城市更新

是當(dāng)下每個城市繞不開的命題

不管是北京、上海、廣州，還是那些正在蓬勃崛起的高能級城市都是如此

但各位如今還期待城市更新么

城市更新難就難在拆遷難度大以及資金投入度極高，因而大多數(shù)城市更新項目，更像是單點式小地塊兌現(xiàn)，在老城區(qū)突兀的豎著現(xiàn)代高樓

所以我們期待的

一定是來自絕對主城+成片開發(fā)這兩種要素的疊加

這就像上海曾經(jīng)的新天地

也像如今誕生全球地王的徐匯濱江，整個項目連同西岸一起占據(jù)徐匯濱江核心CBD最精華的260萬方

今天這個項目難能可貴也就在于此

一開始就承載著這樣的使命而來，這個使命叫做：

改變廣州城市格局

之所以開篇就如此篤定

來自這個項目：廣州聚龍灣

從一開始就是誕生在這片土地之上的

在整個廣州寸土寸金的市中心，擁有一片巨大完整的、可統(tǒng)一規(guī)劃的濱江地塊

第一

整個聚龍灣位于廣州的老城區(qū)荔灣區(qū)

所在的白鵝潭板塊是廣州五大世界級商圈之一，擁有大灣區(qū)廣佛極點的高占位，還擁有絕無僅有的超大濱水連片開發(fā)區(qū)域

近年白鵝潭的崛起，不僅是廣州轉(zhuǎn)向多中心發(fā)展，更是城市重塑西部能級的信號

此外廣州一年中最重要、最盛大的新年煙花也綻放于此

而這些本身也意味著，聚龍灣無需從0開始培育人氣與配套，就能站在城市成熟資源的肩膀之上

更為難得的是

整個項目體量大得驚人，占地約2.21平方公里

也就是約221萬方

這個數(shù)字已經(jīng)超越了普通地產(chǎn)項目的范疇，差不多等同于前灘一個板塊大小、或者廣州7個獵德村

疊加多元業(yè)態(tài)的濱水基底

這幾乎是當(dāng)下城市發(fā)展中絕無僅有的奢侈條件

但是，以上這些也還只是這個項目基本面

也都不是我們今天想聊的內(nèi)容

聚龍灣后面做的幾件事，也才是我們今天敢如此相信

它可以改變廣州城市格局的根本

01

回溯這些年的城市更新項目，其實我們看到，很多項目大概率都會先從一件事做起

配套先行

這件事無可厚非

因為只有當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套提前建設(shè)和兌現(xiàn)，才能既提升土地價值，又保障公共利益，這種先配套后出讓的思路

也能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營性用地出讓效益最大化

但聚龍灣讓我震驚的是

不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)邏輯，即：拿地——點狀兌現(xiàn)配套——出讓住宅——快速回籠現(xiàn)金流

聚龍灣做的第一件事，不只是在城市中心做成片開發(fā)

而是對標(biāo)全球高規(guī)格占位

信息來源：城PLUS

我們可以看到，無論是紐約哈德遜廣場、倫敦金絲雀碼頭，還是上海西岸、深圳前海

都在探索新的城市核心，打造中央活力區(qū)（CAZ）

而聚龍灣也想把這種國際CAZ的生活方式帶給廣州

因而，同樣是配套先行，聚龍灣不是點狀兌現(xiàn)，而是一開始在商業(yè)板塊引進太古共同開發(fā)

而且這還是目前全國唯一將太古里作為底盤的項目

我們想要強調(diào)太古里，當(dāng)然不僅因為他頂級商業(yè)資源的地位和身份

更重要的是，其實大家都忽略了，太古里對改變一個城市格局的意義

縱覽全國所有城市

有且只有6座太古里

當(dāng)我們回溯上海前灘太古里，會看到上海從浦西到浦東，從“陸家嘴+外灘”再到“前灘+徐匯濱江”一整條濱江線的發(fā)展脈絡(luò)

尤其是近10年來濱江發(fā)展，最初的切點正是因為前灘從一開始就引進了太古里

可以說太古里定義了前灘的高度，無論是消費能級的提升，還是產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，讓前灘又引領(lǐng)了城市的面貌

所以我們看到

太古里不僅僅意味著一個頂級商業(yè)的引入，更是片區(qū)價值的定價錨

一個城市和一個板塊，要去發(fā)展的決心

所以，當(dāng)此時我們來看聚龍灣會更加震撼

這是前所未有的太古里形態(tài)

聚龍灣太古里效果圖

第一，不是配套而是整個聚龍灣的底盤

占地之大是聚龍灣太古里最顯著的特質(zhì)

聚龍灣太古里總面積17萬方，總投資額超100億，后續(xù)還有二期規(guī)劃，如同一根有力的空間主軸，串聯(lián)起了聚龍灣啟動區(qū)和二期地塊

對整個消費能級的拉動可想而知

它還采用分批開業(yè)，在2025年年底就會有一部分開街，落成兌現(xiàn)速度之快，在整個廣州都找不到對手

第二，聚龍灣所擁有的還是唯一濱水太古里

因為規(guī)模本身不是目的

而是為了承載那些“小而美”無法實現(xiàn)的愿景

所以我們看到

太古里既有潮流街區(qū)也有頂奢核心區(qū)，尤其是濱水最最好的位置，還有一排重奢預(yù)留位

聚龍灣項目效果圖

走進看就會發(fā)現(xiàn)，商業(yè)只是它很小的一部分

作為產(chǎn)業(yè)中心的聚龍灣首發(fā)中心和聚龍灣首創(chuàng)中心，以及超甲級寫字樓廣州西岸中心

不僅共同組成了珠江后航道天際線的新高度，更是承載廣州‘西聯(lián)’戰(zhàn)略、以此重塑西部能級的經(jīng)濟發(fā)動機

這些頂級產(chǎn)業(yè)載體，將與太古里、濱江公園共同構(gòu)成一個高濃度的資源磁場，吸附大灣區(qū)乃至全球知名企業(yè)

真正撐起廣州作為千年商都在新時代的產(chǎn)業(yè)脊梁

聚龍灣項目效果圖

更獨特的，要屬他們修舊如舊的歷史保護建筑

日清倉、渣甸倉、沖口倉...都是鮮活的時代印記

聚龍灣項目航拍圖

太古看中的，正是這些舊日的洋行貨倉、交織的城市水系、以及郁郁蔥蔥的百年榕樹

第三，也因為如此，聚龍灣可以撬動太古里的VIP消費者

太古入駐還打開了重奢的流量入口，讓他們忠實的VIP消費者關(guān)注到這片土地

疊加佛山千燈湖到聚龍灣不到半小時的車程，香港客戶對太古的信任

已經(jīng)吸引了香港和佛山的塔尖客戶

這里不再是“又一個商場”，而是城市會客廳世界級濱水活力區(qū)的發(fā)動機

這樣的底盤

決定了它從氣質(zhì)到估值，從流量到留量，都是前所未有

這個開始就決定了未來

02

之所以說項目是可以改變廣州城市格局

當(dāng)然不僅是頂奢的商業(yè)底盤

站在上帝視角看，本質(zhì)上整個項目規(guī)劃，都是我從未在城市更新項目中見過的超高能級

這并非偶然

而是廣州城市發(fā)展邏輯迭代的必然結(jié)果

過去20年，廣州的城市化路徑鮮明地指向"東進"，以珠江新城、金融城、琶洲為核心的東部中央商務(wù)區(qū)（CBD）承載了城市擴容的雄心

而城市下個階段發(fā)展也需要一個文化、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、居住相互交融的新中心形態(tài)

如今聚龍灣的出現(xiàn)

恰恰是對這一趨勢的精準(zhǔn)響應(yīng)

聚龍灣項目設(shè)計圖

通過搭建生態(tài)韌性框架，構(gòu)筑了各具特色且步行可及的公共開放空間，還將歷史人文脈絡(luò)融于其中

還有完整宜居社區(qū)，和豐富的產(chǎn)業(yè)集群做支撐

而這，讓聚龍灣既承載著扭轉(zhuǎn)廣州"西弱東強"格局，開啟多中心發(fā)展之路，也再次激活珠江后航道價值，成為24小時可持續(xù)的城市生命體

這也就要求著

這塊地的開發(fā)從一開始就不同尋常

首先，這是廣州首個全周期管理的城市更新項目

從一級土地整理就開始介入，深度了解這幅地塊的前世今生，建成后的所有運營管理也要全權(quán)負(fù)責(zé)

始終以長期收益為標(biāo)尺，不會陷入短期利益追逐中

這意味著，不會出現(xiàn)建設(shè)完、賣完住宅就找不到人

也只有商業(yè)辦公、濱水文旅這些永久存在且持續(xù)存在的空間

聚龍灣項目設(shè)計圖

才能真正的給這個城市帶來一些改變

要真實落地這種長期主義開發(fā)哲學(xué)，也就需要同樣長期主義的開發(fā)商

珠江實業(yè)集團

也是廣州市屬國企中唯一城市建設(shè)運營全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)

因為過于低調(diào)，都讓人忽略了它深耕廣州的地標(biāo)打造實力

作為城市價值空間的構(gòu)建者，珠江實業(yè)集團的開發(fā)伴隨著廣州城市發(fā)展的每一個重要節(jié)點

主導(dǎo)了廣州第一個發(fā)展中軸——環(huán)市東片區(qū)的城市更新，從全國第一家中外合作五星級賓館白天鵝賓館，到花園酒店、中國大酒店、天河體育館，都是來自珠江實業(yè)集團

以及城市公建地標(biāo)和城市頂豪：

廣州體育館、廣州圖書館、廣州大劇院、頤德公館，嶺南公館

因而說他們是最懂廣州的開發(fā)商也不為過

也更體現(xiàn)著珠江實業(yè)集團從白鵝潭出發(fā)，又重回白鵝潭的決心

也正因為有幾十年來多產(chǎn)業(yè)協(xié)同布局的實力，在廣州市委、市政府城市更新的整體部署和指導(dǎo)下，珠江實業(yè)集團成立珠江產(chǎn)投，對聚龍灣片區(qū)進行全周期管理

打造「文商旅創(chuàng)居」有機融合的世界級濱水魅力區(qū)

其次

它還擁有“低密濱水+歷史建筑”的絕佳地塊素質(zhì)

不僅有珠江后航道，還有大沖口涌的縱橫水系，還有貫穿南北的公園和生態(tài)帶

可以漫步其中，也保障舒適的低密體感

還有多處歷史文化遺產(chǎn)的原址保留與活化

所以我們看到建于1950年代的傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑沖口倉，被改造為復(fù)合型城市展廳，實現(xiàn)老舊建筑的活化利用

因此給廣州帶來了絕無僅有的國際濱水體驗

但哪怕如此項目還沒妥協(xié)

它還讓自己嫁接了絕對世界級的資源

除了商業(yè)運營的太古，在建筑設(shè)計、生態(tài)景觀、文化藝術(shù)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等各個維度，都引入了具有國際視野與在地實踐經(jīng)驗的頂級團隊

從BCG的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，到SOM的總體規(guī)劃、Sasaki的景觀設(shè)計

也正是這種全維度對接的高階資源

讓整個地塊是被系統(tǒng)性的規(guī)劃，沒有割裂感；也讓我們看到了嶄新的城市面貌

使得聚龍灣既具有國際化的品質(zhì)標(biāo)桿，又能深深植根于廣州的城市文脈與氣候特征之中

所以，當(dāng)我們在說聚龍灣能夠改變整座城市格局的時候

不是在夸張

而是從它誕生之初，就是在探索一種新的可能

在中心城區(qū)，如何通過高能級的整體規(guī)劃與長期運營，實現(xiàn)土地價值的最大化、城市功能的復(fù)合化、與生活品質(zhì)的最優(yōu)化

這才是聚龍灣規(guī)劃背后

最值得被看見的深層價值

聚龍灣項目效果圖

也讓聚龍灣的起點即是世界級水準(zhǔn)

03

所以，聚龍灣并不是簡單的創(chuàng)造了一個市中心大盤

而是在創(chuàng)造未來

一個完全不一樣的未來

如果我們看向上海，從前灘崛起后，藝術(shù)西岸的國際化濱江生活已經(jīng)被完整兌現(xiàn)得很充分了

但這樣的生活體驗，在廣州還是未曾出現(xiàn)過的

所以當(dāng)然也期待著

真正意義上屬于廣州國際濱水藝術(shù)生活將在此展開

聚龍灣項目效果圖

一側(cè)是珠江后航道的濱水治愈，一側(cè)是重奢現(xiàn)代化的商業(yè)林立

生態(tài)自然與商業(yè)繁華并置，就能給人以物質(zhì)豐盈和精神松弛的雙重滿足

除了承載藝術(shù)的X美術(shù)館

我們還看到聚龍灣已經(jīng)舉辦了多次文化生活節(jié)

新年伊始的手工藝游園會、大沖口歷史人文展、春日煥彩藝術(shù)生活節(jié)

藝術(shù)水岸的生活，已經(jīng)逐步滲透進這座城市的肌理

而且聚龍灣的水系發(fā)達(dá)，還有一條大沖口涌

聚龍灣項目實拍圖

可以作為未來廣州劃龍舟的好地方

沿著大沖口涌一直往前走

就會來到與濱江步道相連的親水露臺

一棵百年榕樹在這扎根，更把時光的歷史感注入了這片土地

聚龍灣項目實拍圖

這些歷史印記被精心編織進現(xiàn)代生活的肌理，成為最獨特、也最有溫度的配套

有百年歷史的毓靈橋畔，濃蔭下的河道靜謐如初

而那些屬于廣州的城市精神內(nèi)核也融于此

以此為核心的大沖口涌兩岸，還擁有30多處歷史文保遺跡，以及143棵古樹，清代崇文二十四鄉(xiāng)的最高學(xué)府，棉州書院就曾建于此

還有清代鄺氏三兄弟在眠弓水畔創(chuàng)建的聚龍村，自此文人輩出、巨賈云集

清代嶺南書畫大家謝蘭生、詩人張維屏；十三行巨賈潘振承、伍秉鑒；還有編撰首部英漢字典、繪出《地球五大洲全圖》的鄺其照...

依托水系發(fā)達(dá)，貿(mào)易興起，農(nóng)林漁卉、水上貿(mào)易的嶺南水鄉(xiāng)生活在此生根

這也是廣州民族工業(yè)萌芽的地方，協(xié)同和機器廠造出中國首臺柴油發(fā)動機

當(dāng)歷史的文脈和當(dāng)下多元的需求相結(jié)合

改建成歷史人文展的涌口電排站旁，并立了一家Mo Labo咖啡，要知道Mo Labo 咖啡曾在成都太古里（或附近）開設(shè)門店

成為當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)紅咖啡打卡地之一

這就是聚龍灣作為一個「文商旅創(chuàng)居」復(fù)合業(yè)態(tài)項目的意義

擁有全方位滿足心身靈的舒適生活

聚龍灣項目實拍圖

文旅商業(yè)讓聚龍灣充滿活力，科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心又打開了未來的想象空間

也因為將大量用地面積預(yù)留給了公區(qū)，給了這座城市以及這里的人群

使得每一塊居住空間都是彌足珍貴

而且首發(fā)的大平層，就位于重奢組團之上

所以

能夠同時占有這些頂級資源，讓一切唾手可得的正是：

聚龍灣項目效果圖

聚龍灣·璞毓

藏華于璞、鐘靈毓秀，這既是讓聚龍灣實現(xiàn)24小時活力的關(guān)鍵閉環(huán)

也意味著一種全新的雅奢居住體驗

下樓便可在濱江道漫步，在太古里購物，流連于美術(shù)館藝術(shù)館之間

回到家中是230-480平的一線江景大平層，IMAX270度大面寬無框觀景玻璃和公建化的立面，讓臨江的一線視野無所遮擋

還能看見小蠻腰

聚龍灣項目實拍圖

而且珠江實業(yè)集團還安排了泛會所+天際會所的雙重配置，不僅更能保障功能空間的多元與尺度，還能擁有縱覽天際線的天際泳池

不只是首開的大平層聚龍灣·璞毓，聚龍灣太古里、聚龍灣首發(fā)中心、聚龍灣首創(chuàng)中心、廣州西岸中心、聚龍灣首發(fā)住宅，都將從今年底開始陸續(xù)面市

所以各位有感受到么

這種用太古商業(yè)做底盤，把濱水藝術(shù)和歷史文脈作為配套，全維度對接大師和國際頂尖資源的奢居生活

以及疊加背后開發(fā)商珠江實業(yè)集團，始終堅持對于這塊土地持續(xù)開發(fā)下去的初心

堅持為廣州兌現(xiàn)一個國際濱江CAZ樣本

這件事對于廣州

甚至對于全國都找不到代替

如此才能肩負(fù)起這座城市的未來

04

而這，也才是這個項目可以改變廣州城市格局的根本所在

不是在期待一片新的濱水建筑群拔地而起

也不是一個頂奢商業(yè)地標(biāo)開門迎客

而是能否為廣州這座城市給出一個：

關(guān)于未來城市價值的嶄新定義

廣州曾是海上絲綢之路的原點，作為清代的第一通商口岸，是世界認(rèn)識中華大地的第一扇窗

在近百年的現(xiàn)代工業(yè)博弈中，也是民族工業(yè)的搖籃，敢為人先的先鋒精神一直根植于這片土地

它的城市基因中，始終同時擁有著務(wù)實的商貿(mào)精神和市井溫情

而當(dāng)近年來，我們似乎感受到廣州有一點在一線城市中隱身

也就更加好奇接下來

它究竟能給出一份怎樣的答卷去回應(yīng)這個時代

所以我們才更加期待聚龍灣的誕生

意味著廣州正在用頂級的資源與耐心，走一條長期主義的運營之路

或許

今天這個項目出現(xiàn)能讓廣州重回整個大灣區(qū)第一

這背后可能需要10年，或者20年

但這不正是我們期待這個項目的初衷

一切剛剛開始

以上為正文，來自Cassie

這是真叫盧俊公眾號的第6337篇原創(chuàng)文章

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