“一線城市數(shù)據(jù)月報(bào)”定期發(fā)布，關(guān)注政策時(shí)事熱點(diǎn)，從數(shù)據(jù)中識(shí)別和研究分析北上杭3城住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵趨勢(shì)和變化。本期為《2025年11月住房租賃市場(chǎng)報(bào)告（國(guó)企定制版）》。

報(bào)告說(shuō)明：關(guān)注、11月租賃市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，研究分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵趨勢(shì)和變化

*本報(bào)告數(shù)據(jù)均來(lái)自政府、企業(yè)公開(kāi)數(shù)據(jù)及URI Data Bank其他額外數(shù)據(jù)需求，請(qǐng)后臺(tái)有償咨詢

概 覽

■宏觀政策：金融與創(chuàng)新雙輪驅(qū)動(dòng)，精準(zhǔn)支持住房保障與存量盤活

■地方政策：多城發(fā)力住房保障體系，租賃房源擴(kuò)容、存量盤活與人才安居并舉

■土地成交：租賃住宅土地?zé)岫然販?，北京劃撥主?dǎo)保障供應(yīng)，上海市場(chǎng)競(jìng)價(jià)活躍

■個(gè)人房源：新增房源供應(yīng)、租金均顯著收縮，尤其同比降幅顯著擴(kuò)大

■分散式公寓：新增掛牌房源供應(yīng)顯著收縮，租金持續(xù)回調(diào)，同比降幅顯著

■集中式公寓：掛牌規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，重點(diǎn)城市之間公寓租金分化明顯

■項(xiàng)目新開(kāi)：上海開(kāi)業(yè)9家，市場(chǎng)供應(yīng)多元化，杭州翻牌1家新開(kāi)，北京無(wú)

■品牌動(dòng)態(tài)：借勢(shì)“雙十一”營(yíng)銷，長(zhǎng)租公寓品牌加速拓展與產(chǎn)品創(chuàng)新

■REITs篇：保障房金融市場(chǎng)活躍，多元融資與穩(wěn)定回報(bào)并進(jìn)

01

政策篇

金融創(chuàng)新強(qiáng)賦能 保障安居惠民生

1

宏觀政策

金融與創(chuàng)新雙輪驅(qū)動(dòng)，精準(zhǔn)支持住房保障與存量盤活

11月人民銀行官宣通過(guò)專項(xiàng)再貸款等工具，為保障房、城中村改造提供金融支持。教育部與住建部聯(lián)合調(diào)研，推廣存量房改建學(xué)生公寓的創(chuàng)新模式。政策從資金供給與存量盤活兩端發(fā)力，共同完善住房保障體系，并精準(zhǔn)服務(wù)高校學(xué)生等特定群體居住需求。

最終目標(biāo)形成“保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)”的新發(fā)展模式，推動(dòng)行業(yè)走向安全、綠色、高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

2

地方政策

全國(guó)多城發(fā)力住房保障體系，租賃房源擴(kuò)容、存量盤活與人才安居并舉

11月開(kāi)始，全國(guó)各大城市密集推出住房租賃保障政策，核心圍繞“多渠道增供給、精準(zhǔn)化促安居”展開(kāi)。一方面通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、存量轉(zhuǎn)化等方式大規(guī)?；I集保租房與人才公寓，多個(gè)城市“十四五”期間籌建量已超十萬(wàn)套（間）。另一方面，政策聚焦新市民、青年人與重點(diǎn)人才，通過(guò)提供租金低于市場(chǎng)的房源、放寬補(bǔ)貼條件、推出專項(xiàng)公寓等降低居住成本。

同時(shí)，多地探索租賃REITs、租購(gòu)轉(zhuǎn)換、資金監(jiān)管等機(jī)制創(chuàng)新，進(jìn)一步推動(dòng)“市場(chǎng)+保障”的可持續(xù)住房供應(yīng)新格局。

02

土地篇

多元供地添活力 租賃市場(chǎng)穩(wěn)擴(kuò)容

11月土地?zé)岫壬曰販兀虾３山欢嘧谂浣ㄓ玫?/strong>

11月，上海成交5宗、共計(jì)15.8萬(wàn)㎡配建租賃用地；北京成交4宗、3.8萬(wàn)㎡純租賃用地；杭州成交1宗、2.5萬(wàn)㎡純租賃用地。

北京劃撥主導(dǎo)保障供應(yīng)，上海市場(chǎng)競(jìng)價(jià)活躍

11月，北京以純租賃用地為主，多采取劃撥或協(xié)議出讓方式，由保障房中心等企業(yè)零成本獲取，突出政策性保障導(dǎo)向。上海則聚焦配建租賃住房用地，通過(guò)招拍掛市場(chǎng)化出讓，成交總價(jià)較高且部分出現(xiàn)溢價(jià)，顯示市場(chǎng)參與度活躍。杭州亦有純租賃用地劃撥案例，由區(qū)域型國(guó)企獲取。

土拍市場(chǎng)整體反映出核心城市正通過(guò)多樣化土地供應(yīng)模式，加速租賃住房市場(chǎng)供給側(cè)改革。

03

市場(chǎng)篇

房源供需存分化 租金調(diào)整趨穩(wěn)健

個(gè)人房源

新增供應(yīng)表現(xiàn)

重點(diǎn)城市新增掛牌房源供應(yīng)顯著收縮，同比降幅突出

11月，京滬杭三城新增房源供應(yīng)環(huán)比、同比均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。其中上海新增房源同比銳減50%，北京與杭州也分別下降21%和33%。

整體反映出當(dāng)前租賃市場(chǎng)新增供應(yīng)整體趨緊進(jìn)入淡季，或受季節(jié)性因素及前期高基數(shù)影響。

個(gè)人房源

租金坪效表現(xiàn)

三大城市租賃市場(chǎng)租金普遍回調(diào)，同比降幅顯著擴(kuò)大

11月，京滬杭三城個(gè)人房源的坪效租金環(huán)比與同比均呈下降趨勢(shì)。其中北京同比降幅最大達(dá)23%，上海與杭州也分別下降14%和20%。

這一變化反映當(dāng)前核心城市租賃市場(chǎng)正面臨租金下行壓力，市場(chǎng)或已進(jìn)入階段性調(diào)整期，整體租金水平較去年同期顯著回落。

分散式公寓

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

分散式公寓掛牌量加速擴(kuò)張，杭州同比激增近兩倍

11月，京滬杭分散式公寓新增掛牌房間規(guī)模均實(shí)現(xiàn)環(huán)比與同比雙增長(zhǎng)，顯示市場(chǎng)釋放量勢(shì)頭強(qiáng)勁。其中杭州同比增長(zhǎng)高達(dá)191%，北京也增長(zhǎng)62%，上海增長(zhǎng)20%。

這一趨勢(shì)反映出在集中式供應(yīng)放緩的背景下，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的分散式房源正成為滿足租賃需求、提升市場(chǎng)靈活性的重要補(bǔ)充。

核心城市分散式房源租金持續(xù)回調(diào)，同比降幅顯著

11月，京滬杭三城分散式房源坪效租金同環(huán)比均呈下降趨勢(shì)。上海、北京同比降幅均超16%，杭州也下降超10%。

這一趨勢(shì)反映盡管分散式房源掛牌量擴(kuò)漲，但在需求調(diào)整、供應(yīng)增加等因素影響下，租金仍面臨明顯下行壓力。

集中式公寓（含保租房）

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

三大城市集中式租賃規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，上海同比增幅顯著

11月，京滬杭三城的集中式公寓掛牌新增房量環(huán)比微增、同比均保持正增長(zhǎng)。其中上海同比增幅達(dá)17.4%，規(guī)模已超43萬(wàn)間；杭州、北京同比分別增長(zhǎng)11.7%和6.6%。

數(shù)據(jù)顯示，集中式公寓供應(yīng)仍處于穩(wěn)步擴(kuò)張期，市場(chǎng)整體供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

三大城市集中式公寓租金分化，北京環(huán)比微增、杭州同比承壓

11月，京滬杭三城集中式公寓租金表現(xiàn)呈現(xiàn)分化，總體維穩(wěn)。北京租金環(huán)比微增0.2%，表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)?。簧虾！⒑贾輨t環(huán)比微降。但從同比來(lái)看，三城租金均有所回調(diào)，其中杭州同比下降8.0%，調(diào)整幅度最為明顯。

整體看，反映出市場(chǎng)租金整體仍面臨一定下行壓力，而北京在供需結(jié)構(gòu)支撐下展現(xiàn)出更強(qiáng)韌性。

上海集中式公寓市場(chǎng)供應(yīng)多元化，北京、杭州無(wú)新入市項(xiàng)目

11月，上海新開(kāi)9個(gè)項(xiàng)目，集中式公寓呈現(xiàn)區(qū)域分布廣、產(chǎn)品定位多元的特點(diǎn)。項(xiàng)目覆蓋8個(gè)行政區(qū)，房源規(guī)模從26間至1386間不等。租金表現(xiàn)分化顯著，核心區(qū)域精品項(xiàng)目如黃浦濱江欣景人才公寓坪效租金達(dá)6.66元/天/㎡，而外圍區(qū)域項(xiàng)目普遍在2-3元區(qū)間。

市場(chǎng)整體仍延續(xù)“多區(qū)域布局、差異化定價(jià)”的供給趨勢(shì)，滿足不同客群租賃需求。杭州新開(kāi)業(yè)1家翻牌藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目（九和路店），由杭州安居寧巢運(yùn)營(yíng)，北京無(wú)入市項(xiàng)目。

個(gè)案代表展示：

【鑫悅陽(yáng)光城】

項(xiàng)目由21棟單體建筑組成，分為一、二、三期，整體提供2809套人才公寓及187套“城市建設(shè)者管理者之家”（共500個(gè)床位），總建筑面積達(dá)22.6萬(wàn)平方米，為企業(yè)員工和一線務(wù)工人員提供高品質(zhì)、便捷且安心的居住保障。

【壹間·泗涇9號(hào)公館】

項(xiàng)目位于松江區(qū)東北部，距地鐵9號(hào)線泗涇站約1公里、周邊分布有三湘商業(yè)廣場(chǎng)、匯涇商業(yè)廣場(chǎng)、佘山灣生活購(gòu)物廣場(chǎng)等多個(gè)城市商業(yè)綜合體，分布上海市松江區(qū)泗涇醫(yī)院、泗涇鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)，交通、商業(yè)、醫(yī)療配套完善。作為上海松江區(qū)租賃住房市場(chǎng)的新增重點(diǎn)項(xiàng)目，致力于滿足住戶對(duì)城市便利與居住安寧的雙重需求。

04

重點(diǎn)品牌動(dòng)態(tài)：

營(yíng)銷創(chuàng)新拓市場(chǎng) 品牌迭代煥新機(jī)

借勢(shì)“雙十一”營(yíng)銷，長(zhǎng)租公寓品牌加速拓展與產(chǎn)品創(chuàng)新

11月，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)熱度延續(xù)，活動(dòng)營(yíng)銷方面，部分品牌圍繞“雙十一”節(jié)日活動(dòng)，推出特價(jià)房源、長(zhǎng)租可獲租金滿減和房租優(yōu)惠券等優(yōu)惠吸引租客。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)方面，多個(gè)品牌加速推進(jìn)門店開(kāi)業(yè)，新店增長(zhǎng)速度保持穩(wěn)定。品牌宣傳方面，城家正式簽約北京朝陽(yáng)大悅城瑞貝庭公寓酒店與北京通州瑞貝庭公寓酒店。

值得關(guān)注的是，爾家攜手無(wú)錫社會(huì)發(fā)展中心共同發(fā)起的“爾暖錫城文化引領(lǐng)與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新支持基金”成立。

在房源上新方面：

1、開(kāi)投泊寓智行店開(kāi)業(yè)；

2、有巢公寓松山湖萬(wàn)象匯店開(kāi)業(yè)；

3、寧巢九和路店開(kāi)業(yè)

在品牌動(dòng)作方面：

1、城家正式簽約北京朝陽(yáng)大悅城瑞貝庭公寓酒店與北京通州瑞貝庭公寓酒店；

2、爾家攜手無(wú)錫社會(huì)發(fā)展中心共同發(fā)起的“爾暖錫城文化引領(lǐng)與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新支持基金”成立。

在活動(dòng)營(yíng)銷方面：

1、泊寓舉辦第五屆全國(guó)王者榮耀大賽總決賽在廈門開(kāi)啟巔峰對(duì)決，并取得圓滿的成功；泊寓專為年輕活力社區(qū)打造的創(chuàng)意集市「泊博集」第一站深圳大學(xué)城百校大街站圓滿落幕；泊寓與同程攜手推出【泊友專屬福利】無(wú)論你是否住在泊寓，都可以免費(fèi)領(lǐng)取，輕松開(kāi)啟“住行無(wú)憂”的生活；

2、有巢準(zhǔn)備雙十一專屬補(bǔ)貼，讓每一份選擇都獲得實(shí)實(shí)在在的溫暖回饋。

3、浦發(fā)有家成功舉辦的“三年有家·奇遇生活節(jié)”成為季度亮點(diǎn)。

4、寧巢公寓舉辦“熱血村BA”籃球賽事圓滿收官。

05

REITs篇

資產(chǎn)證券拓路徑 金融助力租賃興

保障房金融市場(chǎng)活躍，多元融資與穩(wěn)定回報(bào)并進(jìn)

11月保障性住房領(lǐng)域金融創(chuàng)新持續(xù)深化，市場(chǎng)化運(yùn)作特征與多元化發(fā)展趨勢(shì)愈發(fā)顯著。一方面，保障房 REITs 市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健，招商蛇口、深圳安居等多只產(chǎn)品密集推出高比例分紅方案，既印證了底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)韌性，也為資本市場(chǎng)提供了兼具穩(wěn)定性與可持續(xù)性的投資標(biāo)的；另一方面，融資渠道創(chuàng)新多點(diǎn)突破，廣州落地首單數(shù)字人民幣結(jié)算 CMBS，烏魯木齊保障房 ABS 項(xiàng)目順利獲受理，北京保障房中心成功發(fā)行低利率公司債，多層次資本市場(chǎng)支持力度持續(xù)加大。

值得關(guān)注的是，"浙商 - 杭安居公租房第 1 期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃"完成 4.5 億元規(guī)模發(fā)行，作為杭州市首單以公租房運(yùn)維費(fèi)收益權(quán)為核心底層資產(chǎn)的 ABS 產(chǎn)品，其成功落地標(biāo)志著保障性租賃住房資產(chǎn)資本化路徑實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵突破。

一系列金融創(chuàng)新舉措的持續(xù)推進(jìn)，不僅有效拓寬了保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期資金供給渠道，更標(biāo)志著我國(guó)保障房金融支持體系正從傳統(tǒng)信貸主導(dǎo)模式，向公開(kāi)市場(chǎng)融資、資產(chǎn)證券化等多元化、市場(chǎng)化方向深度轉(zhuǎn)型，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展注入持續(xù)金融動(dòng)能。

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撰文: URI研究中心

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