如果把廣州拍地比喻成選美——

以前是中心四區(qū)“獨美”，外圍區(qū)只能陪跑。

可今年，情況有點不一樣。

在剛過去的12月15日，南沙區(qū)靈山島島尖的地塊，黃埔區(qū)長洲島地塊，增城永寧地塊、從化江浦地塊都被一一拍出。

很明顯，當下，廣州其他區(qū)域的新地在組隊“突圍”。

冷知識，如果只有中心四區(qū)的狂歡，其他區(qū)卻猶如一潭死水，只能證明廣州樓市已被割裂成兩個世界，一個在瘋狂內卷，一個在不思進取。

但現(xiàn)在，其他區(qū)域的地塊在悄咪咪地殺了出來。

足以證明，廣州的土拍劇本，正在翻篇。

外圍區(qū)的

溫柔一刀

這是今年11-12月的土拍時間表（不完全統(tǒng)計）。

可以看出，以前廣州拍地，大家都會盯著天河、海珠那幾塊“核心區(qū)用地”。

像南泰地塊，是海珠西難得一見的大面積地塊，未來會建成集商業(yè)、教育為一體的住宅區(qū)。

像金融城東區(qū)的地塊，也是少有交通、教育、前景都不錯的核心地塊。

可現(xiàn)在不同了。

一翻表，11月末以及12月初，增城、南沙、花都、從化的名字扎堆冒出來。

像一群憋了口氣的選手，舉著“我有地”的牌子往臺前擠，那陣仗，活脫脫要把核心區(qū)“圍起來”的節(jié)奏。

尤其是南沙，在拍出了橫瀝島地塊之后，又推出了靈山島島尖的商住用地，瞬間讓我夢回2020年。

2020年10月南沙靈山島

這不是虛張聲勢，而是外圍區(qū)攢足了勁的 “沖鋒信號”。

以往提起外圍區(qū)拍地，我們容易聯(lián)想到又大又偏的地塊，無論地塊是哪個開發(fā)商拿下，他們都要進行開荒。

但現(xiàn)在不同了。

首先，供地的配套不錯，基礎設施有所提升。

很多人認為花都，從化的地塊都是 “冷門選手”，沒想到的人家地塊配置都挺不錯的。

譬如花都平步大道掛出的CC0701023以及 CC07010234兩宗宅地，位置就在廣州融創(chuàng)文旅城、融創(chuàng)茂附近。

距離廣州東環(huán)城際鐵路以及18號線北延段（在建）花城街站都不算太遠，地塊與站臺之間靠小電動出行也很方便，附近還有現(xiàn)成的幼兒園。

城市界面不會拉垮， 起碼開發(fā)商在現(xiàn)場不用開荒，未來可以更投入地開發(fā)產品。

其次，是產品配置非常好。

以增城為例，近兩個月增城推出了朱村、荔湖、新塘等地塊，其中讓我印象最深的是永寧街永寧大道北側038號地塊。

該地塊附近樓盤比較多，加上臨近永寧大道，有增城開發(fā)區(qū)一小、增城開發(fā)區(qū)二小，經過這幾年的發(fā)展，城市界面比較成熟。

在這個基礎上，未來地塊上蓋的項目規(guī)格有了提升。

要知道，地塊背靠南香山森林公園，自然資源本身豐富，且有望看到湖景，這個配置在核心區(qū)少之又少。

更絕的是它的容積率只有1.1，而且還有60米的限高，這就注定未來這里將會打造超低密的新規(guī)小高層，讓外圍區(qū)的好房子跟核心區(qū)的高層住宅呈現(xiàn)產品差。

外圍區(qū)的房子除了有價格優(yōu)勢之外，舒適度也有了提升。

最后是地塊呈現(xiàn)了一定的稀缺性。

譬如黃埔區(qū)長洲島地塊，它位置就很絕。

雖然它在黃埔，但它和大學城一期相隔不遠。

要知道，大學城一期已經有7年以上沒有新地供應，可以看作是大學城一期的補充。

再它位置不錯，本身就在島尖，視野比較開闊，沒有太大遮擋。

未來地塊上蓋的項目不僅是新規(guī)產品，容積率很低，還是小高層，附近二手房有一定的樓齡，這種島居改善盤對想要原地置換的高校老師們來說，非常有吸引力。

可以看出，外圍區(qū)的努力，不是為了湊數(shù)，而是精準討好，有備而來。

廣州土拍市場

正在變天

實話說，2025年年末廣州拍地，已經有了變天的信號。

以前核心區(qū)是土拍的頂流，外圍區(qū)只能當背景板。

現(xiàn)在外圍區(qū)攥著自家的地，又是完善配套、又是做產品、還可以打價格牌，活脫脫把陪跑做成了拍地主理人。

對于現(xiàn)階段的買房人來說，你真的可以放心選好房子。

首先，接下來的地塊都會經過嚴選。

它不會再選擇偏遠的地塊，部分地塊對應的教育、交通等配置都是現(xiàn)成的，這一點，剛需們可以放心。

其次，產品的舒適度會大大提高。

低密的小高層和疊墅會成為主流，自然資源也會特別充足，而且性價比高，如果喜歡相對安靜的居住環(huán)境的買房人，可以等這一波新產品出來之后再做選擇。

說到底，廣州的樓市從來不是核心區(qū)的獨角戲，其他區(qū)域也不止是想做價格洼地，還想讓產品升級。

指不定未來，增城的低密盤、南沙的地鐵盤就成了下一個搶破頭的香餑餑。

那些被我們忽略的城外地，也終會長成廣州的新骨架。

以上。

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