，雙重夾擊下，深圳的房子不斷突破天花板。

這是深圳房?jī)r(jià)過(guò)去持續(xù)上漲的根本邏輯，也是未來(lái)其潛力的底座。

第二，節(jié)點(diǎn)難以判斷。

房地產(chǎn)還要調(diào)整多久，何時(shí)止跌，其實(shí)并不取決于樓市本身，而是取決于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。

我依舊認(rèn)為，房?jī)r(jià)與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點(diǎn)，房?jī)r(jià)才會(huì)止跌。

而無(wú)論是放開(kāi)限購(gòu)、放開(kāi)落戶(hù)，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點(diǎn)。

要快速實(shí)現(xiàn)平衡，一方面要不斷縮小房?jī)r(jià)與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房?jī)r(jià)。另一方面，恢復(fù)信心。

無(wú)論是縮小房?jī)r(jià)收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟(jì)回暖、就業(yè)回暖。

就目前的情況來(lái)看，依舊懸得很。

雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)調(diào)整了四年多，但很多人的收入也在縮水，工作更是不穩(wěn)定。

這種情況下，哪來(lái)的信心與底氣背負(fù)房貸買(mǎi)房？

在收入不確定的當(dāng)下，不少人的房子已經(jīng)變成了法拍房，成了銀行的資產(chǎn)。

最近，主流媒體紛紛爆料， 商業(yè)銀行正在加速推進(jìn)房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等在內(nèi)的大行，以及蘭州農(nóng)商行、大連銀行、哈爾濱銀行等在內(nèi)的中小銀行，均正通過(guò)阿里資產(chǎn)、京東等第三方平臺(tái)大量直接銷(xiāo)售房產(chǎn)，部分銀行在售房產(chǎn)標(biāo)的已超萬(wàn)套。

正如財(cái)經(jīng)專(zhuān)家付鵬所說(shuō)，現(xiàn)階段民眾更多的不是想著如何去增加收入，而是想著如何減少不必要的消費(fèi)，屬于一種防御狀態(tài)。

這正是今年多次出現(xiàn)消費(fèi)貸、房貸負(fù)增長(zhǎng)的本質(zhì)邏輯。

所以，如果后續(xù)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)的數(shù)據(jù)無(wú)法給予市場(chǎng)信心和預(yù)期，一線城市也無(wú)法上演獨(dú)立行情。

何時(shí)是節(jié)點(diǎn)，無(wú)法預(yù)測(cè)。 但有兩點(diǎn)是可以肯定的：

第一，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。等這一輪調(diào)整結(jié)束之后，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)住宅，依舊具備保值增值作用，但憑借炒房賺快錢(qián)的時(shí)代，不存在了。

第二，全國(guó)分化、區(qū)域分化、城市分化。

未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)是一個(gè)極度碎片化的市場(chǎng)。不僅全國(guó)范圍內(nèi)分化嚴(yán)重，區(qū)域分化、城市內(nèi)部分化同樣嚴(yán)重。

畢竟，中國(guó)人口紅利已經(jīng)終結(jié)，而大多數(shù)城市海量的庫(kù)存現(xiàn)狀也擺在這里。

這便意味著，這一波調(diào)整之后，我們的房?jī)r(jià)會(huì)類(lèi)似于日本。

幾個(gè)核心城市群中的核心城市（一線與部分強(qiáng)二線城市），價(jià)格在通脹和需求作用下，繼續(xù)上漲。其他大多數(shù)城市，會(huì)在人口流失之下，橫盤(pán)若干年。少部分人口流失嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)羸弱的城市，房?jī)r(jià)白菜化。

核心城市，核心區(qū)與郊區(qū)，會(huì)有同樣的分化。

原創(chuàng)不易，辛苦動(dòng)一動(dòng)你的小指頭，在文章右小角點(diǎn)個(gè)在看、點(diǎn)個(gè)贊。歡迎分享出去，讓更多的人看到。