西安未央天街

想要觀察西安這座城市商業(yè)的真實節(jié)奏？不能只看賽格的熱點人流、SKP的高端消費，而要追蹤居民每日的時間流向。

順著這條思路你會發(fā)現(xiàn)，當(dāng)一個人通勤的間隙、周末的消遣、空閑時的放松……這些被切割的碎片時間，如果反復(fù)指向同一個空間坐標(biāo)時，一種根植于日常的商業(yè)邏輯，正在悄然完成自我驗證。

在當(dāng)下的西安，這種模式最具代表性的，非“龍湖天街”莫屬。換句話說，西安人日常的時間分配與生活軌跡，正被它悄然“接管”。

深耕西安十余年，龍湖商業(yè)在城南城北、城東城西以“4座天街與1星悅薈”完成網(wǎng)格化落定，每個主流居住板塊，都有它的身影。

它靠的不是奢侈品噱頭，也不是病毒式打卡?！褒埡旖帧鼻度氤鞘械姆绞?，就是做透每一天的日常，做最懂周邊居民的生活搭檔。

這種覆蓋力與日常性，讓我們得以窺見一種更為成熟的商業(yè)形態(tài)。

成網(wǎng)覆蓋，精準(zhǔn)定制

縱覽西安商業(yè)，四隅之地，唯龍湖一子落盡。

像萬達(dá)、大悅城這樣的連鎖品牌，在西安，基本都是點狀散落。SKP、賽格，更是守著單點，精耕一方。

而龍湖商業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)了“1星悅薈+4座天街”的網(wǎng)格化布局，東西南北全覆蓋。南有曲江天街，北有未央天街，西有大興星悅薈，東有長樂天街和香醍天街。

這種“成網(wǎng)”的密度與廣度，在西安屬于獨一份。

每個項目，均精準(zhǔn)嵌入各區(qū)域主流居住板塊。且每個天街并非簡單復(fù)制，從區(qū)域人口結(jié)構(gòu)、消費習(xí)慣、競爭環(huán)境來看，項目均做了不同程度的定制。

西安長樂天街

具體來看，長樂天街依托地鐵上蓋的TOD優(yōu)勢，出站即商場，周邊人口密度大，消費意愿不低，但長期缺少一個像樣的商業(yè)體，長樂天街補齊了區(qū)域商業(yè)短板。大興星悅薈則融入老城濃厚的市井煙火氣，周邊小館子、夜市、菜場擠在一起，成為城西夜間消費與日常休閑的核心去處。

曲江天街，位于曲江一期核心板塊，兼顧高凈值家庭與年輕群體，以文藝調(diào)性與精細(xì)化服務(wù)適配板塊氣質(zhì)，且引入了寵物友好概念、女性停車位等細(xì)節(jié)服務(wù)。未央天街聚焦新住區(qū)的家庭客群，以均衡的餐飲、親子、生活業(yè)態(tài)，成為居民觸手可及的生活標(biāo)配。

香醍天街作為西北第一座天街，周邊大盤林立，入住率高，家庭客群穩(wěn)定，沒有刻意追求潮流，而是做足了日常感，業(yè)態(tài)配置均衡、動線流暢，成為了城東居民的首要選項。

網(wǎng)格化、因地制宜。這種打法，讓“天街”成了周邊居民生活半徑內(nèi)的默認(rèn)選項。而隨著人口向外溢，每個天街周邊入住率逐年攀升，它的商業(yè)價值，更是會呈現(xiàn)復(fù)利式增長。

高頻煥新，深度黏合

龍湖的另一條運營之道，在于常逛常新。

據(jù)龍湖披露的商業(yè)數(shù)據(jù)，商戶出租率長期保持在98%以上。高位的出租率背后，并非是一成不變，每月有微調(diào)，每季有亮點，每年有首店。

這種敏捷度讓天街始終保持著新鮮感。

如最新的動態(tài)里，大興星悅薈將迎來“勇利趙家烤肉坊”的龍湖首店，在西安燒烤的江湖里，這個品牌是繞不開的頭號選手。曲江天街則孵化了“九紫蝦宴·湖北頭牌藕湯”，為曲江新區(qū)品質(zhì)家庭帶來了“冬喝藕湯夏吃蝦”的時令美味，這是該品牌與龍湖集團(tuán)的首次合作，也是其在購物中心的全新形象店。此外，即將開業(yè)的“西西弗書店”，同為龍湖西安區(qū)域首次合作，打造“文創(chuàng)+咖啡+圖書+兒童空間”的復(fù)合體驗場景。

長樂天街新近開業(yè)的西安首店“澤自慢”壽司，主打高性價比回轉(zhuǎn)壽司，成功激活了城東寫字樓白領(lǐng)的午餐社交場景。即將開業(yè)的全新形象店“樂樂茶”與西安首店“咕嚕偵探”，則為城東年輕客群提供了差異化的打卡體驗。此外，未央天街即將開業(yè)的“濱壽司”同樣是龍湖在西安區(qū)域的首次合作，旨在對區(qū)域餐飲消費進(jìn)行精準(zhǔn)升級。

西安未央天街——“李宇春”快閃活動

品牌是底色，活動的創(chuàng)意更新更是獨特的亮點。

長樂天街今年2月的“新春潮樂廟會”，把傳統(tǒng)年味搬進(jìn)商場，客流和銷售額都有明顯拉升。未央天街年初的“關(guān)中大集”，直接把陜西趕集的場景搬進(jìn)商場，踩中了本地人的年味記憶，與此同時，周深、Ella陳嘉樺、李宇春、陶喆、王力宏等明星的官方快閃接二連三，對于城北居民來說，更是家門口的福音。

曲江天街的做法又不同。它把對面曲江青少年運動公園的跑道和球場，跟商場外廣場連成一片，做了“全民運動生活節(jié)”，打球、跑步、逛店、喝咖啡，動線直接打通。大興星悅薈則偏向在地文化，首創(chuàng)“油潑辣子碳水節(jié)”，回民街老字號、冰峰、陜拾叁都來了，現(xiàn)場碾辣子、扯面大賽，趣味十足。

這些都在證明，龍湖是“好逛”的。每一次品牌更替、每一場創(chuàng)意活動，都是在為“常逛常新”這四個字重新校準(zhǔn)定義。

穩(wěn)健造血，增長可期

在商業(yè)里，觀點若無數(shù)據(jù)托底，終會淪為一種偏見。龍湖3月底公布的2025年業(yè)績數(shù)據(jù)，恰為我們觀察龍湖在西安的真實成色提供了更有依據(jù)的參考。

年報顯示，龍湖集團(tuán)2025年實現(xiàn)營業(yè)收入973.1億元，其中，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入達(dá)267.7億元，占總營收近三成。

這一比例較往年持續(xù)提升，進(jìn)一步證明，龍湖已成功將以商業(yè)投資為代表的“運營及服務(wù)”業(yè)務(wù)，作為支撐集團(tuán)發(fā)展的第二增長曲線。

換言之，龍湖不再僅是一家擅長造房子的開發(fā)商，而是正穩(wěn)步蛻變?yōu)榫邆?strong>強大現(xiàn)金流造血能力的資產(chǎn)管理運營平臺。

龍湖2025年年度業(yè)績報告

具體到商業(yè)板塊，數(shù)據(jù)更具穿透力。

截至期末，龍湖已累計運營99座商場，距離百座大關(guān)僅一步之遙；去年全年如期新增運營13座商場，在商業(yè)地產(chǎn)普遍收縮的背景下逆勢擴張。

租金收入方面，全年實現(xiàn)112.1億元，同比增長4%，實現(xiàn)了穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流增長；期內(nèi)營業(yè)額達(dá)824億元，剔除車輛銷售影響后整體增長超17%；日均客流量達(dá)379萬人，同比增長超16%。

這幾組數(shù)據(jù)的交叉驗證，揭示了一個核心戰(zhàn)略邏輯：在消費趨于理性和分化的當(dāng)下，龍湖商業(yè)正在實現(xiàn)“規(guī)模擴張”與“運營效率”的同步提升。

穩(wěn)健的經(jīng)營底盤，是長期主義落地的基石。憑借這一底盤，龍湖西安不僅具備了抵御市場波動的韌性，更順勢擔(dān)起了“城市合伙人”的重要角色。而這一角色落到實處的體現(xiàn)，恰是“天街”對西安人日常的深度嵌入。

西安香醍天街

比起轉(zhuǎn)瞬即逝的熱鬧，“龍湖天街“的細(xì)水長流，是一種不易被量化的商業(yè)沉淀，它源于對社區(qū)鄰里的深度觀察、對生活動線空白的填補，以及對持續(xù)更新體驗的兌現(xiàn)?；蛟S這正是商業(yè)回歸日常后，最值得被重估的價值。

（圖片來源：龍湖商業(yè)。）