上海
之前全國(guó)的房子數(shù)量究竟有多少？國(guó)內(nèi)房屋過剩到什么程度？始終都是一個(gè)謎。就在前不久，住建部公布數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)城鄉(xiāng)住房總量已經(jīng)達(dá)到了6億棟。如果按每棟樓住5個(gè)人來算，這些房子可以住下30億人。這意味著，國(guó)內(nèi)房子已經(jīng)過剩了。此外，全國(guó)空置房數(shù)量已經(jīng)超過1.2億套，可容納3.6億人居住。
而對(duì)于國(guó)內(nèi)存量房數(shù)量過剩，空置房數(shù)量又過多的情況。于是，就有不少人感到困惑：從住建部公布的數(shù)據(jù)來看，國(guó)內(nèi)房屋過剩的情況已經(jīng)非常嚴(yán)重了，那為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況呢？對(duì)此，我們認(rèn)為有以下這三個(gè)方面的原因：
第一，炒房客有大量囤房需求造成
國(guó)內(nèi)房子之所嚴(yán)重過剩，空置房數(shù)量達(dá)到1.2億套，主要還是炒房客把房子當(dāng)作一種投資籌碼，他們大量囤積房子，既不是用來自住，也不會(huì)出租，而是想等房?jī)r(jià)上漲之后，待價(jià)而沽。事實(shí)上，在炒房客把房子當(dāng)作投資籌碼的情況之下，國(guó)內(nèi)房子即使數(shù)量過剩，也不會(huì)覺得太多。但如果站在居住屬性的角度來看，全國(guó)房子數(shù)量已經(jīng)過剩了。
第二，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景誤判造成
國(guó)內(nèi)房子嚴(yán)重過剩，主要是之前開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景誤判，盲目拿地建房。前些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，開發(fā)商只要一有新盤推出，很快就賣完了。而為了能賺到更多的錢，開發(fā)商就拼命拿地建房。
此外，開發(fā)商為了能夠持續(xù)獲得銀行貸款，確保融資渠道通暢 ，也只能拼命拿地建房，只有拿到了土地和建造了房子之后，才能將其抵押，再向銀行申請(qǐng)貸款。這樣一來，開發(fā)商的流動(dòng)性就充足了。
第三，土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)下，土地供應(yīng)過量
現(xiàn)如今，很多地方政府都依賴于土地財(cái)政，甚至土地財(cái)政占地方財(cái)政收入的三分之一以上。而為了能獲得更多的賣地收入，各地方就大規(guī)模的出讓土地，并吸引開發(fā)商來拿地。
而開發(fā)商為了賺取更多的利潤(rùn)，就不斷買下地方政府手里的土地，然后再大規(guī)模的建造商品房。如果是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，開發(fā)商手里的房子不愁賣不出去。而現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，開發(fā)商手握大量房子，就無法及時(shí)變現(xiàn)。
對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過剩，空置房數(shù)量超過1.2億套，未來樓市將會(huì)迎來新的變局，讓我們一起來了解一下：
首先，房地產(chǎn)調(diào)控將采取“一城一策”。也就說，對(duì)一二線城市，會(huì)推出更多的保障房和改善型住房，以滿足城市低收入群體的居住需求。而對(duì)于三四線城市，會(huì)嚴(yán)格控制住宅用地的數(shù)量，重點(diǎn)盤活存量住房。比如，地方政府大量收購(gòu)開發(fā)商手里的庫(kù)存商品房，或?qū)⑵涓某杀Ｕ戏亢透纳菩妥》俊?/p>
再者，房產(chǎn)稅離我們?cè)絹碓浇Ｖ拔覈?guó)高層就宣布，在上海、重慶開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，將擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的范圍。預(yù)計(jì)未來會(huì)有越來越多的重要城市加入到開征房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市隊(duì)伍中。
而房產(chǎn)稅的到來可以帶來兩大利好：①開征房產(chǎn)稅可以增加炒房者的持房成本，這樣可以迫使炒房者將手里多余的房子拋售，以增加市場(chǎng)房源供應(yīng)，這對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到積極作用；②通過開征房產(chǎn)稅，可以增加地方的財(cái)政收入，減輕對(duì)土地財(cái)政的依賴。
最后，“好房子”時(shí)間即將到來。過去國(guó)內(nèi)樓市一直是處于粗放型發(fā)展階段，就是開發(fā)商只追求建房的速度和利潤(rùn)，對(duì)于所建的房子戶型是否合理、周邊配套是否完善、房子質(zhì)量是否過關(guān)等問題并不在意。而現(xiàn)在由于國(guó)內(nèi)住房總量過剩，樓市進(jìn)入到“買方市場(chǎng)”，購(gòu)房者對(duì)商品房的要求是越來越高，再加上政策層面也在引導(dǎo)房企業(yè)轉(zhuǎn)型，逐步向建“好房子”方向轉(zhuǎn)型。未來開發(fā)商建造的商品房的質(zhì)量和戶型都會(huì)有明顯改善。
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