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法院判決：業(yè)主勝訴！物業(yè)未履約協(xié)調(diào)維修，物業(yè)費(fèi)打八折

房屋漏水七年未解決，物業(yè)被告上法庭，法官的判決亮了。

地下室漏水七年，物業(yè)始終“已上報(bào)”“待協(xié)調(diào)”卻無實(shí)際行動(dòng)，業(yè)主無奈拒交物業(yè)費(fèi)被告上法庭。這一場看似普通的物業(yè)糾紛，背后卻揭示了物業(yè)服務(wù)中的責(zé)任邊界問題。

法院最終判決業(yè)主只需支付80%的物業(yè)費(fèi)，駁回物業(yè)公司違約金的訴訟請(qǐng)求。這一判決既維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益，也對(duì)物業(yè)服務(wù)提出了明確要求。

01 案件背景：漏水七年，物業(yè)協(xié)調(diào)始終“在路上”

2016年底，安某入住濟(jì)南市市中區(qū)某社區(qū)，不久便發(fā)現(xiàn)地下室存在漏水問題。起初以為是裝修潮氣，直到2017年雨季，積水沒過腳踝，墻面起皮、木地板霉變、儲(chǔ)藏柜泡損，安某才意識(shí)到是房屋結(jié)構(gòu)性漏水。

根據(jù)小區(qū)《前期物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)公司有責(zé)任對(duì)“物業(yè)共有部位進(jìn)行維護(hù)和管理”，并在業(yè)主報(bào)修時(shí)提供協(xié)調(diào)服務(wù)。安某據(jù)此多次要求物業(yè)公司對(duì)接開發(fā)單位推進(jìn)維修，然而從2017年到2022年，物業(yè)的回應(yīng)始終停留在口頭承諾。

安某通過書面報(bào)修單、微信溝通、電話聯(lián)系等方式報(bào)修十多次，并保存了地下室積水、家具受損的照片及與物業(yè)人員的通話錄音。在錄音中，物業(yè)工作人員承認(rèn)“問題已記錄”，卻從未提供維修進(jìn)展。

七年間，安某花費(fèi)近萬元翻新墻面，但漏水根源始終未解決。2022年起，因物業(yè)長期未兌現(xiàn)協(xié)調(diào)維修承諾，安某拒絕交納物業(yè)費(fèi)。2025年，物業(yè)公司提起訴訟，要求安某支付2022年至2024年物業(yè)費(fèi)4萬余元及違約金5000元。

02 爭議焦點(diǎn)：協(xié)調(diào)義務(wù)是否等于“口頭承諾”

庭審中，雙方爭論的焦點(diǎn)在于“物業(yè)公司是否履行了協(xié)調(diào)維修義務(wù)”。

物業(yè)公司辯稱，房屋漏水是開發(fā)商遺留的質(zhì)量問題，物業(yè)僅負(fù)責(zé)“協(xié)調(diào)”而非“直接維修”，且已多次向地產(chǎn)方提交報(bào)修單，不存在違約行為。物業(yè)還提交了小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)記錄、保潔臺(tái)賬等，證明其已履行公共區(qū)域服務(wù)義務(wù)。

安某反駁稱，物業(yè)公司雖聲稱“已協(xié)調(diào)”，卻未提供任何書面憑證——沒有向地產(chǎn)方的報(bào)修流轉(zhuǎn)記錄、維修方案溝通材料，也沒有向業(yè)主反饋進(jìn)度的證據(jù)。物業(yè)把遺留問題拖過了質(zhì)保期，導(dǎo)致問題無法從根本上解決。

這一爭議揭示了物業(yè)服務(wù)中的一個(gè)普遍問題：“協(xié)調(diào)義務(wù)”到底應(yīng)該如何界定？是簡單的“已上報(bào)”就能免責(zé)，還是需要實(shí)質(zhì)性的跟進(jìn)和反饋？

03 法院判決：協(xié)調(diào)義務(wù)需實(shí)質(zhì)履行，物業(yè)承擔(dān)舉證不能后果

法院審理認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第九百三十九條、第九百四十四條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力，業(yè)主應(yīng)按約交納物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)服務(wù)人未按約定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)主張減免。

本案中，安某已充分舉證證明房屋漏水事實(shí)及多次報(bào)修經(jīng)過，而物業(yè)公司未能提供有效證據(jù)證明其履行了協(xié)調(diào)維修義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)“舉證不能”的法律后果。法院指出，物業(yè)服務(wù)合同中約定的“協(xié)調(diào)維修義務(wù)”，并非“受理報(bào)修即完成義務(wù)”，而需包含“對(duì)接責(zé)任方、跟進(jìn)維修進(jìn)度、向業(yè)主反饋結(jié)果”等全流程實(shí)質(zhì)行動(dòng)。

綜合考慮物業(yè)公司在公共區(qū)域服務(wù)的履約情況，以及安某因物業(yè)違約才拒交費(fèi)用、并非“惡意拖欠”的事實(shí)，法院判決：安某按應(yīng)交物業(yè)費(fèi)的80%支付，駁回物業(yè)公司要求支付違約金的訴訟請(qǐng)求。

這一判決明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任邊界：協(xié)調(diào)義務(wù)不是口頭承諾，而需要實(shí)際行動(dòng)證明。

04 法官說法：打破“服務(wù)差—拒交費(fèi)”惡性循環(huán)

法官在案件說明中指出，物業(yè)與業(yè)主并非對(duì)立關(guān)系，而是“你付費(fèi)、我服務(wù)”的共生體，需相向而行。

對(duì)物業(yè)公司而言，應(yīng)摒棄“重收費(fèi)、輕服務(wù)”“重公共區(qū)域、輕個(gè)體訴求”的傾向，建立“報(bào)修—協(xié)調(diào)—反饋”的閉環(huán)機(jī)制。僅僅以“已上報(bào)”“待處理”搪塞業(yè)主，又未留存書面協(xié)調(diào)記錄，一旦發(fā)生糾紛，將因“舉證不能”承擔(dān)違約責(zé)任。

對(duì)業(yè)主而言，維權(quán)需“有理有據(jù)”，拒絕“以拒交物業(yè)費(fèi)對(duì)抗一切”。遭遇物業(yè)違約時(shí)，應(yīng)注意留存報(bào)修記錄、溝通截圖、房屋受損證據(jù)等，通過向住建部門投訴、申請(qǐng)調(diào)解或提起訴訟等合法途徑維權(quán)。

若物業(yè)已履行大部分義務(wù)，僅存在局部瑕疵，業(yè)主仍需交納合理比例的物業(yè)費(fèi)，避免因“惡意拖欠”承擔(dān)不利后果。

05 案件啟示：完善監(jiān)管機(jī)制，構(gòu)建和諧社區(qū)

本案不僅是一起個(gè)別的物業(yè)糾紛，更反映了當(dāng)前物業(yè)管理中普遍存在的問題。相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度，建立健全服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系和監(jiān)督機(jī)制。

定期對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行檢查和評(píng)估，對(duì)不達(dá)標(biāo)的公司及時(shí)責(zé)令整改。同時(shí)，暢通業(yè)主投訴渠道，確保業(yè)主訴求得到及時(shí)回應(yīng)。

社區(qū)也可組織物業(yè)與業(yè)主定期交流活動(dòng)，增進(jìn)了解與信任。建立社區(qū)志愿者隊(duì)伍，協(xié)助物業(yè)開展部分工作，營造共建共享的良好氛圍。

法官最后提示，若業(yè)主因房屋質(zhì)量問題遭受損失，應(yīng)固定證據(jù)后直接向開發(fā)商等相關(guān)責(zé)任主體主張賠償權(quán)利。以拖欠物業(yè)費(fèi)抵扣損失并非合法維權(quán)途徑，可能使自身陷入違約風(fēng)險(xiǎn)。

這一判決為類似物業(yè)糾紛提供了明確指引：物業(yè)公司的“協(xié)調(diào)義務(wù)”不是空洞的口頭承諾，而是需要實(shí)質(zhì)履行和書面證明的責(zé)任；業(yè)主維權(quán)也需遵循合法途徑，而非簡單以拒交物業(yè)費(fèi)對(duì)抗。只有雙方各自履行義務(wù)，才能打破“服務(wù)差—拒交費(fèi)—服務(wù)更差”的惡性循環(huán)。

（本文案例來源于公開報(bào)道，觀點(diǎn)僅供參考。部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)告知?jiǎng)h除?。?/p>

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