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首次購房者僅能負(fù)擔(dān)全澳 12% 的房產(chǎn)

隨著房價(jià)上漲速度遠(yuǎn)超工資增長，澳大利亞普通首次購房者目前僅能負(fù)擔(dān)全澳 12% 的房產(chǎn)，而五年前這一比例接近三分之一。

畢馬威（KPMG）的分析顯示，2020 財(cái)年家庭年收入 15 萬澳元的首次購房者，當(dāng)時(shí)能負(fù)擔(dān) 30% 的房產(chǎn)；如今同一群體的平均年收入已增至 18 萬澳元，但可負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)比例卻大幅下降。

該咨詢公司分析了五個(gè)州的郊區(qū)房產(chǎn)數(shù)據(jù)，聚焦 2025 財(cái)年中位數(shù)房價(jià)在 76 萬澳元及以下的房源 —— 這一價(jià)格是澳大利亞聯(lián)邦政府?dāng)U大版首次置業(yè)擔(dān)保計(jì)劃生效前，首次購房者可負(fù)擔(dān)的平均價(jià)格水平。

此次分析將該數(shù)據(jù)與 2020 財(cái)年進(jìn)行對比，當(dāng)時(shí)首次購房者的平均購買力對應(yīng)的是中位數(shù) 56 萬澳元及以下的房源。

南澳大利亞州的房產(chǎn)可負(fù)擔(dān)性變化最為劇烈：目前僅 25% 的郊區(qū)房源對首次購房者友好，而五年前這一比例高達(dá) 75%。據(jù) Domain 數(shù)據(jù)，同期阿德萊德的房價(jià)已上漲 49.2475 萬澳元。

西澳大利亞州和昆士蘭州的情況類似，目前首次購房者可負(fù)擔(dān)的郊區(qū)房源比例均為 25%，遠(yuǎn)低于五年前的 60%。

維多利亞州受經(jīng)濟(jì)疲軟限制房價(jià)快速上漲的影響，過去五年的可負(fù)擔(dān)房源比例從 15% 微降至 10%。

新南威爾士州的情況則相對穩(wěn)定：年收入 18 萬澳元的家庭僅能負(fù)擔(dān) 5% 的房產(chǎn)，這一比例五年間未發(fā)生變化。畢馬威城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家特里?羅恩斯利（Terry Rawnsley）表示，這主要是因?yàn)橄つ岬姆慨a(chǎn)可負(fù)擔(dān)性已達(dá)極限。

“過去三四年來，我們看到不少人遷出悉尼這類城市，” 羅恩斯利說，“有些人會大幅調(diào)整購房地點(diǎn)，尤其是想購買家庭戶型住房的人；還有些人可能只能接受終身租房的現(xiàn)實(shí)?！?/p>

Cotality 的數(shù)據(jù)顯示，一對全職工作的普通收入夫婦，若沒有額外收入，無法負(fù)擔(dān)悉尼中央商務(wù)區(qū)（CBD）30 公里范圍內(nèi)的房產(chǎn)。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司 SQM Research 預(yù)測，受州經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長和人口流入推動(dòng)，明年珀斯房價(jià)將飆升 16%，布里斯班和阿德萊德的漲幅也將接近這一水平。

過去三年，全澳售價(jià) 80 萬澳元及以下的新建住房數(shù)量持續(xù)減少，反映出新建房價(jià)格與低端市場的高需求脫節(jié)。

“一波建筑商破產(chǎn)潮迫使開發(fā)商轉(zhuǎn)向高端優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，” 羅恩斯利指出，“這類房源數(shù)量可能更少，但更容易出售且財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更低，標(biāo)志著市場供應(yīng)已明顯偏離經(jīng)濟(jì)適用房方向。”

他表示，勞動(dòng)力市場與房地產(chǎn)市場的失衡還導(dǎo)致部分地區(qū)難以吸引關(guān)鍵崗位勞動(dòng)者 —— 這些人因無法負(fù)擔(dān)當(dāng)?shù)刈》慷x擇離開。

Domain 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家尼古拉?鮑威爾（Nicola Powell）認(rèn)為，過去五年悉尼公寓市場的低迷表現(xiàn)，讓該市郊區(qū)房產(chǎn)沒有變得更加難以負(fù)擔(dān)。

鮑威爾表示，首府城市的房價(jià)上漲速度遠(yuǎn)超工資，嚴(yán)重削弱了首次購房者的置業(yè)前景。但由于擁有住房仍是 “澳大利亞夢” 的核心，人們正通過遷移居住地點(diǎn)或調(diào)整預(yù)期來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

“澳大利亞的整體經(jīng)濟(jì)體系本質(zhì)上是為了讓我們在退休前擁有自己的住房而構(gòu)建的，” 鮑威爾說，“我認(rèn)為人們的置業(yè)愿望沒有改變，但首次購房的選擇發(fā)生了變化。從 Domain 的搜索數(shù)據(jù)中能看到，大家正在尋找不同戶型的房產(chǎn)?！?/p>

她指出，數(shù)據(jù)凸顯出阿德萊德、布里斯班、珀斯等曾經(jīng)房價(jià)親民的首府城市，如今已不再具備可負(fù)擔(dān)性。

鮑威爾建議，采用人工智能等技術(shù)以及推廣模塊化住房，可能有助于為無法遠(yuǎn)程辦公或前往偏遠(yuǎn)地區(qū)工作的關(guān)鍵崗位勞動(dòng)者，提供更多經(jīng)濟(jì)適用房。

“我認(rèn)為僅靠建房不一定能解決住房危機(jī)，” 她說，“我們需要全面考量，確保核心區(qū)域能為關(guān)鍵崗位勞動(dòng)者提供經(jīng)濟(jì)適用的住房 —— 不僅是可購買的房產(chǎn)，還包括租賃住房。”

值得注意的是，澳大利亞聯(lián)邦政府已提前至 2025 年 10 月 1 日實(shí)施擴(kuò)大版首次置業(yè)擔(dān)保計(jì)劃。該計(jì)劃允許符合資格的購房者僅支付 5% 首付即可購房，政府為剩余 15% 的貸款提供擔(dān)保，無需支付抵押貸款保險(xiǎn)（LMI）。

新規(guī)還取消了此前的收入限制，并大幅提高了部分地區(qū)的房價(jià)上限 —— 例如悉尼、伊拉瓦拉、紐卡斯?fàn)柡望溈淅锖貐^(qū)的房價(jià)上限從 90 萬澳元提升至 150 萬澳元。Cotality 的數(shù)據(jù)顯示，該計(jì)劃實(shí)施后，符合價(jià)格上限的可負(fù)擔(dān)房產(chǎn)數(shù)量幾乎翻倍，全澳 63.1% 的房源（公寓市場高達(dá) 93.7%）將向首次購房者開放，有望緩解部分置業(yè)壓力。

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澳洲租房的退休人士比有房者需額外30萬養(yǎng)老金

研究發(fā)現(xiàn)退休時(shí)沒有自住房的澳人如果想要享受舒服的退休生活的話，需要的養(yǎng)老金余額比那些擁有已經(jīng)付清的養(yǎng)老金的人多一倍。

倡導(dǎo)組織澳洲養(yǎng)老金消費(fèi)者協(xié)會警告如果聯(lián)邦政府不采取行動(dòng)，租房者面臨著“退休災(zāi)難的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

報(bào)告強(qiáng)調(diào)了財(cái)富的差距，量化了那些租房的人需要多多少養(yǎng)老金才能取得和有自住房的退休著相當(dāng)?shù)纳钯|(zhì)量。

研究計(jì)算了一個(gè)典型的單身租房退休者需要65萬9千多的養(yǎng)老金余額確保有經(jīng)濟(jì)保障的未來，而有自住房的單身退休者只需32萬2千的養(yǎng)老金。

租房的退休夫婦需要78萬6的養(yǎng)老金而有自住房的只需43萬2千。

制作了《2026租房者退休儲蓄目標(biāo)》報(bào)告的澳洲養(yǎng)老金消費(fèi)者協(xié)會是為澳洲養(yǎng)老金系統(tǒng)里的中低收入者倡導(dǎo)權(quán)益的非盈利組織。

報(bào)告使用澳洲統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，查看了中等范圍 – 約為中位數(shù)50%左右 – 生活方式舒適但不夸張的退休人士的消費(fèi)需求和習(xí)慣。

報(bào)告的住房信息基于單身人士租首府城市的一臥室公寓以及夫婦租1-2臥室公寓的價(jià)格。

報(bào)告比較了有房者每周可能需要的維護(hù)房產(chǎn)所需的花費(fèi)以及那些租房的人所需的租金和費(fèi)用。

2025年6月悉尼一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的一臥室公寓的租金為每周560澳元，而其他首府城市的平均一臥室周租約為470澳元。

報(bào)告作者說有房的退休人士只有10%經(jīng)濟(jì)緊張，而租房的退休人士中有近半經(jīng)濟(jì)緊張。

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悉尼3歲萌娃靠“父母銀行”，拿下人生第一套房！短短14個(gè)月升值$4.5萬

澳洲七號臺12月9日報(bào)道，家住悉尼西區(qū)的三歲女孩Florence Valeski，成為了澳洲最年輕的房產(chǎn)擁有者之一——她的父母用親友在生日和受洗儀式上的禮金，為她購買了一套價(jià)值37萬澳元的兩居室公寓。

這筆投資已顯現(xiàn)回報(bào)：這套位于墨爾本的房產(chǎn)在短短14個(gè)月內(nèi)升值了4.5萬澳元。

女孩的父親Jordan Valeski是一名買方中介，他表示，這個(gè)想法源于女兒在一歲生日和受洗慶祝時(shí)，從家人那里收到的2.5萬澳元禮金。

“我來自馬其頓家庭，我們很重視送禮，”Valeski在節(jié)目《Sunrise》中說道，“輪到自己送禮時(shí)可能沒那么開心，但當(dāng)禮金回到你手上時(shí)，那真的非?？捎^。第二天我們清點(diǎn)了一下，驚喜地發(fā)現(xiàn)金額比預(yù)期多得多?！?/p>

Valeski隨后又自掏腰包，加上3萬澳元，最終拿下了位于Footscray的這套公寓。

他解釋稱，傳統(tǒng)的儲蓄賬戶已無法提供足夠的回報(bào)。

“我的父母那一代人會把錢存進(jìn)銀行賬戶，這在二三十年前確實(shí)可行，但時(shí)代變了，我們也要隨之調(diào)整，”他說。

雖然房產(chǎn)登記在他和妻子的名下，但這次購房代表了“父母銀行”概念的一種新嘗試 ——Valeski選擇提前為孩子投資，而不是等到他們成年。

這一決定正值澳洲房價(jià)持續(xù)飆升。

“與其等到21歲再買房，不如現(xiàn)在就開始。我們只是想讓孩子贏在起跑線上，”他說。

Valeski是從技工轉(zhuǎn)行成為買方中介的，他表示，若肯深入研究市場，仍能找到40萬澳元以下的房產(chǎn)。

“市中心附近還有不少老式公寓，你不一定要買獨(dú)立屋、聯(lián)排別墅或嶄新的高層公寓……只要肯學(xué)習(xí)，機(jī)會很多?！?/p>

“在偏遠(yuǎn)地區(qū)也能找到40萬澳元以下的房產(chǎn)，只要愿意動(dòng)手研究，總能找到合適的?！?/p>

Valeski計(jì)劃在明年初為Florence的弟弟也采用同樣的投資策略。

“等她20年后來找我時(shí)，那套公寓可能價(jià)值70萬或80萬澳元，”他說，“既然現(xiàn)在價(jià)格只有一半，而我和妻子都在工作，可以還貸款，那為什么不現(xiàn)在買，讓孩子贏在起跑線上？”

Walker Pender Lawyers律所的主管Hayder Shkara表示，澳洲的房產(chǎn)法并未規(guī)定購房者的最低年齡，因此未成年人可以登記為房產(chǎn)持有人，但仍有一些法律細(xì)節(jié)需要 注意。

他在接受七號臺采訪時(shí)解釋道：“孩子可以擁有房產(chǎn)，但因?yàn)槲礉M18歲，他們無法簽署法律文件?！?/p>

“這時(shí)父母作為監(jiān)護(hù)人，可以代替孩子簽署相關(guān)文件?！?/p>

由于未成年人無法直接管理房產(chǎn)，父母或監(jiān)護(hù)人通常會通過信托或類似安排來代為管理，直到孩子成年。

Shkara表示：“房產(chǎn)可以直接登記在孩子名下，這意味著房產(chǎn)所有權(quán)屬于孩子。為此，孩子需要支付購房定金——通常由父母贈(zèng)與——或者獲得融資?！?/p>

“獲得貸款可能是最困難的部分，尤其當(dāng)你是一個(gè)三歲、沒有工作的孩子。”

他補(bǔ)充道，另一種做法是通過信托結(jié)構(gòu)購房，將孩子列為信托受益人。

“這種方式更容易管理，也能讓孩子直接受益，但需要考慮稅務(wù)問題。”

Shkara提醒，購房時(shí)必須考慮稅務(wù)影響，包括資本利得稅、孩子若收取租金所需繳納的所得稅，以及土地稅。

他最后表示，應(yīng)仔細(xì)規(guī)劃房產(chǎn)的后續(xù)管理，并考慮未來若要出售的處理方式。

“我想我們每個(gè)人都希望自己三歲時(shí)就能買房，”他說，“但要記得先做好功課，清楚自己在簽什么?！?/p>

04

達(dá)頓賣房套現(xiàn)，$3000萬已落袋！布里斯班豪華農(nóng)場掛牌

澳洲前聯(lián)邦反對黨領(lǐng)袖Peter Dutton正著手縮減其龐大的房產(chǎn)投資組合，將位于布里斯班豪華家庭農(nóng)場掛牌出售。

這處名為“Juffs Farm”的農(nóng)場坐落于Dayboro，距離布里斯班市中心約一小時(shí)車 程，占地面積達(dá)169英畝。

該農(nóng)場內(nèi)的主建筑為一棟昆士蘭風(fēng)格住宅，保留了部分原始木質(zhì)地板，自2020年 Dutton家族以210萬澳元購入后，經(jīng)翻修改造為一棟擁有六間臥室、四間浴室的大宅。

這處房產(chǎn)將于下周五正式開拍。房產(chǎn)中介形容此次出售是“入手優(yōu)質(zhì)鄉(xiāng)村地產(chǎn)的難得機(jī)遇，這處物業(yè)兼具令人驚嘆的自然風(fēng)光與無限開發(fā)潛力”。

中介還表示：“這處莊園的每一處設(shè)計(jì)，都旨在為居住者提供的不只是一棟房子，更是一種高品質(zhì)的生活方式?！?/p>

據(jù)悉，這處鄉(xiāng)村地產(chǎn)曾有過多種用途，早期曾飼養(yǎng)100頭奶牛，后來轉(zhuǎn)型為肉牛養(yǎng)殖基地。

中介介紹，如今這處物業(yè)配備了諸多現(xiàn)代化設(shè)施，包括迷你高爾夫球場、網(wǎng)球場、無邊際泳池以及清水混凝土擴(kuò)建空間，整體營造出“私人度假村般的世外桃源”氛圍，同時(shí)也保留了飼養(yǎng)牲畜或開展小型農(nóng)作物種植的潛力。

Dutton在19歲時(shí)購入人生第一套房產(chǎn)，過去35年間，他累計(jì)參與了26宗房產(chǎn)交易，總交易額高達(dá)3000萬澳元。

他在昆州的房產(chǎn)組合涵蓋投資公寓、度假屋以及多家托兒中心，不過自他有意角逐政黨領(lǐng)袖職位后，便從2020年開始陸續(xù)拋售名下房產(chǎn)，其中既有豪華住宅，也包含投資性房產(chǎn)。

他在2020年以180萬澳元的價(jià)格出售了Camp Mountain的一棟帶土地的六臥室住宅；2021年以600萬澳元售出一套黃金海岸房產(chǎn)；2022年又將位于布里斯班市中心 Riparian Plaza的一套頂層公寓以347萬澳元轉(zhuǎn)手。

據(jù)房產(chǎn)平臺Domain數(shù)據(jù)顯示，目前Dayboro地區(qū)四臥室獨(dú)立屋的房價(jià)中位數(shù)為129.3 萬澳元。

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