文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

2025年12月2日收盤后，萬物云（02602.HK）的股價鎖定在19.83港元/股。

這個數(shù)字原本只是日常波動，但卡在關(guān)鍵時點(diǎn)上就多了一個緊迫的倒計時——

今年以來，萬科已將所持萬物云全部股權(quán)分四次質(zhì)押給深鐵集團(tuán)，為合計超過300億元的借款提供擔(dān)保。而根據(jù)協(xié)議，當(dāng)萬物云股價跌破24.81港元的預(yù)警線，特別是如果連續(xù)3個交易日低于19.08港元的平倉線時，萬科將面臨追加擔(dān)保或提前還款的壓力。

在危機(jī)觸發(fā)的前一步，12月3日，萬物云的一紙公告在資本市場激起漣漪。這家物業(yè)管理龍頭企業(yè)宣布：將動用不超過5億元的自有資金，回購公司H股股份。

公告簡潔明確，資金源于公司“自有財務(wù)資源”，目的是“彰顯公司對自身業(yè)務(wù)發(fā)展及前景充滿信心”，并最終“使本公司受益及為股東創(chuàng)造價值回報”。

不難看出，除了穩(wěn)定股價、規(guī)避母公司的質(zhì)押風(fēng)險，萬物云此番5億回購計劃承載更長遠(yuǎn)的使命：向市場傳遞信心，試圖重塑被嚴(yán)重壓制的估值邏輯。

在物業(yè)板塊估值掉頭回落和史無前例的樓市調(diào)整中逆風(fēng)上市，萬物云當(dāng)前的股價較當(dāng)初的發(fā)行價49.35港元/股，大幅下跌約60%。

這不是萬物云個體面臨的估值困境。

近幾年，整個物業(yè)板塊都在經(jīng)歷這種劇烈的價值重估，頭部物企市盈率從普遍超過30倍的高點(diǎn)，滑落至2025年上半年末港股上市物企平均約10.62倍的水平。

而這種普遍性低估，很大程度上源于市場對物業(yè)公司與地產(chǎn)母公司風(fēng)險關(guān)聯(lián)的擔(dān)憂。為了修復(fù)市值，不少上市物企選擇回購、增持、股權(quán)激勵、分紅等手段，打響股價保衛(wèi)戰(zhàn)。

其中，行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年有9家上市物企合計展開256次回購，累計回購股份數(shù)額高達(dá)2.89億股，涉及回購金額高達(dá)10.94億元；2024年則有8家上市物企合計展開307次回購，累計回購約1.56億股，回購金額約8.20億元。

進(jìn)入2025年，A股市場招商積余、新大正，港股市場碧桂園服務(wù)、萬物云、綠城服務(wù)等多家物企繼續(xù)實施股份回購計劃。

放在整個物管板塊的宏觀背景下審視，物企們的或大額或高頻或持續(xù)的回購，不僅是簡單的“護(hù)盤”行為，也是在價值洼地中基于充足財務(wù)實力和對未來前景的信心所進(jìn)行的一次次主動價值管理。

以萬物云為例，支撐其此番劃撥5億真金白銀劃拋出回購計劃的底氣，有持續(xù)向好的基本盤，也有其現(xiàn)金流生成能力和現(xiàn)金儲備。

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，2025年上半年，萬物云實現(xiàn)了營業(yè)收入181.4億元，同比增長3.1%。更具含金量的是其利潤表現(xiàn)——核心凈利潤同比增長10.8%，達(dá)到13.2億元。

利潤增速顯著高于營收增速，表明其的盈利能力與運(yùn)營效率正進(jìn)入優(yōu)化通道，而這背后是其戰(zhàn)略聚焦和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

一個里程碑式的變化是，萬物云來自開發(fā)商關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的收入占比已降至歷史新低的6.5%。與此同時，以住宅物業(yè)、商企及城市空間綜合服務(wù)為代表的“循環(huán)型業(yè)務(wù)”收入同比增長9.5%，占總收入比重高達(dá)89.9%。

轉(zhuǎn)向市場化、可持續(xù)的內(nèi)生性增長，核心業(yè)務(wù)增長與關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)下滑形成了清晰的“正向剪刀差”。

今年上半年，萬物云經(jīng)營性現(xiàn)金流同比大幅增加20.5億元，并已宣布派付11億元中期股息；而截至今年上半年末，萬物云持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物高達(dá)114.6億元。

不過，回購的短期信號意義固然重要，但支撐企業(yè)長期價值的，始終是其戰(zhàn)略執(zhí)行力和業(yè)務(wù)創(chuàng)新能力。

近年來，與市值分化同步發(fā)生的，還有物業(yè)企業(yè)經(jīng)營邏輯的根本性轉(zhuǎn)變。行業(yè)正從過去追逐管理面積的“規(guī)模競賽”，全面轉(zhuǎn)向追求服務(wù)價值和經(jīng)營效益的“質(zhì)量提升”。

不可否認(rèn)，物業(yè)板塊整體仍面臨挑戰(zhàn)，行業(yè)估值修復(fù)之路可能需要很長時間，而市場正在重新審視物企的獨(dú)立獲取項目能力、現(xiàn)金流健康狀況、科技應(yīng)用水平以及服務(wù)溢價能力。