從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)：萬達(dá)轉(zhuǎn)型之路給行業(yè)帶來哪些啟示？

騰訊京東入局萬達(dá)廣場，輕資產(chǎn)模式能否重塑商業(yè)地產(chǎn)格局？

五年出售近百座廣場，萬達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略進(jìn)入深水區(qū)

商業(yè)地產(chǎn)迎來轉(zhuǎn)型期，萬達(dá)輕資產(chǎn)模式探索成效顯著

近期，萬達(dá)集團將位于廣州、南京、武漢等城市的48座萬達(dá)廣場轉(zhuǎn)讓給由太盟投資、騰訊、京東、陽光人壽等機構(gòu)組成的投資聯(lián)合體。這是萬達(dá)自2023年以來的第三次重大資產(chǎn)運作，累計通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓獲得資金超過800億元。這一系列動作使萬達(dá)的負(fù)債結(jié)構(gòu)得到明顯優(yōu)化，短期債務(wù)覆蓋能力提升至40%，資產(chǎn)負(fù)債率從78.6%下降到65.2%，進(jìn)入相對安全的區(qū)間。

這些交易背后，是萬達(dá)持續(xù)推進(jìn)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。萬達(dá)的轉(zhuǎn)型歷程可追溯至更早時期。1993年，萬達(dá)從大連走向廣州，成為最早進(jìn)行全國化布局的房地產(chǎn)企業(yè)之一。2000年左右，萬達(dá)開始從純住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，創(chuàng)新推出“城市綜合體”模式，將商業(yè)、酒店、辦公與住宅開發(fā)相結(jié)合，這一定位恰好契合了中國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的需求。

2008年，萬達(dá)進(jìn)一步向文旅產(chǎn)業(yè)拓展，計劃投資建設(shè)多個大型文旅項目。而2015年則是一個重要轉(zhuǎn)折點，萬達(dá)明確提出了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向。當(dāng)時萬達(dá)集團董事長王健林表示，萬達(dá)要從房地產(chǎn)企業(yè)向服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)型，目標(biāo)是到2020年使租金收入占總收入比重超過三分之二。

輕資產(chǎn)模式與重資產(chǎn)模式有著本質(zhì)區(qū)別。在重資產(chǎn)階段，萬達(dá)需要自主完成土地獲取、項目開發(fā)、商業(yè)運營的全流程，資金主要來源于銀行信貸和住宅銷售回款。而輕資產(chǎn)模式則側(cè)重輸出品牌和管理，通過運營管理獲取收益。這種轉(zhuǎn)變帶來的直接影響是盈利能力的提升，2021年萬達(dá)商業(yè)管理集團的凈利率達(dá)到41.45%。

此次48座廣場的交易各方都有著清晰的戰(zhàn)略考量。對萬達(dá)而言，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓既緩解了債務(wù)壓力，也加速了向輕資產(chǎn)運營商的轉(zhuǎn)型。截至目前，萬達(dá)自持物業(yè)比例已從2017年的80%降至30%以下。對騰訊、京東等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)而言，萬達(dá)廣場的客流量是寶貴的線下流量入口，年超過60億的客流量為其智慧零售戰(zhàn)略提供了落地場景。保險公司則看中商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的租金回報，在低利率環(huán)境下尋求優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型也影響著萬達(dá)與地方政府的關(guān)系。萬達(dá)廣場對三四線城市的商業(yè)升級仍有重要價值，如2011年開業(yè)的廊坊萬達(dá)廣場，當(dāng)時廊坊市區(qū)人口僅40萬，但項目成功帶動了區(qū)域商業(yè)發(fā)展。在輕資產(chǎn)模式下，地方政府以土地等資源支持換取萬達(dá)的運營能力，降低了重資產(chǎn)投入的風(fēng)險。

轉(zhuǎn)型過程中，萬達(dá)也探索著企業(yè)社會責(zé)任與商業(yè)利益的結(jié)合。貴州丹寨項目是典型例子，萬達(dá)投入21億元建設(shè)旅游小鎮(zhèn)、職業(yè)技術(shù)學(xué)院和扶貧基金，不僅幫助當(dāng)?shù)貙崿F(xiàn)脫貧，項目本身也實現(xiàn)了良性運營，年接待游客超過550萬人次。這種將社會責(zé)任融入商業(yè)模式的做法，為輕資產(chǎn)運營提供了實踐案例。

當(dāng)然，輕資產(chǎn)模式也面臨挑戰(zhàn)。品牌影響力能否在產(chǎn)權(quán)剝離后持續(xù)吸引客流？快速擴張下的管理能力能否跟上？科技賦能是提升體驗還是流量收割？這些問題都需要時間檢驗。萬達(dá)計劃每年新開50座輕資產(chǎn)廣場，這對人才儲備和標(biāo)準(zhǔn)化運營提出了較高要求。

從行業(yè)視角看，萬達(dá)的轉(zhuǎn)型反映了中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢。隨著市場環(huán)境變化，單純依靠資產(chǎn)增值的模式難以為繼，運營能力和服務(wù)價值愈發(fā)重要。萬達(dá)的探索為行業(yè)提供了有益參考，即如何從開發(fā)商向運營服務(wù)商轉(zhuǎn)變，如何平衡短期收益與長期發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型并非一蹴而就，需要企業(yè)、資本方、地方政府等多方共同努力。作為改革開放后成長起來的企業(yè)，萬達(dá)的轉(zhuǎn)型之路某種程度上是中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的縮影。其輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的成效，還需要在市場實踐中繼續(xù)觀察和完善。但可以肯定的是，注重運營和服務(wù)的發(fā)展方向，符合商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在要求。