北京購(gòu)房新政落地后，市場(chǎng)反應(yīng)透露了哪些關(guān)鍵信號(hào)？

昌平VS懷柔：同屬五環(huán)外，新政后的房?jī)r(jià)溫差為何達(dá)3萬(wàn)？

京滬深政策聯(lián)動(dòng)猜想：北京先行一步，滬深如何接招？

北京樓市新政落地，五環(huán)外購(gòu)房“松綁”釋放什么信號(hào)？

800萬(wàn)新北京人的選擇：要地鐵上的90平，還是城里的60平

8月8日北京發(fā)布的樓市優(yōu)化政策引發(fā)廣泛關(guān)注：五環(huán)外購(gòu)房取消套數(shù)限制，公積金貸款同步松綁。文件出臺(tái)次日，鏈家平臺(tái)五環(huán)外房源新增掛牌量增長(zhǎng)超200%，大興某樓盤單日到訪量激增40%。政策并未如部分猜測(cè)般全盤放開限購(gòu)，而是聚焦“精準(zhǔn)疏解”——既要激活五環(huán)外百萬(wàn)級(jí)庫(kù)存，又要護(hù)航城市發(fā)展戰(zhàn)略。

政策錨定三類群體釋放紅利。擁有本地戶籍的家庭可在五環(huán)外自由購(gòu)房；非京籍家庭只需提供兩年連續(xù)社?；蚣{稅證明，同樣享受不限購(gòu)待遇。公積金政策調(diào)整直擊置換痛點(diǎn)：無(wú)房家庭即便有過(guò)公積金貸款記錄，結(jié)清后仍可按首套標(biāo)準(zhǔn)貸款，二套房最高額度提升至140萬(wàn)元。以購(gòu)買400萬(wàn)元住房為例，改善家庭首付可減少60萬(wàn)元，月供壓力降低約15%，切實(shí)減輕“賣一買一”資金負(fù)擔(dān)。

此次調(diào)整看似溫和卻極具深意。2024年前7個(gè)月數(shù)據(jù)顯示，北京新房市場(chǎng)超80%成交量集中在五環(huán)外區(qū)域，但部分區(qū)域庫(kù)存去化周期高達(dá)26個(gè)月。7月二手房成交12784套的三年新低，印證了市場(chǎng)動(dòng)能不足。新政選擇五環(huán)外作為突破口，本質(zhì)是優(yōu)化城市空間資源的戰(zhàn)略選擇。昌平未來(lái)科學(xué)城、亦莊經(jīng)開區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)已吸納超百萬(wàn)就業(yè)人口，政策松綁將助力職住平衡。北京城市規(guī)劃研究院2023年報(bào)告指出，五環(huán)外軌道交通站點(diǎn)1公里內(nèi)新增住房供給占比已從2016年的35%升至58%。

新政落地后的市場(chǎng)反饋呈現(xiàn)鮮明分化。房山長(zhǎng)陽(yáng)、海淀永豐等地鐵沿線的改善型項(xiàng)目出現(xiàn)3%-5%的價(jià)格回調(diào)，而懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)域價(jià)格持續(xù)承壓。鏈家研究院分析認(rèn)為，購(gòu)房者更看重產(chǎn)業(yè)配套與通勤效率。在亦莊河西區(qū)工作的張先生坦言：“公司周邊次新房單價(jià)6萬(wàn)，比去年降了15%，新政讓我能把父母接來(lái)同住。”這種基于真實(shí)居住需求的決策，恰是政策期待的效果。

京滬深的政策聯(lián)動(dòng)向來(lái)存在傳導(dǎo)效應(yīng)。當(dāng)前廣州已全域取消限購(gòu)，深圳非核心區(qū)允許外地人購(gòu)買一套住房。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)上海可能放寬外環(huán)外社保要求，深圳或進(jìn)一步松綁非核心區(qū)購(gòu)房套數(shù)。但需警惕將政策優(yōu)化誤解為刺激炒房。中國(guó)人民大學(xué)住房發(fā)展研究中心強(qiáng)調(diào)：本輪調(diào)整核心目標(biāo)是“促平衡”而非“拉房?jī)r(jià)”。2016至2023年北京五環(huán)外新房供應(yīng)占比增長(zhǎng)22個(gè)百分點(diǎn)，配套建設(shè)卻相對(duì)滯后，這才是需要破解的結(jié)構(gòu)性矛盾。

公積金改革成為激活改善需求的鑰匙。北京市公積金中心數(shù)據(jù)揭示，新政使繳存滿6年的單身人士貸款額度提升60%，對(duì)于計(jì)劃“郊區(qū)置業(yè)+城區(qū)租房”的年輕群體尤為有利。從事互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的王女士算過(guò)賬：“清河老破小換到回龍觀新房，面積從60平增至90平，月供僅增加800元?！辈贿^(guò)專家也提醒，五環(huán)外不同板塊差距顯著：海淀北清路沿線因中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園輻射，二手房?jī)r(jià)穩(wěn)定在5.5萬(wàn)/㎡，而門頭溝部分小區(qū)已跌破3萬(wàn)/㎡。

購(gòu)房者需要建立更理性的決策框架。緊鄰地鐵17號(hào)線在建站點(diǎn)的昌平南邵項(xiàng)目，在政策發(fā)布后單日成交突破20套；但同期平谷馬坊某樓盤因無(wú)軌道交通規(guī)劃，看房量未明顯增長(zhǎng)。

仲量聯(lián)行建議優(yōu)先關(guān)注三個(gè)維度：三甲醫(yī)院覆蓋半徑、軌道交通時(shí)間表、產(chǎn)業(yè)園區(qū)落地進(jìn)度。對(duì)于非京籍群體，經(jīng)開區(qū)國(guó)際人才社區(qū)等項(xiàng)目同步開放購(gòu)租同權(quán)試點(diǎn)，居住證可享同等教育醫(yī)療資源。

政策工具箱仍有儲(chǔ)備空間。目前北京二套房首付比例最低降至30%，而南京、蘇州等二線城市已執(zhí)行20%。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院指出，若市場(chǎng)修復(fù)不及預(yù)期，房貸利率加點(diǎn)調(diào)整、多孩家庭稅費(fèi)減免等政策或?qū)⒏M(jìn)。