12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，11月70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體下降、同比降幅擴大，但市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化特征，二手房以價換量態(tài)勢持續(xù)，核心城市改善型需求表現(xiàn)穩(wěn)健。業(yè)內(nèi)預(yù)判，未來在政策托底下，剛需在核心城市率先釋放，市場有望呈現(xiàn)二手房量價齊穩(wěn)，新房核心改善企穩(wěn)的趨勢。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲0.1%，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.5%和0.9%。二三線城市的房價指數(shù)有所改善，環(huán)比跌幅在收窄。數(shù)據(jù)顯示，二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1個百分點。

具體到城市，11月份新房房價指數(shù)環(huán)比漲幅為正的城市有8個，較10月增加2城，分別為合肥、襄陽、南京、貴陽、沈陽、上海、重慶、揚州。其中，上海新房價格環(huán)比上漲0.1%，同比漲幅為5.1%居70城之首。與此同時，11月新房價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量明顯減少，即從此前的64個變?yōu)楝F(xiàn)在的59個。

從同比來看，新房價格漲幅為正的城市有5個，分別為上海、杭州、合肥、烏魯木齊、沈陽。

58安居客研究院院長張波指出，盡管11月70城新建商品住宅價格環(huán)比下跌城市占比較高，但上海、合肥、杭州等少數(shù)核心城市實現(xiàn)同比或環(huán)比正增長。以上海為例，其144平方米以上大戶型新房價格同比漲幅達(dá)6.7%，顯示出改善需求供需穩(wěn)定的態(tài)勢。安居客線上數(shù)據(jù)也印證這一趨勢，120-140平方米、140-180平方米戶型找房熱度占比環(huán)比持續(xù)提升。相比之下，上海剛需主導(dǎo)的90平方米及以下戶型同比漲幅僅3.8%，反映新房市場以改善為主的結(jié)構(gòu)特征。

二手房市場則延續(xù)以價換量的態(tài)勢。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降1.1%，降幅比上月擴大0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.6%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.6%，降幅收窄0.1個百分點。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，各類城市二手房的價格都在深度調(diào)整過程中。最近三個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，二手房房價上漲的城市數(shù)量均為0。從市場表現(xiàn)來看，由于二手房的深度調(diào)整，實際上二手房的認(rèn)購性價比明顯增大，各地關(guān)于租售比的討論也在增加。同時各地也可和“以舊換新”等工作進(jìn)行有力結(jié)合，進(jìn)一步激活市場流通。

以深圳南山為例，12月14日，“南山換房易”以舊換新專項活動正式啟動，該活動首期推出8大專屬權(quán)益：新房提供專屬折扣低至85折，30天無憂退定金保障；房產(chǎn)中介樂有家推出舊房“傭金一口價”。據(jù)悉，該活動開始不到10小時，就成交2批“以舊換新”客戶。據(jù)樂有家統(tǒng)計，活動首日已有超400批業(yè)主報名參與以舊換新，超230套“舊房”通過審核在出售中。

從市場供給端來看，安居客線上數(shù)據(jù)顯示，百城二手房掛牌均價同比跌8.59%，仍處于持續(xù)下行區(qū)間。百城二手房掛牌量同比增加7.8%，其中新一線城市掛牌量增幅為10.13%，同時二手房平均掛牌時長增至94.72天。去化壓力直接壓制價格，但價格調(diào)整也推動市場成交量持續(xù)保持一定高位。

同日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的今年前11月全國房地產(chǎn)市場基本情況顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)各項指標(biāo)仍處于深度調(diào)整過程中。數(shù)據(jù)顯示，1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%；全國房屋新開工面積53457萬平方米，下降20.5%；新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%；其中住宅銷售面積下降8.1%。新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，1-11月份，房地產(chǎn)新開工和開發(fā)投資、銷售等全鏈條數(shù)據(jù)延續(xù)下降態(tài)勢，這不僅是行業(yè)收縮的被動結(jié)果，更是主動嚴(yán)控增量的反映。在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，控制增量是緩解庫存壓力，平衡供求關(guān)系，進(jìn)而穩(wěn)定房價和預(yù)期，實現(xiàn)止跌回穩(wěn)的必經(jīng)之路。

值得注意的是，商品房庫存呈下降趨勢。截至今年11月末，全國商品房待售面積75306萬平方米，比10月末減少301萬平方米，已連續(xù)9個月下降。其中，住宅待售面積減少284萬平方米。

李宇嘉指出，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議，提出因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等，待售面積控制住了意味著新房供求關(guān)系改善，這一變化最終會傳導(dǎo)至二手房市場，成為止跌回穩(wěn)的重要路徑。

對于后市走向，58安居客研究院12月在線問卷顯示，2026年明確計劃買房的用戶占比達(dá)34.61%，較年中調(diào)研提升11.63個百分點；持幣觀望用戶占比降至33.56%，降幅超15個百分點，市場觀望情緒有所緩解。張波預(yù)測，未來在政策托底下，剛需在核心城市率先釋放，市場有望呈現(xiàn)二手房量價齊穩(wěn)，新房核心改善企穩(wěn)的趨勢。在“十五五”規(guī)劃指引下，清理住房消費不合理限制、推動好房子建設(shè)，房地產(chǎn)將逐步過渡到高質(zhì)量發(fā)展，房企競爭將更聚焦于品質(zhì)，適老型住房、綠色智能住宅等產(chǎn)品占比或提升，匹配人口老齡化與家庭小型化需求趨勢。