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北京的頂豪，層出不窮。

12月4日，北京朝陽區(qū)的頂豪建國門9號拿證了，共計97套住宅，建面為270㎡-520㎡，均價15萬元/平米。

這個價格很高，單套總價3500萬元至1.9億元。

其中有6套頂層復(fù)式，預(yù)售價最高達21萬元/平米，刷新了中海樹村地王18.7萬元/平米紀錄。

如此高的售價，與北京樓市整體的低迷，形成巨大的反差，很刺眼。

當然，建國門9號是一個非典型頂豪，它從拿地至今已有21年，產(chǎn)權(quán)只剩下49年。

有人說，它在北京二環(huán)內(nèi)——稀缺。這的確是大實話。

但，稀缺不代表一定有人買單。

從一級市場的例子，可以管中窺豹。

建國門9號往東1公里，有一塊地上市了——永安里舊城改造0401-01地塊，占地3.48萬平米、規(guī)劃建面16.1萬平米，還調(diào)過規(guī)。

它在去年第二、四輪，和今年第七輪都出現(xiàn)過，但一直沒有轉(zhuǎn)正，要到2026年，屆時看是否有人激活。

這表明，開發(fā)商對核心地段的頂豪，心里也是打鼓的。

再如，前陣子，天壇被祈年大街地塊——建面2.5萬平米，經(jīng)過38輪競拍，北京城建以總價20.28億元競得，溢價率僅為4%。

從現(xiàn)實看，祈年大街地塊，并不是那么火爆。

這兩年，北京賣得很火的豪宅有四個：中海京華玖序、北京宸園、和樾望云與和樾玉鳴。

1、東城的中海京華玖序2024年7月開盤，供應(yīng)499套，網(wǎng)簽296套，待售203套，單價17.62萬元/平米。

2、朝陽的北京宸園2024年9月底開盤，半年內(nèi)基本售罄。截至目前，供應(yīng)606套房源，已網(wǎng)簽566套，待售40套，單價11.03萬元/平米。

3、海淀的功德寺雙子和樾望云與和樾玉鳴，2025年3月開盤，兩盤共計供應(yīng)1137套，網(wǎng)簽1049套，待售88套，單價10.5萬元/平米。

除了它們，北京絕大部分豪宅的去化速度較慢。

如朝陽孫河恒基天匯，3年只賣了8套。其它的案例，花姐在這里就不一一列舉了，大家自己讀表格。

花姐統(tǒng)計了已知的32個主要豪宅，有25個在售，7個將在2026年推出。

它們加起來，初略統(tǒng)計待售套數(shù)6286套，加上一些在售盤未領(lǐng)證的套數(shù)，會突破6500套。

對于2026年北京豪宅市場的判斷，花姐覺得有幾個點值得關(guān)注：

1、2026年是北京豪宅扎堆年。

除了剛拿證的建國門9號之外，還有中海樹村地王、保利半壁店項目、中建智地太陽宮項目、北京城建祈年大街項目都在抓緊開發(fā)。

此外，海淀0702地塊（已上架）；朱房01、02地塊（已進入供地清單），也將在2026年一季度誕生買家。

2、中央別墅區(qū)競爭激烈。

北京潤園剛網(wǎng)簽了23套平墅和3套雙拼，單價分別為6.7萬元/平米和9.5萬元/平米。

在中央別墅區(qū)，形成了懋源旗下三英戰(zhàn)呂布的格局。即懋源云紀、懋源璟橒、懋源驪橒臺，合圍北京潤園。

無論從雙拼還是平墅，中央別墅區(qū)都是貼面競爭，供應(yīng)約1300套，會有一場好戲看。