北京樓市，出新政了。

回看今年825上海新政，幾乎就是照著北京前一次松綁作業(yè)臨摹的：

聚焦城市外圍松綁、放寬單身限制、調(diào)整信貸公積金……

北京，現(xiàn)在是一線城市政策的絕對風(fēng)向標(biāo)。

邏輯很簡單，一線城市的政策口子沒多少了，北京沒發(fā)話的，上海不敢越池先出政策。

北京敢做的，上海才有可能做；北京沒做的，上海大概率不會做。

如今，北京再次向外邁了一步，政策工具箱又被允許打開了一格。

上海跟不跟？答案幾乎是肯定的。

那上海會怎么跟？

從這次北京新政和上次上海的825新政可以看出，邏輯依舊是：

定向松綁，但仍然不會全域放開。

篩選能為城市未來買單的人，是重中之重。

你看北京樓市新政的邏輯：

再次降低社保年限，是在爭搶什么人？是那些剛剛來到北京打拼幾年，有一定積蓄，但又被社保門檻卡住的年輕精英和中產(chǎn)家庭。

這些人是城市未來的稅收和消費主力。用一套房子，可以提前鎖定他們未來幾十年的生產(chǎn)力。

上海會怎么跟這條？

區(qū)域上，繼續(xù)外環(huán)內(nèi)外有別，但分界線可能會向內(nèi)挪動。

上次是外環(huán)外已經(jīng)松過了，就剩一年了，會全面放開嗎？

我認(rèn)為不太可能，因為北京并沒有全面放開。

這次有沒有可能，擴(kuò)大到中環(huán)？

或者是將某些外環(huán)內(nèi)中環(huán)外但非核心的板塊劃入寬松區(qū)？比如一些新興副中心或城市更新重點片區(qū)。

或者說，外環(huán)內(nèi)中環(huán)外只保留像唐鎮(zhèn)、南翔、七寶、莘莊、大虹橋等核心板塊，其他可能全部放開？

至于外環(huán)內(nèi)，是否可能3年變2年、甚至1年？

以上只是猜測，大家評論區(qū)交流，或者等政策真正落地。

還有，這次北京給多子女家庭開后門，是響應(yīng)國家號召，其實藏著小心思。

能在一線城市養(yǎng)得起二孩、三孩，并且還有余力考慮多買一套房的，是什么家庭？

高凈值家庭。

這就是精準(zhǔn)地釋放改善型和資產(chǎn)配置型的需求，用他們的購買力來托舉核心區(qū)域的資產(chǎn)價值。

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比如，對二、三孩家庭給予更多的信貸支持或購房房票。

同時，針對人才引進(jìn)的特定群體，如重點產(chǎn)業(yè)、頂尖人才，購房門檻放松可能會被實質(zhì)性打通。

金融工具上，降低交易摩擦依舊會是主旋律。

北京取消了商貸利率的首套、二套區(qū)分，這是降低改善換房成本的狠招。

上海825新政已不再區(qū)分，此次若跟進(jìn)，可能會給銀行更多的靈活性。

資質(zhì)好的，利率再下調(diào)？再給貼息政策？

亦或部分小銀行，給出比四大行更低的商貸利率優(yōu)惠？

這么做，都是為了實質(zhì)性降低賣一買一的置換成本。

公積金政策又提又貸的優(yōu)惠范圍，可能會從新房擴(kuò)大到部分二手房，進(jìn)一步激活存量市場。

若上海根據(jù)以上可能性跟進(jìn)，市場可能會加速分化。

道理很簡單。

825新政幾乎已經(jīng)證明，單純放寬但不全面放開非核心區(qū)的購買資格，對外環(huán)外市場的影響，并不怎么大。

大部分外環(huán)外板塊面臨的是產(chǎn)業(yè)、配套和人口導(dǎo)入的根本性問題，這不是多一張房票能解決的。

反而這次再放寬外環(huán)內(nèi)，中環(huán)以內(nèi)的高性價比筍盤，會迎來一波明顯熱度。

政策帶來的預(yù)期，加上信貸成本降低，會點燃一些持幣觀望的置換客和剛需的熱情。

外環(huán)內(nèi)核心板塊、中環(huán)以內(nèi)的賣房周期、新房去化周期可能會顯著縮短。

但外環(huán)外，不會有根本性的扭轉(zhuǎn)。