買(mǎi)房貸款貼息政策，就要來(lái)了嗎？

近段時(shí)間，這類(lèi)消息可以說(shuō)是滿天飛。

尤其是地產(chǎn)股，近期也出現(xiàn)了大幅異動(dòng)。

比如萬(wàn)科前段時(shí)間傳出貸款展期，已接近于暴雷，之后股價(jià)連續(xù)下跌超過(guò) 10%，卻突然迎來(lái)漲停板。

引起地產(chǎn)股價(jià)格異動(dòng)的原因之一，就是關(guān)于貸款貼息政策的傳言越來(lái)越多。

我們來(lái)看一下，近期網(wǎng)上的說(shuō)法：據(jù)傳 4000 億的貸款貼息政策已確定明年落地。具體包含三點(diǎn)內(nèi)容：

第一，貸款貼息 1%，時(shí)間上限為三年；

第二，貸款貼息僅針對(duì)今年 9 月 1 日到明年 8 月 31 日期間的新房按揭貸款；

第三，明年從廣州開(kāi)始落地，之后擴(kuò)散到 30 多個(gè)城市。

那么，這些傳言的內(nèi)容靠譜嗎？

首先，先不說(shuō) 4000 億的規(guī)模是否靠譜，其中有兩點(diǎn)明顯不靠譜。

一點(diǎn)是貸款貼息的時(shí)間，限定在今年 9 月 1 日到明年 8 月 31 日；另一點(diǎn)是先從廣州落地，再擴(kuò)展到 30 多個(gè)城市。

老楊認(rèn)為，貸款貼息不會(huì)先從個(gè)別城市試點(diǎn)，真要實(shí)施貼息，應(yīng)該是全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行，這涉及到公平問(wèn)題。

如果國(guó)家要征稅、收錢(qián)，可能會(huì)進(jìn)行試點(diǎn)，比如 2011 年上海和重慶就率先試點(diǎn)對(duì)個(gè)人住宅征收房產(chǎn)稅。

但貸款貼息是國(guó)家 “發(fā)錢(qián)”，既然是國(guó)家層面的福利，就該一碗水端平，不能只發(fā)給少數(shù)城市，否則其他大部分城市難免有意見(jiàn)。

關(guān)鍵是，傳言有的說(shuō)先從廣州開(kāi)始，有的說(shuō)先從深圳開(kāi)始，而廣州、深圳是一線城市，屬于富裕地區(qū)。

國(guó)家發(fā)錢(qián)救濟(jì)，一般會(huì)優(yōu)先考慮落后地區(qū)、貧窮地區(qū)，怎么會(huì)先給富裕地區(qū)的人發(fā)錢(qián)呢？

第二個(gè)不靠譜的點(diǎn)是，貸款貼息僅針對(duì) 2025 年 9 月 1 日到 2026 年 8 月 31 日期間買(mǎi)房的新房貸款。

這個(gè)時(shí)間，一看就有問(wèn)題，如果是 12 月份出臺(tái)新政，時(shí)間點(diǎn)理應(yīng)從 2026 年 1 月 1 日開(kāi)始，未來(lái)一年內(nèi)買(mǎi)新房的人可享受貸款貼息。

而 “從今年 9 月 1 日開(kāi)始” 的說(shuō)法，是網(wǎng)上瞎編的，編造的依據(jù)可能是國(guó)家針對(duì)消費(fèi)品貸款（即消費(fèi)貸）的補(bǔ)貼政策。

該政策從 2025 年 9 月 1 日開(kāi)始實(shí)施，截止到 2026 年 8 月 31 日，但這是針對(duì)消費(fèi)貸的貼息，和住房按揭貸款貼息是兩碼事，只能說(shuō)有些人在網(wǎng)上造謠的水平太差。

那么，該如何看待貸款貼息政策呢？

老楊的觀點(diǎn)如下：

第一，貸款貼息落地的概率非常大。

既然從今年9月開(kāi)始已經(jīng)對(duì)消費(fèi)品貸款進(jìn)行貼息，那么對(duì)買(mǎi)房貸款進(jìn)行貼息，也就沒(méi)有制度方面的心理障礙了。

第二，貸款貼息前期大概率僅針對(duì)新買(mǎi)房人群，不太涉及存量房貸。

目前存量房貸規(guī)模將近四十萬(wàn)億，如果參考消費(fèi)貸款 1% 的貼息優(yōu)惠力度，四十萬(wàn)億的個(gè)人存量房貸一年的貼息成本就達(dá)四千億，三年更是高達(dá) 1.2 萬(wàn)億，這個(gè)規(guī)模對(duì)于當(dāng)前的財(cái)政來(lái)說(shuō)，壓力著實(shí)不小。

我們可以做個(gè)比對(duì)：2025 年度國(guó)家對(duì)于消費(fèi)品以舊換新的全年補(bǔ)貼力度是三千億，而如果貸款貼息既包含增量又包含存量，成本明顯會(huì)超過(guò)三千億。

另外，針對(duì)新房貸款貼息，我認(rèn)為會(huì)先從新房貸款優(yōu)惠開(kāi)始，買(mǎi)二手房暫時(shí)享受不到。

具體原因，一方面是支持購(gòu)買(mǎi)新房有利于新房去庫(kù)存，新房庫(kù)存減少后，開(kāi)發(fā)商才會(huì)愿意拿地，地方土地財(cái)政才能復(fù)蘇。

另一方面，還是考慮到規(guī)?？刂啤?/p>

我們可以算一筆賬：2024 年全國(guó)新建商品住宅的成交總金額是 8.5 萬(wàn)億，2025 年同比下滑，預(yù)計(jì) 2026 年會(huì)進(jìn)一步下滑。

假設(shè) 2026 年新建商品住宅銷(xiāo)售總金額為 7 萬(wàn)億，按照首付 30%、貸款 70% 的比例計(jì)算，享受貸款貼息的總金額為 4.9 萬(wàn)億。

按照 1% 的優(yōu)惠成本，一年的貸款貼息成本約為 490 億，三年約為 1470 億，與今年 3000 億的消費(fèi)品以舊換新補(bǔ)貼相比，每年 500-1000 億的規(guī)模，國(guó)家財(cái)政承擔(dān)起來(lái)比較從容。

第三，從區(qū)域來(lái)看，我認(rèn)為既然要執(zhí)行，就會(huì)全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行，而不是少數(shù)地區(qū)先試點(diǎn)。

第四，貸款貼息的資金來(lái)源，會(huì)比較類(lèi)似于消費(fèi)品以舊換新的資金來(lái)源，即超長(zhǎng)期特別國(guó)債。

另外，考慮到房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，和消費(fèi)品貸款補(bǔ)貼有所不同，地方層面（比如省級(jí)政府或城市政府）的財(cái)政可能也會(huì)配套一部分資金。

第五，貸款貼息落地后對(duì)市場(chǎng)需求的刺激程度。

如果僅針對(duì)買(mǎi)新房的人群進(jìn)行貸款貼息，那么時(shí)間長(zhǎng)度需要拉長(zhǎng)。因?yàn)橘J款貼息一年，相當(dāng)于買(mǎi)房人的房?jī)r(jià)降了 0.8%；貼息三年，相當(dāng)于房?jī)r(jià)降了 2.4%。

如果貼息只有一兩年、三四年，對(duì)買(mǎi)房者的刺激力度偏小；如果能延長(zhǎng)到十年甚至更久，相當(dāng)于房?jī)r(jià)降了 8% 以上，對(duì)買(mǎi)房者的吸引力就會(huì)大幅增強(qiáng)。

如果只是短期刺激政策，不想把貸款貼息的時(shí)間拉太長(zhǎng)，那就需要擴(kuò)大受益面 —— 比如不僅給買(mǎi)新房的人貸款貼息，買(mǎi)二手房的人也能享受，甚至可以對(duì)存量房貸給予幅度較小的貸款貼息，比如新增房貸貼息 1%，存量房貸貼息 0.2%-0.3% 。

只有貸款貼息的力度每年超過(guò) 3000 億，才能夠?qū)?gòu)房需求形成一定的刺激。

對(duì)于近期打算買(mǎi)房的朋友們，尤其是想要買(mǎi)新房的朋友，可以密切關(guān)注相關(guān)政策的出臺(tái)。