如果，馬保國不實戰(zhàn)的話就大概率一直是一代宗師，俄羅斯沒有這兩年也還是那傳說中的軍事強國。他們是被誰忽悠去實戰(zhàn)的？

最近地產(chǎn)圈也出現(xiàn)了同樣的事件——傳說中最會賣房的貝殼，自己房子賣不動了。

事情很簡單，一年前貝殼拿地吹貝殼要顛覆房地產(chǎn)行業(yè)的各路媒體最近都報道了貝殼百億打水漂了，蓋的房子賣不掉了：

其實偉哥一年前貝殼拿地的時候就預判過，貝殼拿地這是完全不可能有任何收益的一次自殺式創(chuàng)新。

這背后原因很簡單，貝殼的核心競爭力一直就是一個字“大”，所謂的什么數(shù)據(jù)完全都是包裝起來忽悠資本市場或者是開發(fā)商的。

所謂的大數(shù)據(jù)在行業(yè)下行期都是笑話：

在行業(yè)普遍“去杠桿、降開發(fā)占比”的趨勢下，貝殼逆勢入局重資產(chǎn)開發(fā)，背后好像有著清晰的戰(zhàn)略考量。

其一，現(xiàn)金充裕的底氣讓其敢于試水，財報顯示貝殼賬面可動用現(xiàn)金超500億元，在房企普遍現(xiàn)金流緊張的背景下，土地市場競爭下降的窗口期，成為其低成本入局的絕佳時機。

其二，全國最大的中介網(wǎng)絡提供了天然的自銷優(yōu)勢，數(shù)萬家門店與數(shù)十萬經(jīng)紀人能夠覆蓋海量潛在客群，大幅降低獲客與營銷成本。

其三，打通“找房—買房—裝修—租售”全鏈路的誘惑，契合其“一體三翼”戰(zhàn)略，通過自主開發(fā)實現(xiàn)房屋全生命周期的多次變現(xiàn)，收益空間遠超單一中介業(yè)務。其四，C2M模式的試驗訴求，試圖通過大數(shù)據(jù)與AI分析客戶需求反向驅(qū)動產(chǎn)品設計，重構傳統(tǒng)開發(fā)的“拍腦袋”模式。

但從實際效果來看，這一模式仍停留在概念階段，上海項目的“屋頂菜園”與客群性價比訴求脫節(jié)，成都項目為景觀犧牲朝向等問題，暴露了數(shù)據(jù)模型與市場實際的嚴重脫節(jié)。

項目設計得非常另類：

大堂地板運用大面積拼花，石材可以發(fā)光，自動變化各種圖案或文字，像踩在一塊LED屏上。

（貝宸S1實景圖）

園林座椅到臥室地板都采用斯華洛世奇水晶鑲嵌，將blingbling貫徹到底。還有大到天花板、陽臺造型、小到躺椅、門把手、雨水篦子……無處不在的貝殼元素，實在有些喧賓奪主。

畢竟貝殼不是LV、Gucci這樣的奢侈品牌，能夠讓人心甘情愿地為logo買單，業(yè)主買的是豪宅，而不是貝殼的品牌展廳。

貝殼的跨界“祛魅”，為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了深刻啟示。

在行業(yè)從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場的背景下，“好房子仍然熱銷”已成共識，但“懂賣房”不等于“會建房”，中介的渠道優(yōu)勢無法替代開發(fā)的專業(yè)能力。

傳統(tǒng)房企紛紛向輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型，而貝殼逆勢入局重資產(chǎn)開發(fā)的失敗嘗試，再次證明房地產(chǎn)開發(fā)的高風險與專業(yè)性，并非僅憑資金與渠道就能突破。

對于貝殼而言，放棄自操盤轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)合作，或許是認清自身能力邊界后的理性選擇，但C2M模式的實踐短板，讓其“賦能開發(fā)商造好房”的定位缺乏足夠說服力。對于普通購房者而言，“貝殼開發(fā)”的標簽，特別是豪宅不僅僅沒有成為決策加分項，反而成了負分，地段、產(chǎn)品、價格與開發(fā)運營能力的匹配度，才是衡量房產(chǎn)價值的核心標準。

在中國房地產(chǎn)中介行業(yè)屬于一手托兩家，居間交易，在市場上行中介聯(lián)合房主打壓購房者出價，市場下行期，相反，中介聯(lián)合購房者打擊房主。所以中介的唯一核心競爭力就是規(guī)模，所謂的了解市場就是笑話。

從“用中介基因重構開發(fā)邏輯”的高調(diào)宣言，到“終止自操盤”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，貝殼的百億跨界試驗歷時兩年便草草收尾。

這場自“祛魅”的過程，不僅是貝殼自身對開發(fā)業(yè)務認知的回歸，更折射出房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的底層邏輯——無論模式如何創(chuàng)新，專業(yè)能力的積累與市場需求的精準匹配，始終是不可逾越的核心門檻。

貝宸S1不是貝殼開發(fā)業(yè)務的終點，卻是其接受市場考核的第一道“真題”，而這道題的答案，早已為所有跨界玩家敲響警鐘：在專業(yè)領域深耕細作，遠比盲目跨界冒險更具價值。

平心而論，左老板打的底子好，貝殼不折騰就穩(wěn)贏了，貝殼沒有任何所謂的核心競爭力，唯一一個用互聯(lián)網(wǎng)模式資本改造了中介行業(yè)，做了大和壟斷，唯一的競爭對手是政策，除非被當場房價上漲或者下跌的罪魁禍首，否則貝殼不折騰就穩(wěn)贏：

貝殼本手握輕資產(chǎn)服務的 “穩(wěn)贏牌”—— 中介行業(yè)無需重資產(chǎn)投入，核心靠服務立足，再加上它如今穩(wěn)固的市場占有率，只要房地產(chǎn)行業(yè)根基還在，就能穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)盈利高地，實現(xiàn)旱澇保收。

房地產(chǎn)開發(fā)自帶強周期、高杠桿的基因，注定要在市場浪潮中顛簸。有數(shù)據(jù)顯示，中國房企平均壽命僅 3.5 年，能活過 20 年的不足 10%，世界上更是難有 “純房地產(chǎn)開發(fā)” 公司能跨越 50 年周期。曾經(jīng)風光無限的恒大、碧桂園、融創(chuàng)，終究沒能扛過一輪行業(yè)調(diào)整的大浪，印證了這條賽道的殘酷。

深諳行業(yè)規(guī)律的大佬們，早已提前開啟轉(zhuǎn)型之路。香港老牌房企中，李嘉誠的長江實業(yè)、李兆基的恒基兆業(yè)，雖以地產(chǎn)發(fā)家，卻早早布局港口、零售、基建等非地產(chǎn)業(yè)務，分散風險；內(nèi)地的萬科、華潤、龍湖等企業(yè)，看似頂著 “地產(chǎn)公司” 的標簽，實則早已跨界物業(yè)、商業(yè)運營、城市服務甚至醫(yī)療健康領域，從輕資產(chǎn)運營中尋找新增長極。

當全行業(yè)都在向輕資產(chǎn)靠攏、規(guī)避周期風險時，貝殼卻走出了相反的路線 —— 大舉加碼開發(fā)業(yè)務。這幾個項目影響很深遠，只要還存在就會被當成全行業(yè)吐槽貝殼高渠道費還沒有用的證據(jù)！——你也賣吧不出去房，憑什么收這么多？

中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)徹底劇場效應，一個區(qū)域只有一個項目用渠道的時候，物超所值，但隨著大家都上渠道了，就會出現(xiàn)一套房沒多賣反而利潤都給了并不會多賣房的渠道。

不僅僅這樣，在這個項目的發(fā)布會上，項目老總居然曝光中國房地產(chǎn)底牌。掛牌二手房超過650萬套，估計要被約談了。

在現(xiàn)在這個大環(huán)境下，居然敢公開發(fā)布這些數(shù)據(jù)，顯擺自己大數(shù)據(jù)？賣的不好情有可原？

這也充分證明了這些人真是不合適干開發(fā)商，挖了一群過去開發(fā)商失業(yè)再就業(yè)的人估計要重新找工作了。

本來開發(fā)商以為是找了個好伙伴幫忙賣房子，結果這伙伴自己也賣不了房子，還要吃香的喝辣的。

貝殼這次是用百億給自己本來游刃有余，穩(wěn)賺不賠的生意主動爆了一個雷，這下要匆匆忙忙了，這個雷會一直存在，建議趕快把這些項目賣了改個名字。