2025年12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，并首次將“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”作為核心政策方向。與此同時(shí)，資本市場(chǎng)中銅、銀、鋅等有色金屬價(jià)格持續(xù)走強(qiáng)，LME銅價(jià)突破歷史高位，白銀單日漲幅超5%。

這兩大信號(hào)共同指向一個(gè)結(jié)論：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“深度調(diào)整”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)”。本文將從政策調(diào)控、供需再平衡、金融屬性共振三個(gè)維度，解析房?jī)r(jià)企穩(wěn)的底層邏輯。

一、政策調(diào)控：從“救市”到“構(gòu)建新模式”，供需矛盾邊際緩解

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)政策的定調(diào)呈現(xiàn)三大轉(zhuǎn)向：

控增量與去庫(kù)存并重：通過(guò)限制土地供應(yīng)、優(yōu)化存量用地結(jié)構(gòu)，緩解局部供過(guò)于求壓力。截至2025年11月，全國(guó)商品房待售面積達(dá)7.56億平方米，去庫(kù)存周期攀升至27.4個(gè)月的歷史高位。政策要求“因城施策控增量”，重點(diǎn)城市土地供應(yīng)縮減20%-30%，同時(shí)鼓勵(lì)地方政府收購(gòu)存量房轉(zhuǎn)為保障性住房，預(yù)計(jì)2026年保障房建設(shè)將消化10%以上的商品房庫(kù)存。

公積金改革激活需求端：深化公積金制度改革，擴(kuò)大靈活就業(yè)人員覆蓋范圍，允許提取用于租房、裝修等民生支出。2025年各地已出臺(tái)公積金政策超260條，深圳等城市新增購(gòu)房首付款提取功能，預(yù)計(jì)2026年貸款額度將提升10%-15%，直接降低剛需購(gòu)房門檻。

“好房子”建設(shè)重塑供給結(jié)構(gòu)：推動(dòng)綠色、智慧、適老化住宅占比提升至30%以上，通過(guò)產(chǎn)品升級(jí)引導(dǎo)需求向高品質(zhì)轉(zhuǎn)移。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年一線城市改善型項(xiàng)目去化周期縮短至12個(gè)月，而剛需盤仍面臨18個(gè)月以上庫(kù)存壓力，結(jié)構(gòu)性分化顯著。

二、供需再平衡：存量時(shí)代下的“慢變量”修復(fù)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定依賴于供需關(guān)系的系統(tǒng)性重構(gòu)：

需求端：城鎮(zhèn)化率突破70%后，住房需求從“總量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量更新”。2025年轉(zhuǎn)移人口市民化率提高至45%，帶動(dòng)核心城市租賃住房和中小戶型改善需求增長(zhǎng)。同時(shí)，城市更新項(xiàng)目（如老舊小區(qū)改造）每年創(chuàng)造約1.2億平方米住房需求，對(duì)沖商品房下行壓力。

供給端：房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)，2025年新開工面積同比降幅收窄至-4.3%，房企轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+代建服務(wù)”模式。重點(diǎn)城市土地出讓實(shí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)品質(zhì)”機(jī)制，倒逼開發(fā)商提升產(chǎn)品力，供需錯(cuò)配問(wèn)題逐步改善。

三、金融屬性共振：大宗商品走強(qiáng)映射經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期

有色金屬市場(chǎng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)與房地產(chǎn)企穩(wěn)形成邏輯閉環(huán)：

美元走弱與流動(dòng)性寬松：美聯(lián)儲(chǔ)降息25BP落地，美元指數(shù)跌至100以下，大宗商品金融屬性強(qiáng)化。銅、白銀等品種兼具工業(yè)金屬與避險(xiǎn)資產(chǎn)屬性，LME銅庫(kù)存降至10萬(wàn)噸以下，注銷倉(cāng)單占比升至40%，反映市場(chǎng)對(duì)全球補(bǔ)庫(kù)周期的預(yù)期。

新質(zhì)生產(chǎn)力驅(qū)動(dòng)需求：新能源車（單車用銅量83kg）、光伏（每GW用銅5000噸）、AI數(shù)據(jù)中心（單機(jī)架用銅15kg）等新基建領(lǐng)域拉動(dòng)銅需求年均增長(zhǎng)4.5%，而全球銅礦資本開支連續(xù)五年下降，2026年供需缺口或擴(kuò)大至60萬(wàn)噸。

產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)效應(yīng)：銅價(jià)上漲反映基建投資回暖，而有色金屬板塊（如鋁、鋅）與房地產(chǎn)上游（鋼鐵、建材）高度聯(lián)動(dòng)。2025年四季度，鋼鐵企業(yè)噸鋼毛利回升至500元，帶動(dòng)螺紋鋼期貨價(jià)格反彈12%，形成“商品漲價(jià)→盈利改善→地產(chǎn)鏈信心修復(fù)”的正循環(huán)。

四、展望：企穩(wěn)非反轉(zhuǎn)，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)凸顯

房?jī)r(jià)企穩(wěn)的本質(zhì)是“政策托底+市場(chǎng)出清”的結(jié)果，但全面上漲缺乏基礎(chǔ)：

區(qū)域分化延續(xù)：一線及強(qiáng)二線城市因人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚，房?jī)r(jià)有望溫和回升；三四線城市仍需依賴保障房消化庫(kù)存，價(jià)格以穩(wěn)為主。

政策托底邊界：中央明確“不將房地產(chǎn)作為短期刺激工具”，未來(lái)政策將聚焦“保障房建設(shè)+存量資產(chǎn)盤活”，而非大規(guī)模貨幣放水。

長(zhǎng)期價(jià)值錨定：隨著“好房子”標(biāo)準(zhǔn)落地和REITs市場(chǎng)擴(kuò)容，核心城市核心地段的高品質(zhì)住宅或成為抗通脹資產(chǎn)，但普通住宅的投資屬性將進(jìn)一步弱化。

結(jié)論：2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“總量趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化、波動(dòng)收窄”的特征。房?jī)r(jià)的企穩(wěn)既是政策精準(zhǔn)調(diào)控的結(jié)果，也是經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的縮影。投資者需關(guān)注核心城市改善型住房、保障房REITs及有色金屬產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。