上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì) 近日，原萬科上海區(qū)域設(shè)計(jì)總、產(chǎn)品領(lǐng)域核心人物蔡亮已正式入職保利發(fā)展，負(fù)責(zé)產(chǎn)品研發(fā)相關(guān)工作，具體分管業(yè)務(wù)尚未對(duì)外披露。

這場人事變動(dòng)被業(yè)內(nèi)稱作2025年上海地產(chǎn)圈“含金量最高的跳槽”，一舉打破保利發(fā)展“內(nèi)部提拔為主”的用人傳統(tǒng)。

手握萬科系高端產(chǎn)品打造經(jīng)驗(yàn)的蔡亮，或?qū)楸＠虾Ｊ啦┨鞇偟软敽理?xiàng)目帶來全新的產(chǎn)品思路。

2003年，蔡亮從東南大學(xué)建筑學(xué)專業(yè)本科畢業(yè)，以“萬科新動(dòng)力”身份加入萬科集團(tuán)，開啟了長達(dá)21年的萬科職業(yè)生涯。

他的起點(diǎn)在深圳總部，入職之初便參與萬科早期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作，為后續(xù)深耕產(chǎn)品領(lǐng)域打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

此后十年間，蔡亮輾轉(zhuǎn)天津、成都、深圳、福州等多個(gè)城市，始終扎根設(shè)計(jì)管理一線，完成了從項(xiàng)目實(shí)操到片區(qū)統(tǒng)籌的能力進(jìn)階。

在深圳萬創(chuàng)設(shè)計(jì)管理部任職期間，他深度參與萬科城、十七英里等標(biāo)桿項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，沉浸式打磨產(chǎn)品打造能力。

蔡亮職業(yè)生涯的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2012年。這一年他調(diào)任上海萬科，彼時(shí)上海萬科各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)平平，行業(yè)影響力較弱。但在此后的五年里，上海萬科迎來發(fā)展黃金期，蔡亮也迎來個(gè)人職業(yè)高光時(shí)刻。

作為設(shè)計(jì)總監(jiān)，他深度參與翡翠濱江、翡翠公園、徐匯萬科中心等標(biāo)志性項(xiàng)目的打造。

上海萬科借此構(gòu)建起覆蓋TOD、城市更新、高端住宅、大型商辦的完整產(chǎn)品體系，產(chǎn)品力成為業(yè)績?cè)鲩L的核心驅(qū)動(dòng)力。

2016年，蔡亮開始兼任上海區(qū)域產(chǎn)品管理部負(fù)責(zé)人。同年上海區(qū)域銷售額突破1200億元，較2012年增長近五倍。憑借突出貢獻(xiàn)，他斬獲萬科年度“區(qū)首特別獎(jiǎng)”。

2020年后，蔡亮調(diào)任萬科南方區(qū)域，擔(dān)任區(qū)域合伙人并分管產(chǎn)品業(yè)務(wù)，后續(xù)還負(fù)責(zé)佛山公司及南方區(qū)域高端產(chǎn)品線，專業(yè)視野和管理范疇進(jìn)一步拓寬。

2024年底，在萬科任職21年的蔡亮選擇離開，短暫加盟越秀后，最終被保利發(fā)展納入麾下。

蔡亮的加盟，背后是保利發(fā)展對(duì)上海市場的戰(zhàn)略押注，以及對(duì)產(chǎn)品力突破的迫切需求。

有地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，蔡亮擁有20余年萬科任職經(jīng)歷，不僅具備打造高端產(chǎn)品線的完整經(jīng)驗(yàn)，對(duì)上海市場和客群需求也有深刻理解。

更重要的是，他在萬科后期擔(dān)任區(qū)域產(chǎn)品負(fù)責(zé)人的經(jīng)歷，讓其具備跨體系的產(chǎn)品統(tǒng)籌和研發(fā)能力，這正是保利發(fā)展看重的核心價(jià)值。

眼下上海頂豪市場競爭已經(jīng)進(jìn)入白熱化階段。年底內(nèi)環(huán)核心地塊集中入市，華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口等央企巨頭紛紛加碼布局。

在此背景下，保利發(fā)展一邊重構(gòu)高管團(tuán)隊(duì)，一邊釋放超26億元貨值房源，全力沖刺上海年度銷售亞軍席位，劍指行業(yè)頭部陣營。

值得注意的是，蔡亮加盟正值上海內(nèi)環(huán)核心地塊集中入市、北外灘等板塊10萬+頂豪扎堆競爭的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

今年1月，原保利發(fā)展集團(tuán)產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松調(diào)任上海公司總經(jīng)理，凸顯出保利對(duì)產(chǎn)品研發(fā)的重視程度持續(xù)提升。

營銷副總經(jīng)理付軍則來自保利和潤，擁有多年華南高端項(xiàng)目營銷經(jīng)驗(yàn)，能夠精準(zhǔn)對(duì)接上海頂豪市場的客戶運(yùn)營需求。

與市場去化能力減弱形成對(duì)比的是，房企在資金、人才、產(chǎn)品層面的競爭愈演愈烈。近期多個(gè)豪宅項(xiàng)目二次推盤的認(rèn)購率，明顯低于首開表現(xiàn)。

以保利世博天悅為例，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2024年至今該項(xiàng)目共推出832套住宅房源，截至12月15日仍有184套可售，累計(jì)售出648套，去化率77.9%；已登記總套數(shù)475套，登記比例僅57%。

2025年1-11月上海頭部房企的競爭格局已經(jīng)十分清晰。

銷售額方面，華潤置地以417.9億元暫居榜首，保利發(fā)展395.8億元緊隨其后，招商蛇口387.8億元位列第三，三者差距極小，貼身肉搏態(tài)勢明顯。

保利與華潤的銷售額差距僅22.1億元，年末沖刺的補(bǔ)漲空間十分明確。

權(quán)益銷售維度，保利發(fā)展以283.6億元反超登頂，領(lǐng)先招商蛇口9.1億元，領(lǐng)先華潤置地18.1億元，這一數(shù)據(jù)直接體現(xiàn)出保利在上海樓市的權(quán)益占比優(yōu)勢。

銷售面積方面，招商蛇口以65.0萬平方米領(lǐng)跑，保利發(fā)展57.1萬平方米、華潤置地45.3萬平方米分列二三位。

結(jié)合銷售額測算，保利單平售價(jià)約6.93萬元，華潤約9.22萬元，招商約5.97萬元。保利與華潤的單價(jià)優(yōu)勢顯著，凸顯出二者聚焦頂豪市場的戰(zhàn)略導(dǎo)向，而招商則依靠走量策略鞏固規(guī)模優(yōu)勢。

頂豪項(xiàng)目表現(xiàn)上，上海10萬+單價(jià)項(xiàng)目成交金額排名中，華潤外灘瑞府、保利世博天悅、中海順昌玖里等均位列前列。

其中，保利世博天悅以26.6萬元/平方米的單價(jià)，成為上海最貴的在售項(xiàng)目。

但華潤、中海憑借多項(xiàng)目布局的優(yōu)勢，占據(jù)了成交套數(shù)的領(lǐng)先地位。

面對(duì)這樣的競爭格局，保利發(fā)展的沖刺壓力與日俱增，年末貨值的釋放效率將直接決定其年度排名。

2025年最后一個(gè)月，房企進(jìn)入年度收官的關(guān)鍵階段，保利發(fā)展按下上海市場推盤“加速鍵”，計(jì)劃釋放超26億元貨值房源，通過多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)加碼，全力穩(wěn)固上海全年銷售亞軍的席位。

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