央企巨頭，在房地產(chǎn)寒冬中開(kāi)始對(duì)自己動(dòng)手術(shù)“瘦身健體”了。

12月8日晚間，中國(guó)中冶的一則公告震動(dòng)市場(chǎng)——

擬將旗下中冶置業(yè)100%股權(quán)及標(biāo)的債權(quán)以312.37億元出售給五礦地產(chǎn)；

同時(shí)將有色院、中冶銅鋅等一批資產(chǎn)以294.4億元出售給母公司中國(guó)五礦，兩部分交易價(jià)格合計(jì)606.76億元。

這是房地產(chǎn)深度調(diào)整期間，央企專業(yè)化改革的標(biāo)志性事件。

中國(guó)中冶正在拋棄它的地產(chǎn)包袱，與此同時(shí)，私有化退市的五礦地產(chǎn)將接過(guò)這個(gè)燙手山芋。

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甩包袱，中冶的止血之戰(zhàn)

在中國(guó)中冶的公告里，這場(chǎng)交易被包裝成“聚焦主責(zé)主業(yè)、優(yōu)化資產(chǎn)配置”的主動(dòng)戰(zhàn)略，但扒開(kāi)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，這更像是一場(chǎng)被逼到墻角的“止血”之戰(zhàn)。

而這一切的關(guān)鍵，正是被推上交易臺(tái)的核心資產(chǎn)——中冶置業(yè)。

作為中國(guó)中冶旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，中冶置業(yè)曾是集團(tuán)多元化布局的重要棋子，如今卻成了拖垮業(yè)績(jī)的“負(fù)債黑洞”。

2025年中期報(bào)告顯示，這家總資產(chǎn)807.55億元的房企，負(fù)債合計(jì)高達(dá)732.51億元，資產(chǎn)負(fù)債率為90.7%，所有者權(quán)益僅剩下75.03億元。

更刺眼的是盈利數(shù)據(jù)，2024年凈利潤(rùn)為-48.58億元，損失金額超過(guò)上年末凈資產(chǎn)的百分之十；2025年頹勢(shì)未改，前三季度凈利潤(rùn)為-21.32億元，損失金額超過(guò)上年末凈資產(chǎn)的百分之十。

中冶置業(yè)反饋稱，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，部分項(xiàng)目形成負(fù)毛利，銷售收入不能覆蓋利息費(fèi)用、銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用；同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)及自身銷售情況，遵循謹(jǐn)慎原則計(jì)提減值所致。

中冶置業(yè)的困境，直接拖累了中國(guó)中冶的整體業(yè)績(jī)。

2025年前三季度，中國(guó)中冶營(yíng)業(yè)收入3351億元，同比下滑18.79%，歸母凈利潤(rùn)39.7億元，同比暴跌41.88%，近乎腰斬。

在這種情況下，剝離中冶置業(yè)這個(gè)“吞金獸”就成了必然選擇。

對(duì)中國(guó)中冶而言，606億這筆資金的交易將主要用于償還債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金，支撐其“一核心、兩主體、五特色”多元化業(yè)務(wù)體系。

說(shuō)白了就是回歸老本行，強(qiáng)化冶金建設(shè)核心主業(yè)，夯實(shí)新型工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化兩大主體業(yè)務(wù)，培育工程服務(wù)、新型材料、高端裝備、能源環(huán)保、數(shù)智應(yīng)用五大特色業(yè)務(wù)。

2

接盤(pán)俠，兩個(gè)虧損主體如何盈利

有人甩包袱，就有人接盤(pán)。在這場(chǎng)交易中，五礦地產(chǎn)和中國(guó)五礦扮演了“接盤(pán)俠”的角色。

不過(guò)，五礦是否能完美接過(guò)中冶置業(yè)這個(gè)“燙手山芋”，還要打一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

先看接盤(pán)的核心主體五礦地產(chǎn)，這家國(guó)資委首批確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，日子其實(shí)并不好過(guò)。

2024年，五礦地產(chǎn)收入98.83億港元，同比下降21.8%，股權(quán)持有人應(yīng)占虧損35.21億港元，這一虧損額同比激增了246.69%，創(chuàng)下了公司歷史上的最高虧損紀(jì)錄。

2025年上半年收入進(jìn)一步降至19.76億港元，凈虧損5.8億港元，歸母凈虧損5.85億港元。

也正是因?yàn)闃I(yè)績(jī)低迷、融資受限，五礦地產(chǎn)在今年10月宣布私有化退市，計(jì)劃以每股1港元的價(jià)格注銷股份，徹底退出港股市場(chǎng)。

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上就有聲音猜測(cè)，私有化是為后續(xù)整合鋪路，如今中冶置業(yè)的注入，印證了這一猜想。

從表面看，整合能快速做大五礦地產(chǎn)的規(guī)模。

中冶置業(yè)總資產(chǎn)807億元，五礦地產(chǎn)自身資產(chǎn)規(guī)模約393.72億港元，合并后資產(chǎn)總額將超1000億，在央企地產(chǎn)陣營(yíng)中穩(wěn)居前排。

規(guī)模效應(yīng)帶來(lái)的好處顯而易見(jiàn)：更強(qiáng)的融資議價(jià)能力、更集中的項(xiàng)目資源、更高效的成本控制。尤其在當(dāng)前地產(chǎn)融資“擇優(yōu)支持”的背景下，規(guī)模越大的央企平臺(tái)，越容易獲得金融機(jī)構(gòu)青睞。

但現(xiàn)在最核心的問(wèn)題是——“兩個(gè)虧損主體如何實(shí)現(xiàn)盈利”。

五礦地產(chǎn)自身還在虧損，如今驟然攬入一個(gè)虧幅更甚的“包袱”，短期內(nèi)無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步加劇財(cái)務(wù)壓力。

而且，公告顯示，中冶置業(yè)的交易包含461.64億元債權(quán)，這意味著五礦地產(chǎn)不僅要支付股權(quán)對(duì)價(jià)，還要承接這筆巨額債務(wù)，其自身的資產(chǎn)負(fù)債率可能進(jìn)一步攀升。

如何在整合中快速剝離不良資產(chǎn)、盤(pán)活優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將是五礦地產(chǎn)未來(lái)幾年的核心命題。

3

風(fēng)向標(biāo)，央企瘦身健體加速

這場(chǎng)六百億的交易，或許將是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)和央企改革的“風(fēng)向標(biāo)”。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，地產(chǎn)行業(yè)的“淘汰賽”已經(jīng)從民企延伸至央企，非專業(yè)地產(chǎn)央企剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成趨勢(shì)。

近年來(lái)，“推動(dòng)央企聚焦主責(zé)主業(yè)、推進(jìn)專業(yè)化整合”被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，在此背景下，中國(guó)中冶此次剝離中冶置業(yè)，正是響應(yīng)政策要求的舉措。

對(duì)地產(chǎn)主業(yè)央企而言，整合則是“做大做強(qiáng)”的必經(jīng)之路，將分散的地產(chǎn)資源集中到一個(gè)平臺(tái)，形成合力應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)。

未來(lái)，類似的“央企內(nèi)部整合”會(huì)越來(lái)越多，形成更集中的平臺(tái)。

對(duì)購(gòu)房者而言，這意味著市場(chǎng)供給將更集中于資金實(shí)力強(qiáng)、交付有保障的央企，一定程度上降低了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)；但對(duì)行業(yè)而言，競(jìng)爭(zhēng)的同質(zhì)化可能加劇，創(chuàng)新活力面臨考驗(yàn)。

也許將來(lái)地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力不再是“拿地能力”，而是“運(yùn)營(yíng)能力”和“風(fēng)險(xiǎn)控制能力”，這對(duì)所有市場(chǎng)參與者而言，都是一次全新的考驗(yàn)。

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