資金永遠(yuǎn)是最聰明的！沉寂已久的地產(chǎn)股，突然像打了雞血！

到底發(fā)生了什么？讓資本市場(chǎng)如此躁動(dòng)？鋪天蓋地的消息都在傳同一個(gè)詞——房貸貼息。據(jù)說(shuō)這一次是動(dòng)真格的，有關(guān)部門要拿出真金白銀幫大家還利息了。

▲李滄越秀天悅海灣

1、

這次的“餅”畫(huà)得有多圓？

貼息政策到底什么樣？劃重點(diǎn)：截至目前，這只是市場(chǎng)傳言，尚無(wú)官方文件，一切以官方權(quán)威發(fā)布為準(zhǔn)。江湖傳言版本是這樣的：

誰(shuí)出錢？

傳聞是zy財(cái)政承擔(dān)90%，地方財(cái)政承擔(dān)10%。這意味著，這是國(guó)家級(jí)層面的大招。

誰(shuí)能領(lǐng)？

貼息對(duì)象，鎖定在2025年9月1日至2026年8月31日期間辦理的新房按揭貸款。注意兩個(gè)關(guān)鍵詞：新房、特定時(shí)間段。

什么時(shí)候落地？

據(jù)說(shuō)最快要到2026年1月，在廣州率先落地，然后向30多個(gè)城市擴(kuò)圍。

貼多少？

這是大家最關(guān)心的。傳聞的幅度是按貸款合同利率的1%，或者固定40~100bp（基點(diǎn)），兩者取低值。

貼多久？

很多人看到這就心涼了一半——上限3年。

資本市場(chǎng)的反應(yīng)是最誠(chéng)實(shí)的，萬(wàn)科系的債券多只漲幅超過(guò)30%，甚至觸發(fā)了盤中臨時(shí)停牌，這說(shuō)明大資金，已經(jīng)在押這個(gè)政策落地的可能性了。但普通購(gòu)房者買房，不能光看股票漲不漲，得看這政策落到自己口袋里，到底有多少。

2、

貼息有戲，誰(shuí)能撿漏？

以在青島買房的剛需為例，貸了100萬(wàn)元，期限30年，現(xiàn)在的利率是3.05%。如果政策真的落地，貼息1%，月供大概能立減505元左右，但是別忘了那個(gè)3年的期限！也就是說(shuō)，這所謂的重磅利好，3年累計(jì)省了不到1.82萬(wàn)元。

這時(shí)候問(wèn)題就來(lái)了：這不到2萬(wàn)塊錢的利好，真的能誘惑你去上車嗎？

這政策有個(gè)巨大的局限性——只貼新房，不貼二手房，更不貼存量房貸。這就像是商場(chǎng)搞促銷，只給新進(jìn)門的顧客發(fā)優(yōu)惠券。

房產(chǎn)群的評(píng)論，已經(jīng)炸了鍋：

——高位站崗的存量房貸，才是最需要貼息的??！
——只貼新房？新房買完即變二手房，而二手房享受不了貼息，以后誰(shuí)來(lái)接盤？
——貼3年有個(gè)毛用？房貸可是要還30年的！

對(duì)于真正缺錢的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這幾百塊的月供減免確實(shí)是雪中送炭；但對(duì)于還在觀望房?jī)r(jià)走勢(shì)的人來(lái)說(shuō)，這點(diǎn)甜頭，恐怕連房?jī)r(jià)波動(dòng)的一個(gè)零頭都抵不上。畢竟，現(xiàn)在買房，大家怕的不是利息高，而是怕高位接盤。

3、

貼息背后的深層邏輯

既然算賬覺(jué)得“不劃算”，那為什么政策制定者還要這么搞？其實(shí)，這貼息背后有著更深層的邏輯：與其說(shuō)是為了讓你“省錢”，不如說(shuō)是為了給市場(chǎng)“托底”。

解決租售比倒掛的尷尬

現(xiàn)在大家為什么不愿意買房？一個(gè)很重要的原因是不劃算——租金回報(bào)率太低了。如果房貸利率能通過(guò)貼息降下來(lái)，降到和租金回報(bào)率差不多的水平，那么持有房子的成本就和租房差不多了。一旦這兩個(gè)數(shù)據(jù)接近，房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期就會(huì)被打破，市場(chǎng)就有了筑底的可能。

政策的目標(biāo)是通過(guò)財(cái)政貼息，收斂房貸利率與租金回報(bào)率的利差，讓大家覺(jué)得持有房子“沒(méi)那么虧”。

精準(zhǔn)去庫(kù)存，而不是大水漫灌

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最大的痛點(diǎn)是什么？是庫(kù)存，是保交樓。如果給二手房貼息，確實(shí)能讓老業(yè)主開(kāi)心，但對(duì)開(kāi)發(fā)商回款、對(duì)新房去庫(kù)存沒(méi)有任何直接幫助。

政府現(xiàn)在的思路很明確：先救增量，鼓勵(lì)新的剛需進(jìn)場(chǎng)，把開(kāi)發(fā)商手里的貨變成錢，讓房企能活下去，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈才能轉(zhuǎn)起來(lái)。至于存量房貸？可能得等新房市場(chǎng)穩(wěn)住了，才會(huì)慢慢考慮。

這是一場(chǎng)信心的博弈

這釋放了一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)：房?jī)r(jià)不會(huì)繼續(xù)無(wú)序下跌了，房?jī)r(jià)的底，可能就在這附近了。原本認(rèn)為2027年才會(huì)見(jiàn)底的房?jī)r(jià)，可能會(huì)因?yàn)檫@些強(qiáng)力政策提前到明年見(jiàn)底。

這到底是不是上車的機(jī)會(huì)？對(duì)于普通購(gòu)房者而言，房子最終還是用來(lái)住的，面對(duì)市場(chǎng)上層出不窮的“利好”消息，保持清醒比盲目樂(lè)觀更重要。

如果你是剛需或改善，必須得買房，那這個(gè)政策如果落地，絕對(duì)是實(shí)打?qū)嵉睦?。畢竟，省一萬(wàn)八也是錢，總比沒(méi)有強(qiáng)，而且現(xiàn)在新房?jī)r(jià)格也確實(shí)回調(diào)了不少，配合貼息，持有成本確實(shí)低了。

但貼息三年，只能幫你度過(guò)眼前的這三年。三年后呢？說(shuō)到底，房貸貼息就像是給你手里塞了一張“滿減優(yōu)惠券”，看著挺誘人，但未來(lái)是升值還是貶值，那張小小的優(yōu)惠券，可沒(méi)法給你打包票。