圖源：Pixabay

近日，曾立志打造700米“中國(guó)第一高樓”的世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目，在停滯三年、兩次流拍后，終于由政府主導(dǎo)走上盤(pán)活之路。

值得一提的是，世茂深港國(guó)際中心此前規(guī)劃在高塔頂部將打造云端奢華酒店，擬引入麗思卡爾頓或同等級(jí)國(guó)際頂級(jí)奢華酒店品牌，建成后將超越迪拜帆船酒店，成為全球國(guó)際云端奢華酒店。

如今，中標(biāo)單位深規(guī)院將在一年內(nèi)重新規(guī)劃這片土地，而最引人注目的變化是：原700米超高層建筑將被降至400米左右，住宅占比或超過(guò)60%。

這個(gè)從239億元地王到68億元政府收儲(chǔ)項(xiàng)目。成為國(guó)內(nèi)超高層酒店熱潮退去的一個(gè)標(biāo)志性符號(hào)。

如今，曾經(jīng)追逐“中國(guó)第一高樓”的瘋狂已經(jīng)褪去，摩天大樓酒店正從高度競(jìng)賽轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)實(shí)力的真正比拼。

命運(yùn)多舛的中國(guó)第一高樓酒店

早在2017年，世茂集團(tuán)經(jīng)過(guò)多輪激烈競(jìng)拍，以239.43億元的天價(jià)拿下龍崗大運(yùn)核心地塊，創(chuàng)下深圳土拍史上第二高總價(jià)紀(jì)錄。

項(xiàng)目規(guī)劃總投資500億元，擬建設(shè)包括668米超高層地標(biāo)、深港國(guó)際會(huì)議展覽中心、演藝中心、國(guó)際化學(xué)校、超五星級(jí)酒店及大型商業(yè)綜合體，定位為“粵港合作標(biāo)志性項(xiàng)目”。

其700米高度的早期方案（后調(diào)整為668米）一度瞄準(zhǔn)“中國(guó)第一高樓”寶座，試圖超越632米的上海中心大廈。

圖源：世貿(mào)深港國(guó)際中心

其中，高塔頂部將打造云端奢華酒店，擬引入麗思卡爾頓或同等級(jí)國(guó)際頂級(jí)奢華酒店品牌。建成將超越迪拜帆船酒店，成為全球國(guó)際云端奢華酒店，并擁有世界超高環(huán)形無(wú)邊泳池和1500㎡超大宴會(huì)廳。

這個(gè)規(guī)劃有超高層酒店、投資500億的超級(jí)項(xiàng)目主要超級(jí)在以下幾點(diǎn)：

一是，投資額巨大。

項(xiàng)目位于一線城市深圳，據(jù)說(shuō)是深圳龍崗區(qū)核心區(qū)域面積最大的凈地，光買(mǎi)地就花了240億，整體開(kāi)發(fā)投資額預(yù)計(jì)會(huì)高達(dá)500億，相當(dāng)于一個(gè)中型房企一年的銷(xiāo)售額。

二是，計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。

項(xiàng)目從拿地開(kāi)始，要持續(xù)開(kāi)發(fā)5-10年。

三是，自持比例極高。

整個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有住宅，可售面積僅為18%，還有60%是城市配套，全部由開(kāi)發(fā)商投資和后續(xù)運(yùn)營(yíng)。

業(yè)內(nèi)人士看完上面這幾點(diǎn)，都會(huì)明白這個(gè)超高層酒店落地的難度。

不過(guò)，命運(yùn)的轉(zhuǎn)折來(lái)得太快。

2022年，世茂集團(tuán)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，項(xiàng)目資金鏈斷裂并全面停工。

2023年，項(xiàng)目?jī)纱巫呱纤痉ㄅ馁u(mài)臺(tái)，起拍價(jià)從130.44億元降至104.35億元，卻均以流拍告終。

項(xiàng)目陷入了“賣(mài)不掉、建不了、難盤(pán)活”的死循環(huán)。

今年8月，深圳市龍崗區(qū)以68億元的價(jià)格收儲(chǔ)項(xiàng)目核心地塊的方案獲得通過(guò)。

這一價(jià)格僅為世茂當(dāng)初拿地價(jià)的28%，堪稱(chēng)“腰斬再腰斬”。

從700米到400米，從商業(yè)主導(dǎo)到住宅占比超60%。

中國(guó)酒店第一高樓酒店的夢(mèng)想，正在向市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)低頭。

深港國(guó)際中心的命運(yùn)并非個(gè)例。

自2021年起，國(guó)內(nèi)已四次頒布政策嚴(yán)格限制新建250米以上建筑，禁止新建500米以上建筑。

蘇州中南中心從729米降到了499米，武漢綠地中心從636米降至475米，深圳羅湖區(qū)兩座原批準(zhǔn)建設(shè)海拔高度分別為700米和642米的建筑，也被改為500米。

摩天大樓酒店的熱潮，也開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)“退燒”。

摩天大樓酒店競(jìng)賽：從狂熱到理性

19年前，締造高級(jí)樓盤(pán)起家的世茂集團(tuán)不再滿足于締造高級(jí)住宅項(xiàng)目，而是著手在國(guó)內(nèi)主流城市的核心地帶，打造超高層地標(biāo)式酒店。

從2006年起閃耀南京路的原浦西第一高樓世茂皇家艾美，到至今仍問(wèn)鼎福州和武漢海拔高度的福州世茂洲際和武漢世茂希爾頓，世茂似乎對(duì)高層地標(biāo)酒店情有獨(dú)鐘。

世茂旗下各地標(biāo)酒店 圖源：網(wǎng)絡(luò)

在中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程中，摩天大樓與高端酒店的聯(lián)姻已成為標(biāo)準(zhǔn)配置。在這輪競(jìng)賽中，上?？芍^一騎絕塵。

上海擁有著完整的摩天大樓酒店梯隊(duì)：

420米金茂大廈的君悅大酒店、492米環(huán)球金融中心的柏悅酒店，以及632米上海中心大廈的J酒店——后者以556米的高度成為全球垂直最高酒店。

此外，上海還有333米的康萊德、260米的靜安香格里拉、250米的浦東麗思卡爾頓。

廣州也不甘示弱：

530米的瑰麗酒店、440米的四季酒店、286米高的柏悅酒店三家高空旗艦集聚在珠江新城CBD核心地帶，構(gòu)建了極具視覺(jué)沖擊的酒店天際線。

而深圳以441米的京基100瑞吉酒店引領(lǐng)風(fēng)騷，還有350米的萊佛士酒店、358米的南山香格里拉、300米的中洲萬(wàn)豪、290米的深圳柏悅、273米的深圳灣萬(wàn)麗；

甚至二線城市也紛紛加入戰(zhàn)局：

南京擁有450米紫峰大廈的洲際酒店，368米金鷹世界的G酒店；

長(zhǎng)沙在452米的IFS國(guó)際金融中心主塔引入了尼依格羅酒店；

成都在489米的中海天府中心項(xiàng)目引入文華東方酒店；

濟(jì)南在428米綠地山東國(guó)金中心引入麗思卡爾頓酒店。

摩天大樓與高端酒店的聯(lián)姻并非偶然。

在“地產(chǎn)+酒店”模式下，高端酒店成為提升區(qū)域價(jià)值和房?jī)r(jià)的有力工具。

中國(guó)各品牌地標(biāo)酒店 圖源：網(wǎng)絡(luò)

然而這種模式存在著內(nèi)在缺陷：高端酒店投資回報(bào)周期長(zhǎng)，回報(bào)率有限。隨著2020年“三條紅線”政策出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，開(kāi)發(fā)商紛紛拋售酒店資產(chǎn)包以回籠資金。曾經(jīng)象征城市繁榮的摩天大樓酒店，如今成了資金鏈斷裂的重災(zāi)區(qū)。

深圳世茂深港國(guó)際中心的命運(yùn)正是這一轉(zhuǎn)變的縮影。

從239億元地王到68億元收儲(chǔ)，從700米超高建筑到400米務(wù)實(shí)方案，背后是中國(guó)城市化進(jìn)程從追求形象到注重實(shí)效的深刻轉(zhuǎn)變。

過(guò)去追求地標(biāo)效應(yīng)、規(guī)模擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)模式，正逐步被理性務(wù)實(shí)、兼顧公共利益與市場(chǎng)需求的思路所取代。

“云端酒店”的黃金時(shí)代或已落幕。

超高層酒店的焦慮，找到了解藥

曾經(jīng)，五星級(jí)酒店是城市的門(mén)面，是政府接待、商務(wù)往來(lái)的標(biāo)配。

如今，高端酒店業(yè)正經(jīng)歷前所未有的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

截至2025年8月底，中國(guó)酒店市場(chǎng)拍賣(mài)價(jià)格在千萬(wàn)元以上的酒店項(xiàng)目高達(dá)422個(gè)，成功交易的僅27個(gè)，成交率慘淡至約6.3%。

畢竟，高端酒店在摩天大樓中的運(yùn)營(yíng)成本極為高昂。

大部分中端酒店只用3—5個(gè)月就能完成裝修改造，而高端酒店甚至要用3-5年。在服務(wù)上，高端酒店為保證招牌服務(wù)質(zhì)量，需要投入大量人力物力，人房比遠(yuǎn)高于中端酒店。

然而，國(guó)內(nèi)高端酒店業(yè)并非一片黯淡。

一批酒店關(guān)停的另一面，是新開(kāi)業(yè)的高端酒店不斷突破價(jià)格上限：北京前門(mén)文華東方每晚起售價(jià)達(dá)1.5萬(wàn)元；多家高端酒店品牌進(jìn)一步下沉二、三線城市并調(diào)整自身定位。

另外，國(guó)際酒店集團(tuán)的高端酒店也在調(diào)整布局策略，走向多元化和特色化。

圖源：日賽谷麗思卡爾頓隱世酒店小紅書(shū)

麗思卡爾頓隱世將房客帶入九寨溝查溝山谷體驗(yàn)原生藏寨；悅榕集團(tuán)為客戶提供陽(yáng)朔和阿壩等地的深度游；洲際酒店集團(tuán)設(shè)立軟品牌洲至奢選，在華推出首家以滑雪度假為主題的酒店。

不難發(fā)現(xiàn)，高端酒店的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)已從“誰(shuí)更高”轉(zhuǎn)向“誰(shuí)更優(yōu)”。

高端酒店的定義不再局限于高檔商務(wù)的都市精致，而是進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)內(nèi)在的文化底蘊(yùn)和體驗(yàn)感的精神滿足。

在摩天大樓中，高端酒店的設(shè)計(jì)理念也在發(fā)生變革。以上海北外灘中心為例，這家規(guī)劃中的480米摩天大樓創(chuàng)新性地將酒店布局在200米左右的中部區(qū)域。

圖源：上海北外灘中心規(guī)劃圖

因?yàn)?，研究發(fā)現(xiàn)此高度既能飽覽一線江景，又避免了超高層常見(jiàn)的隔離感與晃動(dòng)不適。

深圳世茂深港國(guó)際中心的調(diào)整方案，為摩天大樓酒店的未來(lái)發(fā)展提供了一個(gè)理性樣本。

新規(guī)劃采用了“以住養(yǎng)商”的模式，通過(guò)住宅銷(xiāo)售回籠資金，反哺商業(yè)、酒店等公共配套的建設(shè)，確保項(xiàng)目的現(xiàn)金流穩(wěn)定。

在其背后，國(guó)內(nèi)已有超過(guò)20個(gè)城市曾規(guī)劃建設(shè)“第一高樓”且基本都規(guī)劃引入高端酒店，但如今多數(shù)項(xiàng)目已悄然調(diào)整方案。

未來(lái)，摩天大樓酒店的競(jìng)爭(zhēng)將不再局限于硬件、高度的比拼，運(yùn)營(yíng)能力、特色服務(wù)和文化內(nèi)涵將成為新的賽道。

不爭(zhēng)高，只求好——這或許正是國(guó)內(nèi)高端酒店在經(jīng)過(guò)摩天大樓狂熱后，獲得的最寶貴啟示。

摩天大樓的酒店競(jìng)賽并未真正結(jié)束，但它正變得更加理性、多元和以人為本。

當(dāng)高聳入云的夢(mèng)想接上地氣，摩天大樓與高端酒店的聯(lián)姻或?qū)?shū)寫(xiě)新的篇章。