業(yè)主不交物業(yè)費，物業(yè)公司就不給打開單元和電梯門禁；廚房煙道設計不合理，業(yè)主就不交物業(yè)費；業(yè)主大會決定更換物業(yè)公司，物業(yè)公司拒不退場，起訴業(yè)主大會決定無效……業(yè)主與物業(yè)服務人之間矛盾時有發(fā)生，并呈現(xiàn)出群體性、易復發(fā)、化解難等特點，這樣的糾紛法院如何裁判？最高人民法院8日發(fā)布典型案例，引導各級法院統(tǒng)一裁判規(guī)則，做好物業(yè)糾紛矛盾預防化解，維護人民群眾合法權(quán)益，維護社會和諧穩(wěn)定。

物業(yè)服務人不得以限制使用門禁系統(tǒng)等方式催交物業(yè)費

2021年9月，某小區(qū)業(yè)主老張發(fā)現(xiàn)他因欠交物業(yè)費已被禁止使用所住單元電梯及門禁系統(tǒng)，與物業(yè)公司交涉無果后，起訴到了法院，訴求是要求物業(yè)公司恢復他對電梯及門禁系統(tǒng)的使用功能。

最高人民法院民一庭法官助理劉忠偉：審理法院認為，我國民法典明確規(guī)定，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。這個案件中，老張雖欠交物業(yè)費，但某物業(yè)公司不應以不給業(yè)主激活門禁卡使其不能正常進入單元門、不能正常使用電梯門禁系統(tǒng)等方式催交物業(yè)費，對老張欠交物業(yè)費的違約行為可另行依法維權(quán)。法官依法釋明之后，物業(yè)公司在案件審理過程中就主動恢復了老張對門禁系統(tǒng)的使用。

業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費，但實踐中業(yè)主拖延甚至拒交物業(yè)費的情形時有發(fā)生，物業(yè)服務人往往采用各種方式催交物業(yè)費。

最高人民法院民一庭法官李賽敏：物業(yè)服務人以不給業(yè)主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業(yè)費，實質(zhì)上是基于他在物業(yè)服務合同項下的債權(quán)而不當限制了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，既缺乏法律依據(jù)，也超出了合理必要限度，往往加劇雙方的矛盾。

法官強調(diào)，物業(yè)服務人催交物業(yè)費應采用合理方式，業(yè)主經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以通過調(diào)解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護自身合法權(quán)益，但不應以影響業(yè)主正常生活的方式催交。

李賽敏：物業(yè)公司和業(yè)主在履行物業(yè)服務合同時均應秉持契約精神，按照物業(yè)服務合同約定全面履行自己的義務，共同營造和諧宜居的小區(qū)環(huán)境。這個案件的判決明確物業(yè)服務人應以合理合法形式催交物業(yè)費，依法維護業(yè)主合法權(quán)益。

業(yè)主不得以設計不合理等房屋質(zhì)量問題為由拒絕支付物業(yè)費

物業(yè)公司催交物業(yè)費不能肆意妄為，業(yè)主拒交物業(yè)費也不能隨意找理由。劉忠偉說到了業(yè)主質(zhì)疑房屋設計問題拒交物業(yè)費的案例。

劉忠偉：小區(qū)業(yè)主老徐未按時支付自2019年5月至2022年12月的物業(yè)費，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付，被物業(yè)公司起訴到了法院。老徐答辯稱不應交納物業(yè)費是因為房屋廚房設計不合理、排煙倒灌等問題。

依據(jù)民法典規(guī)定，物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全?！段飿I(yè)管理條例》 規(guī)定，物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

劉忠偉：法院認為，廚房設計不屬于物業(yè)服務人應承擔的義務，廚房設計不合理、排煙倒灌等屬于商品房買賣合同法律關(guān)系中的履行瑕疵問題，與案涉物業(yè)服務合同不屬于同一法律關(guān)系，責任主體并不相同，老徐主張廚房設計不合理所致?lián)p失亦與某物業(yè)公司并無關(guān)聯(lián)，他以房屋質(zhì)量問題為由抗辯主張不應支付物業(yè)費缺乏依據(jù)。最終判決：老徐向某物業(yè)公司支付2019年5月至2022年12月的物業(yè)費4500多元。

物業(yè)服務人的義務源于法律規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，主要包括維修養(yǎng)護、秩序維護、安全保護、制止違法行為、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理等義務。

李賽敏：一般而言，房屋專有部分的質(zhì)量、設計等問題不屬于物業(yè)服務人應擔責的義務范圍。業(yè)主以設計不合理等房屋質(zhì)量問題為由拒絕支付物業(yè)費或者主張以維修費用抵銷物業(yè)費的，不能得到支持。這個案子的判決有助于厘清物業(yè)服務合同關(guān)系與其他法律關(guān)系，引導業(yè)主正確區(qū)分責任主體，依法依規(guī)理性維權(quán)，妥善平衡物業(yè)服務合同各方合法利益。

原物業(yè)服務人對業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務人的決定無權(quán)提起訴訟

依據(jù)民法典規(guī)定，物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當退出物業(yè)服務區(qū)域，交還物業(yè)服務用房、相關(guān)設施以及物業(yè)服務所必需的相關(guān)資料等，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。但物業(yè)服務合同終止后的“交接難”是當下物業(yè)服務領(lǐng)域的一個熱點難點問題，由此引發(fā)的糾紛屢見不鮮。

劉忠偉：此次發(fā)布的案例中，法院嚴格按照民法典的規(guī)定，明確物業(yè)服務合同終止后原物業(yè)服務人拒不退場的，對其請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后物業(yè)費的主張不予支持，引導物業(yè)服務人依法誠信履行義務，維護正常物業(yè)服務秩序。

因為業(yè)主大會決定選聘新物業(yè)服務人，在職的物業(yè)服務人不同意，提起訴訟，也被法院駁回了。

李賽敏：業(yè)主大會決定是業(yè)主自主對小區(qū)重大事項行使共同管理權(quán)的重要方式。業(yè)主大會作為業(yè)主自我管理的權(quán)力機關(guān)，其作出的決定對業(yè)主具有法律約束力，但并不直接約束業(yè)主以外的主體。物業(yè)服務人并非小區(qū)業(yè)主，并無訴請人民法院就業(yè)主大會決定效力作出裁判的權(quán)利。

李賽敏強調(diào)，審理物業(yè)糾紛不能就案辦案，要以矛盾實質(zhì)化解為目標，追求事了、人和、心順效果，真正做實定分止爭。

李賽敏：在物業(yè)糾紛審理過程中，人民法院堅持“辦理與治理”并重原則，積極探索創(chuàng)新物業(yè)服務糾紛多元化解機制，比如“示范裁判+批量化解”“巡回審判+示范調(diào)解”，以及“先調(diào)處整改+后輔助調(diào)解”等等一批富有成效的經(jīng)驗做法。有的法院就在小區(qū)現(xiàn)場開庭，以案釋法，批量化解潛在糾紛，實現(xiàn)了“辦理一案、治理一片”的良好效果。

來源：央視新聞

編輯：劉賽

審核：李強

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