買房貸款貼息政策，就要來了嗎？

近段時間，這類消息可以說是滿天飛。

尤其是地產(chǎn)股，近期也出現(xiàn)了大幅異動。

比如萬科前段時間傳出貸款展期，已接近于暴雷，之后股價連續(xù)下跌超過 10%，卻突然迎來漲停板。

引起地產(chǎn)股價格異動的原因之一，就是關(guān)于貸款貼息政策的傳言越來越多。

我們來看一下，近期網(wǎng)上的說法：據(jù)傳 4000 億的貸款貼息政策已確定明年落地。具體包含三點內(nèi)容：

第一，貸款貼息 1%，時間上限為三年；

第二，貸款貼息僅針對今年 9 月 1 日到明年 8 月 31 日期間的新房按揭貸款；

第三，明年從廣州開始落地，之后擴(kuò)散到 30 多個城市。

那么，這些傳言的內(nèi)容靠譜嗎？

首先，先不說 4000 億的規(guī)模是否靠譜，其中有兩點明顯不靠譜。

一點是貸款貼息的時間，限定在今年 9 月 1 日到明年 8 月 31 日；另一點是先從廣州落地，再擴(kuò)展到 30 多個城市。

老楊認(rèn)為，貸款貼息不會先從個別城市試點，真要實施貼息，應(yīng)該是全國統(tǒng)一執(zhí)行，這涉及到公平問題。

如果國家要征稅、收錢，可能會進(jìn)行試點，比如 2011 年上海和重慶就率先試點對個人住宅征收房產(chǎn)稅。

但貸款貼息是國家 “發(fā)錢”，既然是國家層面的福利，就該一碗水端平，不能只發(fā)給少數(shù)城市，否則其他大部分城市難免有意見。

關(guān)鍵是，傳言有的說先從廣州開始，有的說先從深圳開始，而廣州、深圳是一線城市，屬于富裕地區(qū)。

國家發(fā)錢救濟(jì)，一般會優(yōu)先考慮落后地區(qū)、貧窮地區(qū)，怎么會先給富裕地區(qū)的人發(fā)錢呢？

第二個不靠譜的點是，貸款貼息僅針對 2025 年 9 月 1 日到 2026 年 8 月 31 日期間買房的新房貸款。

這個時間，一看就有問題，如果是 12 月份出臺新政，時間點理應(yīng)從 2026 年 1 月 1 日開始，未來一年內(nèi)買新房的人可享受貸款貼息。

而 “從今年 9 月 1 日開始” 的說法，是網(wǎng)上瞎編的，編造的依據(jù)可能是國家針對消費(fèi)品貸款（即消費(fèi)貸）的補(bǔ)貼政策。

該政策從 2025 年 9 月 1 日開始實施，截止到 2026 年 8 月 31 日，但這是針對消費(fèi)貸的貼息，和住房按揭貸款貼息是兩碼事，只能說有些人在網(wǎng)上造謠的水平太差。

那么，該如何看待貸款貼息政策呢？

老楊的觀點如下：

第一，貸款貼息落地的概率非常大。

既然從今年9月開始已經(jīng)對消費(fèi)品貸款進(jìn)行貼息，那么對買房貸款進(jìn)行貼息，也就沒有制度方面的心理障礙了。

第二，貸款貼息前期大概率僅針對新買房人群，不太涉及存量房貸。

目前存量房貸規(guī)模將近四十萬億，如果參考消費(fèi)貸款 1% 的貼息優(yōu)惠力度，四十萬億的個人存量房貸一年的貼息成本就達(dá)四千億，三年更是高達(dá) 1.2 萬億，這個規(guī)模對于當(dāng)前的財政來說，壓力著實不小。

我們可以做個比對：2025 年度國家對于消費(fèi)品以舊換新的全年補(bǔ)貼力度是三千億，而如果貸款貼息既包含增量又包含存量，成本明顯會超過三千億。

另外，針對新房貸款貼息，我認(rèn)為會先從新房貸款優(yōu)惠開始，買二手房暫時享受不到。

具體原因，一方面是支持購買新房有利于新房去庫存，新房庫存減少后，開發(fā)商才會愿意拿地，地方土地財政才能復(fù)蘇。

另一方面，還是考慮到規(guī)模控制。

我們可以算一筆賬：2024 年全國新建商品住宅的成交總金額是 8.5 萬億，2025 年同比下滑，預(yù)計 2026 年會進(jìn)一步下滑。

假設(shè) 2026 年新建商品住宅銷售總金額為 7 萬億，按照首付 30%、貸款 70% 的比例計算，享受貸款貼息的總金額為 4.9 萬億。

按照 1% 的優(yōu)惠成本，一年的貸款貼息成本約為 490 億，三年約為 1470 億，與今年 3000 億的消費(fèi)品以舊換新補(bǔ)貼相比，每年 500-1000 億的規(guī)模，國家財政承擔(dān)起來比較從容。

第三，從區(qū)域來看，我認(rèn)為既然要執(zhí)行，就會全國統(tǒng)一執(zhí)行，而不是少數(shù)地區(qū)先試點。

第四，貸款貼息的資金來源，會比較類似于消費(fèi)品以舊換新的資金來源，即超長期特別國債。

另外，考慮到房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，和消費(fèi)品貸款補(bǔ)貼有所不同，地方層面（比如省級政府或城市政府）的財政可能也會配套一部分資金。

第五，貸款貼息落地后對市場需求的刺激程度。

如果僅針對買新房的人群進(jìn)行貸款貼息，那么時間長度需要拉長。因為貸款貼息一年，相當(dāng)于買房人的房價降了 0.8%；貼息三年，相當(dāng)于房價降了 2.4%。

如果貼息只有一兩年、三四年，對買房者的刺激力度偏??；如果能延長到十年甚至更久，相當(dāng)于房價降了 8% 以上，對買房者的吸引力就會大幅增強(qiáng)。

如果只是短期刺激政策，不想把貸款貼息的時間拉太長，那就需要擴(kuò)大受益面 —— 比如不僅給買新房的人貸款貼息，買二手房的人也能享受，甚至可以對存量房貸給予幅度較小的貸款貼息，比如新增房貸貼息 1%，存量房貸貼息 0.2%-0.3% 。

只有貸款貼息的力度每年超過 3000 億，才能夠?qū)彿啃枨笮纬梢欢ǖ拇碳ぁ?/p>

對于近期打算買房的朋友們，尤其是想要買新房的朋友，可以密切關(guān)注相關(guān)政策的出臺。