電商大行其道之下，物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)市場(chǎng)究竟如何？

觀點(diǎn)指數(shù)研究院最新發(fā)布的《卓越指數(shù)·2025 物流倉(cāng)儲(chǔ)暨基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)展報(bào)告》指出，2025年以來(lái)，我國(guó)物流業(yè)多項(xiàng)核心指數(shù)經(jīng)歷“先升后降再回升”的波動(dòng)軌跡，物流業(yè)景氣指數(shù)雖未恢復(fù)至年內(nèi)峰值，但電商物流指數(shù)、快遞發(fā)展指數(shù)累創(chuàng)新高。整體呈現(xiàn)回升的趨勢(shì)，行業(yè)正逐步擺脫低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)困局，邁向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

報(bào)告指出，物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)整體以調(diào)整租金的策略應(yīng)對(duì)需求變化，但空置率上漲的趨勢(shì)未得到明顯遏制，行業(yè)正處于供需關(guān)系的動(dòng)態(tài)調(diào)整階段。

2025年二季度，整體高標(biāo)倉(cāng)（即高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)，通常指在建造、設(shè)備、管理等方面均達(dá)到較高標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施）空置率環(huán)比上季度上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至17.8%，平均租金比2024年一季度微降3.6%至29.7元/㎡·月（據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)）。

其中，華南區(qū)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)保持低空置率與高租金的雙優(yōu)格局，高標(biāo)倉(cāng)空置率僅10.6%，租金水平高達(dá)37.7元/㎡·月，雖同比2025年一季度降低3.6%，但仍處全國(guó)高位。

這得益于該區(qū)域內(nèi)電子信息、高端制造等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，尤其是深圳、廣州等核心城市具備扎實(shí)的制造業(yè)基礎(chǔ)與跨境物流需求有利于高標(biāo)倉(cāng)的集約化布局發(fā)展。部分高標(biāo)倉(cāng)的出租率長(zhǎng)期維持在95% 以上，租金溢價(jià)超過(guò)區(qū)域平均水平15%。

華中區(qū)、西南區(qū)呈現(xiàn)“空置率下降、租金低位分化”的特征。當(dāng)中華中區(qū)環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至 11.6%;西南區(qū)環(huán)比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)至12.7%。租金方面，華中區(qū)平均租金達(dá) 25.4 元/㎡·月，西南區(qū)平均租金大幅下降 5.2%至21.7元/㎡·月。

華北區(qū)、華東區(qū)面臨“供給集中入市、空置率承壓”的挑戰(zhàn)。當(dāng)中華北區(qū)空置率升至21.4%，華東區(qū)升至21.6%，均為五大區(qū)域最高。租金方面，華北區(qū)降至22.8元/㎡·月華東區(qū)降至35.2元/㎡·月。

據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)據(jù)，截至2025年第三季度末，全國(guó)非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)存量為1.76億平方米，其中長(zhǎng)三角城市群以46%的占比占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)，珠三角、京津冀城市群各占15%，長(zhǎng)江中游、成渝城市群各占12%，區(qū)域分布呈現(xiàn)顯著的集中特征。

在2025年一季度至三季度，長(zhǎng)三角憑借完善的制造業(yè)與電商生態(tài)，成為高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)的核心承載區(qū)，高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)占比從28%增長(zhǎng)至35%。不過(guò)，部分區(qū)域新增的高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)難以被完全消化，導(dǎo)致各城市群空置率呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)：長(zhǎng)三角、珠三角一線城市因需求支撐充足，空置率維持在15%以下；而城市群外圍區(qū)域及部分二線城市需求相對(duì)不足，空置率攀升至20% 以上。

觀點(diǎn)指數(shù)分析認(rèn)為，2025年四季度至2026年，全國(guó)非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)或迎來(lái)近1800萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，且呈現(xiàn)城市群間的供給分化。珠三角城市群2026年新增供應(yīng)超500萬(wàn)平方米，居各城市群之首；長(zhǎng)三角四季度新增供應(yīng)接近300萬(wàn)平方米，2026年供應(yīng)相對(duì)克制；京津、長(zhǎng)江中游、成渝城市群供應(yīng)規(guī)模相對(duì)溫和。

報(bào)告指出，受新增供應(yīng)影響，部分高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目存在延期或暫緩開發(fā)的可能性。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)平均有效租金仍將面臨一定下行壓力，但隨著供需關(guān)系的逐步調(diào)整，租金下滑幅度有望收窄，核心城市群與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力將進(jìn)一步凸顯。

來(lái)源 | 南方都市報(bào) 作者 | 邱永芬 版式 | 麥兜