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新加坡市中心的大型商場——Marina Square，即將經(jīng)歷大改造！

前不久，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)公布的消息，開發(fā)商希望 將Marina Square改造為新加坡首個超級混體合開發(fā)項目。

待項目完工后，這個曾經(jīng)的新加坡市中心商場地標將新增三座建筑：包括一座住宅樓、一座服務(wù)式公寓樓，以及一座包含酒店、辦公和表演藝術(shù)空間的混合用途建筑。

該地塊是濱海廣場綜合體的一部分，該綜合體包括新加坡泛太平洋酒店、新加坡濱海灣賓樂雅臻選酒店、新加坡文華東方酒店以及濱海廣場購物中心。整個綜合體占地面積為92,197.3平方米。

該項目還將提升現(xiàn)有沿萊佛士大道史丹福運河上方的綠地，將其改造為一個6,500平方米的公共公園。此外，項目將融入可持續(xù)發(fā)展特色，例如與濱海灣區(qū)區(qū)域供冷網(wǎng)絡(luò)連接。

據(jù)悉，為了完成這項整合工作，新加坡知名地產(chǎn)集團UOL集團已經(jīng)花了9910萬新幣購買下這塊地段，加上后續(xù)的翻新重新總花費預(yù)計將輕松超過1億新幣！目前，該計劃在等待監(jiān)管部門批準后，開發(fā)商將在2026年上半年提供更多細節(jié)。

與此同時，為了新加坡的整體發(fā)展，政府也在不斷通過政府售地計劃（GLS），對新加坡各大區(qū)域進行招標改造。

2026年上半年的政府售地計劃（GLS）節(jié)奏略有放緩，共推出10個地段，其中7個地塊位于正選名單，3個位于備選名單。僅正選名單預(yù)計可提供約4575套新房，其中包括635套執(zhí)行共管公寓（EC）單位。

最值得特別關(guān)注的是位于裕廊湖片區(qū)的一幅3.72公頃地塊（Town Hall Link），它雖未列入正選名單，卻可能成為裕廊湖片區(qū)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點。

Holland Plain

（2026年2月推出）

這塊土地面積僅為1.57公頃，容積率為1.8，預(yù)計可提供約280套新住宅。

該地塊位于荷蘭坪（Holland Plains） 低密度區(qū)域，幾乎四面被有地住宅環(huán)繞。附近的綠林苑（Greenleaf Forest） 增添了綠意，將吸引重視私密性與專屬感的買家。緊鄰的鐵道走廊（Rail Corridor） 也對喜愛戶外生活的家庭頗具吸引力。

然而，與許多低密度住宅區(qū)類似，此處的交通便利度和配套設(shè)施相對有限：

步行范圍內(nèi)無地鐵站，最近的主要設(shè)施集中在武吉知馬路一帶（如冷藏公司超市、少量餐廳），但距離較遠，步行不便。區(qū)域內(nèi)除美以美女子中小學(xué)外，也缺乏其他重點學(xué)校資源。

盡管如此，該地塊適合相信“先發(fā)優(yōu)勢” 的買家。武吉知馬這一區(qū)域仍有較大未來發(fā)展空間，而此地段正是荷蘭坪片區(qū)整體開發(fā)的前沿。根據(jù)市區(qū)重建局規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒁怨珗@綠地為主導(dǎo)，推行“輕車化” 設(shè)計，當前的交通短板未來有望逐步改善。

綜上所述，這里兼具環(huán)境稀缺性與長期發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K，更適合那些希望用來投資的買家。

Bayshore Drive

（2026年3月）

這是2026年上半年政府售地計劃中面積最大的地塊，占地5.7公頃，容積率（GPR）為3.5。預(yù)計可提供約1280套新住宅，并配備商業(yè)元素，涵蓋約242,188平方英尺的商業(yè)空間。地塊直接連通新建的勿洛南地鐵站（湯申-東海岸線，TEL）。

該地塊屬于碧灣新鎮(zhèn)（Bayshore） 的進一步開發(fā)，是組屋區(qū)的新興延伸。它面向東海岸路上段對面的低密度住宅區(qū)，毗鄰勿洛軍營（但距離適中，預(yù)計不會造成干擾）。越過有地住宅區(qū)，另一側(cè)可眺望東海岸公園大道外的海景。

由于是全新發(fā)展區(qū)，目前周邊設(shè)施較為有限，但此項目連同2025年推出的前一碧灣地塊，正是為完善配套而規(guī)劃。此處將建設(shè)該區(qū)域首個大型購物中心，服務(wù)于即將落成的碧灣棕櫚（Bayshore Palms） 和碧灣景（Bayshore Vista） 等項目。

交通方面，即使勿洛南地鐵站啟用后，距離市中心仍較遠；但其提供直達馬林百列/加?xùn)|生活圈的線路——該區(qū)域擁有百匯廣場（Parkway Parade）、i12 Katong等重要生活設(shè)施。此項目適合愿意等待區(qū)域長期發(fā)展、且希望便捷抵達東海岸海灘區(qū)的買家（不過首批碧灣地塊在距離海灘方面更具優(yōu)勢）。

一公里范圍內(nèi)雖無小學(xué)，但地塊緊鄰淡馬錫中學(xué)（Temasek Secondary School），是新加坡東部不可多得的兼具交通升級潛力與生活配套規(guī)劃的大型綜合項目。

River Valley Green Parcel C

（2026年4月）

這是一個占地1.15公頃的地塊，容積率為3.0，預(yù)計可提供約470套住宅。由于悅府尚景（River Green Parcel A地塊） 在2025年曾是銷售最快的項目之一，市場對此地塊的期待可能較高，但新項目的最終表現(xiàn)仍取決于定價和產(chǎn)品定位。

地塊位于大世界地鐵站（湯申-東海岸線） 與立化小學(xué)（River Valley Primary） 之間，亞歷山大小學(xué)與彰德小學(xué)也可能在一公里范圍內(nèi)（具體需待最終確認）。這是此次售地計劃中地理位置最便利的地段之一：緊鄰大型商場大世界（Great World City），且靠近錫安路河畔熟食中心（Zion Riverside Food Centre）。此前錯過悅府尚景的買家，很可能將關(guān)注此項目。

盡管該區(qū)域日益密集、競爭加劇，但大世界片區(qū)擁有一項獨特優(yōu)勢：在保持高度中心性的同時，仍具備強烈的家庭宜居吸引力。因此，即使周邊新項目增多，預(yù)計開發(fā)商興趣依然濃厚。

影響買家的一大重要因素是開發(fā)商需明確此項目與悅府尚景等鄰近新盤的差異化定位，因為屋齡差異在此已不構(gòu)成顯著優(yōu)勢。

若你特別關(guān)注新加坡中心區(qū)稀缺的房產(chǎn)地段且重視成熟配套與家庭需求平衡，此地塊值得密切關(guān)注即將推出的這個項目。

Peck Hay Road

（2026年4月）

這是一幅位于核心中央?yún)^(qū)（CCR）正選名單中面積最小的地塊之一，占地僅0.55公頃，容積率為4.9，預(yù)計可提供約315套住宅。地塊坐落于史各士路，正對喜來登酒店，毗鄰國家環(huán)境局大樓。

該地段位于高度建成區(qū)，步行至紐頓地鐵站（南北線、環(huán)線）僅需幾分鐘，為希望臨近烏節(jié)路或便捷通往中央商務(wù)區(qū)的居住者提供了極佳交通優(yōu)勢，也是本次名單中地理位置最核心的地塊。

然而，城市中心的區(qū)位也伴隨相應(yīng)局限：對家庭客群而言，英華學(xué)校（ACS） 或是主要教育配套，但其他小學(xué)選擇有限；狹窄道路、較高車流量及綠地空間的普遍缺乏，也降低了區(qū)域的家庭宜居性。

總體而言，此項目更可能吸引單身人士、投資者或在中央商務(wù)區(qū)-烏節(jié)路-紐頓走廊工作的夫婦。其緊湊體量與核心區(qū)位，也可能吸引租賃投資者。

另外，由于地塊面積有限，開發(fā)商也需在建筑設(shè)計上精打細算，巧妙布局設(shè)施空間。因此，項目推出后，買家需格外關(guān)注這個層面。

Berlayar Drive

（2026年5月）

該地塊占地2.54公頃，容積率1.4，預(yù)計可提供約415套住宅。其位于柏萊雅路（Berlayar Drive）與武吉慈明路（Bukit Chermin Road）之間，不遠處就是秀美的南部山脊和拉柏多自然保護區(qū)，直面圣淘沙島。

該地塊鄰近有個著名公寓項目——吉寶灣映水苑（Reflections at Keppel Bay）。但因地塊位于映水苑后方且仍保留一定間距，因此海景視野預(yù)計不會受阻。

交通便利性方面，這是一個更適合駕車者的項目：從地塊步行至直落布蘭雅地鐵站（環(huán)線）可能超過10分鐘。

不過，一旦擁有私人交通工具，地理位置的便利性將大幅提升——大型商場怡豐城（Vivocity）和著名的 Seah Im 小販中心均在附近。

然而，該地塊也存在與映水苑相似的區(qū)位局限：除了可能劃入直落布蘭雅小學(xué)的范圍外，周邊缺乏其他小學(xué)，且街對面的即時生活配套相對不足。

嶺一個值得注意的差異是：映水苑規(guī)模龐大（1129個單位），而此地塊單位數(shù)量較少（415個），這意味著居住私密性將顯著更高。若你追求濱海視野與低密度居住體驗，且對自駕出行依賴較強，此項目值得關(guān)注。

New Upper Changi Road

（2026年5月）

這幅地塊占地約3.16公頃，容積率為2.8，預(yù)計將提供高達1,040個單位，堪稱大型綜合開發(fā)項目。雖然新樟宜路上段范圍很廣，但此特定地段正位于勿洛核心區(qū)的中心地帶。

地塊鄰近勿洛坊（Bedok Mall），也因此靠近勿洛地鐵站（東西線）。該區(qū)域經(jīng)過多年發(fā)展已十分成熟：除勿洛坊及相連的勿洛轉(zhuǎn)換站熟食中心外，對面還有Djitsun Mall 及密集的鄰里設(shè)施。未來，Sky Eden @ Bedok建成后也將為區(qū)域增添更多配套。

如果不是太注重學(xué)校質(zhì)量的話，F(xiàn)enghan Primary School 和Opera Estate Primary School很可能在公寓項目的一公里范圍內(nèi)，育能小學(xué)也可能包括在內(nèi)。

盡管此區(qū)域綠地空間有限，它仍是非常適合家庭的居住區(qū)。作為一個高度開發(fā)的成熟鄰里，這里更吸引習(xí)慣都市生活的居民。

但龐大的單位數(shù)量和臨街屬性可能讓生活隱私性受到一定影響，住戶需用部分寧靜換取更高的交通便利性與生活便捷度。若你更看重成熟社區(qū)的全方位便利性，且能接受高密度居住環(huán)境，此項目值得重點關(guān)注。

Lorong Puntong

（2026年6月）

這幅地塊是正選名單中面積最小的，僅0.43公頃，容積率為2.8，預(yù)計僅提供約140個單位，可視為精品型項目。

該地塊條件較為復(fù)雜：看似靠近光明山地鐵站（湯申-東海岸線、跨島線），但步行距離可能略遠，或需超過10分鐘；項目附近以有地住宅為主，景觀有一定吸引力，但周邊也有如Country Esquire等高蹭私宅項目，視野利用程度取決于開發(fā)商的設(shè)計。

新加坡名校愛同小學(xué)正對這個地塊，但一公里內(nèi)可能缺乏其他小學(xué)選項。生活配套方面，雖地處工業(yè)區(qū)，Midview City聚集了一些知名餐飲店，整個新民工業(yè)區(qū)亦散布熱門餐廳。但零售選擇則相對有限，需乘地鐵至Upper Thomson站才有更多選擇。

部分買家會看重鄰近麥里芝蓄水池的自然資源優(yōu)勢，且面向地塊的一次為為有地住宅區(qū)The Inglewood），環(huán)境相對靜謐。

總體而言，Lorong Puntong地塊定位較難界定：它并非傳統(tǒng)意義上的熱門地段，但也不乏潛力：鄰近工業(yè)區(qū)可能提供穩(wěn)定租客客源、家庭買家或關(guān)注愛同小學(xué)、熱愛自然的買家則看重麥里芝的便利。

該區(qū)域仍有未來發(fā)展空間，但周邊環(huán)境對住宅社區(qū)的支撐尚不成熟，且短期內(nèi)無大規(guī)模升級計劃，僅140個單位體量難以帶動整體配套改善。

這可能是2026年上半年政府售地計劃中較難預(yù)測的地塊之一。若你關(guān)注小眾地段的價值挖掘，并能接受配套成長周期，可進一步分析其差異化優(yōu)勢。

Morrison Lane

（預(yù)計2026年2月）

這幅地塊占地0.66公頃，容積率為2.8，預(yù)計可提供約200套住宅，并包含700平方米的商業(yè)空間。

地塊規(guī)模雖小，但其沿線的地段優(yōu)勢可能提升開發(fā)商信心。地理位置靠近?？祵幍罔F站（環(huán)線），且毗鄰羅拔申道、UE Square、河濱坊等重要零售與休閑區(qū)。緊鄰新加坡河區(qū)域意味著豐富的夜生活，該片區(qū)亦聚集眾多（通常為高端）餐飲場所。盡管克拉碼頭已不如往日繁華，但對年輕租客或買家仍具吸引力。

租賃潛力是該地塊的首要亮點：鄰近中央商務(wù)區(qū)且外籍社群成熟。不過，近期對悅府尚景等項目表現(xiàn)出興趣的單身人士及夫婦也可能關(guān)注此地——關(guān)鍵在于開發(fā)商能否控制總價門檻（而非單純每平方英尺單價）。

雖然立化小學(xué)在一公里范圍內(nèi)，但這對項目定位影響有限：該地段更偏向?qū)I(yè)人士與投資者，而非家庭客群。若您尋求核心區(qū)位的小體量項目，并看重其租賃與休閑價值，此地塊值得密切關(guān)注。

Town Hall Link White Site

（預(yù)計2026年3月）

這幅地段目前備受各方買房關(guān)注，因其是裕廊湖片區(qū)（Jurong Lake District） 整體發(fā)展的核心組成部分。地塊占地3.72公頃，預(yù)計可提供約1200套住宅及84000平方米的商業(yè)空間，足以形成一個重要的新樞紐。作為裕廊湖片區(qū)整體規(guī)劃中被拆分出售的地塊之一，其推進情況具有風(fēng)向標意義。

地塊正對裕廊東轉(zhuǎn)換站（東西線、裕廊區(qū)域線），毗鄰JEM等定義該區(qū)域商業(yè)氛圍的購物中心。對買家而言，未來落成的項目可能是一個集購物中心、地鐵連通和裕廊湖公園連道于一體的大型綜合開發(fā)項目。

然而，其龐大的體量及混合用途預(yù)期意味著這對開發(fā)商是一項巨大挑戰(zhàn)——可能需要實力雄厚且信心十足的大型企業(yè)或聯(lián)合體來打造這一新興城市中心。

鑒于項目單位數(shù)量與規(guī)模，未來開盤定價必須具備競爭力。此處的先行者（包括開發(fā)商及其首批買家）實質(zhì)上是在押注裕廊湖片區(qū)作為新加坡第二商務(wù)區(qū)的長期前景。

市場對該地塊的回應(yīng)可視為開發(fā)商信心的晴雨表，值得持續(xù)關(guān)注。若您看好西部區(qū)域轉(zhuǎn)型與大型綜合開發(fā)機遇，此地塊的戰(zhàn)略意義不容忽視。

Kitchener Link

（預(yù)計2026年6月）

這是一幅面積僅為0.39公頃的小型地塊，容積率為3.0，預(yù)計可提供約135套住宅，或可被定位為精品項目。

該區(qū)域曾有復(fù)雜的歷史背景（部分老一輩新加坡人或許記得這里曾與紅燈區(qū)關(guān)聯(lián)），但如今已轉(zhuǎn)型為以保留店屋為主的街區(qū)，聚集辦公室、工作室與特色餐飲。其更廣為人知的優(yōu)勢是靠近City Square購物中心，并可便捷抵達小印度核心區(qū)，周邊生活配套豐富，餐飲、便利店、購物等資源密集。

這一帶的交通便利性突出，鄰近花拉公園地鐵站（東北線）與惹蘭勿剎地鐵站（環(huán)線），雙線覆蓋。雖然附近可能有花拉公園小學(xué)和斯坦福小學(xué)落入一公里范圍，但該區(qū)域并非典型的家庭型社區(qū)，反而更契合都市單身人士或年輕夫婦的需求，對投資者也頗具吸引力。

此類地塊的推出，預(yù)示2026年上半年可能出現(xiàn)一系列頗具特色的開發(fā)項目，并延續(xù)向城市核心區(qū)位聚焦的趨勢。

總的來看，隨著土地供應(yīng)以更為平穩(wěn)的節(jié)奏推進，許多買家更關(guān)注的核心問題是：這些新地塊將如何影響未來幾年的房價走勢與房源供應(yīng)？ 以下是目前行業(yè)分析師對于新加坡樓市的關(guān)鍵趨勢解讀：

①價格分化加劇

核心區(qū)地塊因稀缺性可能支撐高價，但受限于小體量，對整體市場供應(yīng)影響有限。新興區(qū)大型項目（如碧灣、裕廊湖）的集中供應(yīng)可能平抑區(qū)域漲幅，但需配合配套落地周期。

②供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

2026年供應(yīng)的新項目將以 “混合功能社區(qū)” 為主（如商業(yè)+住宅綜合項目），滿足自住與便利性需求。而另有部分小型精品地塊（如Lorong Puntong）為細分市場提供差異化選擇。

③買方?jīng)Q策窗口期

若2026年經(jīng)濟環(huán)境或利率政策變化，開發(fā)商可能調(diào)整定價策略，為買家創(chuàng)造談判空間。成熟市鎮(zhèn)地塊（如勿洛中心）因配套成熟，價格韌性較強；新興區(qū)地塊（如荷蘭坪）則需長期持有等待價值兌現(xiàn)。