香港早就撤銷了一切限制房地產(chǎn)的政策，而內(nèi)地一直在猶猶豫豫，最終把市場(chǎng)信心徹底耗盡了。

香港樓市回暖：劉強(qiáng)東砸 35 億港元在香港買房，香港房?jī)r(jià)從今年 3 月到 10 月還漲了 1.8%，中原地產(chǎn)甚至預(yù)測(cè)明年能漲 15%。

可咱們內(nèi)地房?jī)r(jià)卻一直在跌，10 月全國(guó)新房環(huán)比跌幅還從 0.4% 擴(kuò)大到了 0.5%，70 城二手房更是跌了 0.7%。

更揪心的是，連不買房的人都可能被波及，比如浙江那家 200 億理財(cái)產(chǎn)品爆雷，就是因?yàn)榻桢X給的開(kāi)發(fā)商房子賣不動(dòng)。

一、先看市場(chǎng)現(xiàn)狀：港陸房?jī)r(jià)的反向走勢(shì)到底有多明顯

先給大家擺一組直觀的對(duì)比數(shù)據(jù)，就能明白這種分化有多突出。

香港這邊，自從今年初的政策調(diào)整后，樓市直接 “熱起來(lái)” 了，2 月到 9 月一手住宅成交量連續(xù) 8 個(gè)月破千宗，創(chuàng)下 2019 年以來(lái)最長(zhǎng)的熱銷周期，不少新盤開(kāi)售就出現(xiàn) 30 倍的認(rèn)購(gòu)倍率，連二手房市場(chǎng)也跟著回暖，熱門屋苑成交量持續(xù)上升。

而且租金也跟著漲，私人住宅租金指數(shù)已經(jīng)連漲 9 個(gè)月，創(chuàng)了 6 年新高，像新界 40 平以下的小戶型，月租都到了不低的水平。

再看內(nèi)地，完全是另一個(gè)畫(huà)風(fēng)。

10 月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)已經(jīng)很能說(shuō)明問(wèn)題，新房和二手房?jī)r(jià)格雙雙走低，更關(guān)鍵的是這種下跌還牽連到了金融領(lǐng)域。

就像那家浙江的理財(cái)公司，本來(lái)是給普通人做財(cái)富管理的，結(jié)果因?yàn)橘Y金投向了三四線城市的開(kāi)發(fā)商，房子賣不出去導(dǎo)致爆雷，近萬(wàn)名投資者的錢都受了影響。

這還只是局部案例，要是房企的資金問(wèn)題傳導(dǎo)到銀行系統(tǒng)，那影響的就是所有人的錢袋子，這也是為啥說(shuō)內(nèi)地樓市下跌已經(jīng)有了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的苗頭。

更有意思的是，過(guò)去港陸樓市基本是 “同漲同跌” 的節(jié)奏，上一輪內(nèi)地嚴(yán)調(diào)控房?jī)r(jià)降溫，香港也跟著出臺(tái)政策壓樓市，可這一輪香港先反彈了，內(nèi)地卻還在探底，這種反差讓很多人摸不著頭腦。

二、排除共性因素：那些不是核心原因的 “借口”

有人說(shuō)香港房?jī)r(jià)漲是因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)降息，改善了流動(dòng)性，這話其實(shí)站不住腳。

要知道內(nèi)地這幾年一直在搞寬松的貨幣政策，降準(zhǔn)降息沒(méi)停過(guò)，市場(chǎng)上的資金并不缺，而且美聯(lián)儲(chǔ)降息的貨幣溢出效應(yīng)，按理說(shuō)也會(huì)影響到內(nèi)地，可為啥內(nèi)地樓市沒(méi)接住這波流動(dòng)性？顯然這不是關(guān)鍵原因。

也有人說(shuō)是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇慢導(dǎo)致內(nèi)地房?jī)r(jià)跌，這話有一定道理，但香港經(jīng)濟(jì)其實(shí)也和內(nèi)地深度綁定，內(nèi)地復(fù)蘇慢，香港的外貿(mào)、消費(fèi)也會(huì)受影響，可人家樓市照樣回暖，所以經(jīng)濟(jì)基本面只能算影響因素，不是決定性因素。

還有人提人口老齡化，那就更站不住腳了。香港 60 歲以上人口占比約 32%，比北京常住人口的 23.5% 還高，而且香港飯館里的老年服務(wù)員比例比內(nèi)地還多，老齡化程度更嚴(yán)重，可人家房?jī)r(jià)沒(méi)跌反漲。

就算北京戶籍人口老齡化比香港厲害，有外地常住人口拉低整體比例，也沒(méi)法解釋這種房?jī)r(jià)的反向走勢(shì)，所以老齡化也不是核心癥結(jié)。

三、關(guān)鍵差異：香港 “一次性撤辣” 和內(nèi)地 “擠牙膏式松綁”

其實(shí)港陸樓市分化的核心，就在于政策調(diào)整的力度和節(jié)奏，這一點(diǎn)和咱們給孩子做教育規(guī)劃很像，果斷的策略調(diào)整和猶豫的小步試探，結(jié)果天差地別。

先看香港的操作，2024 年 2 月 28 日，香港特區(qū)政府直接宣布撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，也就是把額外印花稅、買家印花稅、新住宅印花稅這些 “辣招” 一次性全取消了。

這一下就把購(gòu)房成本降到了最低，市場(chǎng)瞬間被激活，“撤辣” 后首個(gè)月，香港就有 115 個(gè)新盤成交，總成交額高達(dá) 381.38 億港元，是之前一個(gè)月的 8.7 倍，連內(nèi)地買家都扎堆去香港買房，2024 年內(nèi)地買家的交易宗數(shù)同比漲了 90%，金額漲了 67%，全創(chuàng)了歷史新高。

雖然后來(lái)市場(chǎng)有短暫的理性回調(diào)，但整體回暖的趨勢(shì)已經(jīng)穩(wěn)住了，畢竟政策給足了市場(chǎng)信心。

再看內(nèi)地的調(diào)控松綁，完全是另一個(gè)路子。

調(diào)控收緊的時(shí)候雷厲風(fēng)行，可到了放松的時(shí)候就像 “擠牙膏”，非得等房?jī)r(jià)跌到大家都慌了，才一點(diǎn)點(diǎn)撤銷限制。

比如有的城市先放松限購(gòu)，再慢慢下調(diào)首付比例，最后才動(dòng)房貸利率，政策出臺(tái)的節(jié)奏慢，力度也有限。

這種 “猶猶豫豫” 的調(diào)整，不僅沒(méi)穩(wěn)住市場(chǎng)信心，反而讓大家覺(jué)得 “政策底還沒(méi)到”，要么持幣觀望，要么著急拋售，反而加劇了房?jī)r(jià)下跌。

就像咱們給孩子補(bǔ)短板，要是今天補(bǔ)半小時(shí)數(shù)學(xué)，明天又改成補(bǔ)語(yǔ)文，沒(méi)個(gè)果斷的長(zhǎng)期規(guī)劃，最后啥也沒(méi)補(bǔ)上，內(nèi)地樓市的信心就是這么一點(diǎn)點(diǎn)被磨沒(méi)的。

四、深層邏輯：市場(chǎng)信心和政策導(dǎo)向的底層差異

香港樓市回暖，除了 “撤辣”，還有個(gè)關(guān)鍵是人才政策帶來(lái)的剛需。香港的優(yōu)秀人才入境計(jì)劃、高端人才通行證計(jì)劃吸引了大量?jī)?nèi)地專業(yè)人士和高資產(chǎn)人群，這些人要么是為了孩子的教育去香港定居，先租房再買房，要么是為了資產(chǎn)配置入手房產(chǎn)，直接帶來(lái)了真實(shí)的居住和投資需求。

而且香港的房產(chǎn)租金回報(bào)率能到 3%-4%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，也讓投資者愿意入場(chǎng)，形成了 “政策松綁 + 需求入場(chǎng) + 信心回升” 的良性循環(huán)。

反觀內(nèi)地，樓市的核心問(wèn)題是信心缺失疊加供需錯(cuò)配。

一方面，大家擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)跌，買了就虧，所以剛需不敢上車，改善型需求也在觀望；

另一方面，三四線城市庫(kù)存太多，而核心城市的優(yōu)質(zhì)房源又有限，加上過(guò)去依賴土地財(cái)政的模式還沒(méi)完全轉(zhuǎn)型，房企資金鏈緊張，新房交付都成了問(wèn)題，進(jìn)一步打擊了購(gòu)房者信心。

最近網(wǎng)傳內(nèi)地要推購(gòu)房貼息政策，說(shuō)能把房貸利率從 3% 多降到 2% 左右，10 年要貼 4 萬(wàn)億，這其實(shí)就是典型的 “孩子沒(méi)了來(lái)奶了”，等問(wèn)題嚴(yán)重了才出大招，而且這種財(cái)政補(bǔ)貼的方式，不僅壓力大，還沒(méi)解決核心的信心問(wèn)題。