最近，MyHome和Bank of Ireland發(fā)布的一份報告，把2025年愛爾蘭房地產(chǎn)市場的真實(shí)情況徹底攤開給大家看了。

簡單說一句：你以為的房價，不是真實(shí)的房價。你看到的要價，也不是你最終要付的錢。

報告顯示，差不多每七套房里，就有一套最終成交價比要價高出20%以上。更夸張的是，40%的房子都至少比標(biāo)價貴出10%成交。

也就是說，你今天看到一個40萬的房源，很可能最終要44萬、48萬，甚至更多才能拿下。難怪越來越多人覺得自己看不懂房價了。

MyHome表示：要價已經(jīng)不能當(dāng)作有效參考。買房、賣房都得花更多時間試探市場，壓力全盤加倍。

為什么會這樣？流動性差，是關(guān)鍵原因之一！

報告里提到一個驚人的數(shù)字：愛爾蘭的住房市場流動性差到什么程度？平均一套房要50年才會轉(zhuǎn)手一次。這意味著大部分房子一輩子都坐在那兒不動，市場當(dāng)然很難活躍起來。

而且，有按揭貸款的房主想搬家？比英國難太多。

2024年，愛爾蘭只有9,000個換房者成功獲得按揭，占全國房屋存量的0.4%。英國的同類比例是0.9%。

整體來看，2024年愛爾蘭的住宅成交量也只有61,000套，占全部住房的2.8%，不僅明顯落后英國的3.6%，甚至比英國過去十年的平均水平還要低。

更尷尬的是，自金融危機(jī)以來，愛爾蘭的房市流動性年年落后英國，連北愛都比愛爾蘭更活躍。

不透明，是另一個大問題。

要價不準(zhǔn)只是癥狀，真正治不好市場的，是“不透明”。

愛爾蘭競爭與消費(fèi)者保護(hù)委員會的調(diào)查直接點(diǎn)出問題：只有16%的買家認(rèn)為愛爾蘭房市透明。

買房全程像在霧里開車：競價不清楚，流程很漫長，文件處理時間又久，到了談好價到交割這段期間，完全沒有公開信息，你只能靠猜。

而且，愛爾蘭不像英國那樣有成熟的“交易鏈”機(jī)制。

英國那里賣掉房子的人通常已經(jīng)同時鎖定下一套，鏈條式推進(jìn)；但在愛爾蘭，你賣了房不代表能順利買到新房，這讓許多有意賣房的人直接被嚇退，不掛牌了。

房源本來就有限，這一退，市場就更緊了。

現(xiàn)有房屋的買賣過程也在拖市場后腿——尤其是不透明的競價機(jī)制，和要價與成交價越來越脫節(jié)。

雖然愛爾蘭房價登記冊已經(jīng)提升了一些透明度，但仍不夠。

目前愛爾蘭的房市面臨一個核心矛盾：供給不足+要價失真+流動性差+競價不透明。

這幾股力量相互交織，讓買房賣房變成一場高成本、大壓力、信息不對稱的博弈。