每年年末的樓市數(shù)據(jù)，總能成為觀察行業(yè)走向的重要窗口。11月全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)新鮮出爐，沒有出現(xiàn)全面回暖的驚喜，卻也透露出不少值得玩味的新信號(hào)。

一邊是二手房市場(chǎng)的普遍調(diào)整，一邊是部分核心城市新房市場(chǎng)的逆勢(shì)飄紅，這種看似矛盾的表現(xiàn)背后，藏著怎樣的市場(chǎng)邏輯？

行業(yè)又是否已經(jīng)站在筑底的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)？

當(dāng)下的樓市，最鮮明的特征莫過于分化二字，不同能級(jí)城市、不同物業(yè)類型的表現(xiàn)可謂天差地別。

在二手房市場(chǎng)，幾乎所有城市都進(jìn)入了調(diào)整通道，無(wú)論是一線城市還是三四線小城，價(jià)格都呈現(xiàn)出不同程度的回落。

這種普遍性的調(diào)整，本質(zhì)上是市場(chǎng)供給與需求重新匹配的過程，隨著掛牌房源的增多，購(gòu)房者有了更多選擇，議價(jià)空間也隨之?dāng)U大，以價(jià)換量成為不少二手房業(yè)主的無(wú)奈選擇。

與二手房的普跌形成鮮明對(duì)比的是，新房市場(chǎng)出現(xiàn)了局部企穩(wěn)的跡象，以上海、合肥、沈陽(yáng)為代表的少數(shù)城市，新房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)了同比和環(huán)比的雙重上漲，成為市場(chǎng)中的一抹亮色。

這并非偶然，核心城市的新房市場(chǎng)早已告別了過去的普漲模式，轉(zhuǎn)而聚焦于改善型需求。

優(yōu)質(zhì)地塊的持續(xù)入市、居住品質(zhì)的不斷升級(jí)，都精準(zhǔn)契合了人們對(duì)好房子的追求，這種需求的韌性也支撐起了核心城市新房市場(chǎng)的穩(wěn)定。

值得注意的是，即便是在一線城市內(nèi)部，表現(xiàn)也不盡相同，有的城市憑借強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐和人口吸引力，新房市場(chǎng)保持穩(wěn)健。

有的城市則受市場(chǎng)預(yù)期和供需關(guān)系影響，仍處于調(diào)整之中，這種分化不僅體現(xiàn)在城市之間，更滲透到了同一城市的不同區(qū)域和不同戶型中。

大戶型改善房源的熱度明顯高于剛需小戶型，成為新房市場(chǎng)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。這種需求結(jié)構(gòu)的變化，也預(yù)示著樓市正在進(jìn)入一個(gè)更加精細(xì)化的發(fā)展階段。

那么，在市場(chǎng)分化的背后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的基本面又呈現(xiàn)出怎樣的態(tài)勢(shì)？

樓市的調(diào)整從來都不是孤立的，從開發(fā)投資到銷售端，整個(gè)行業(yè)鏈條都在經(jīng)歷深刻的變革。

從投資數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍處于下行態(tài)勢(shì)，這一方面是市場(chǎng)調(diào)整期房企謹(jǐn)慎拿地、放緩開發(fā)節(jié)奏的必然結(jié)果。

另一方面也反映出行業(yè)正在主動(dòng)去庫(kù)存、控增量，以應(yīng)對(duì)供需關(guān)系的變化，這種主動(dòng)調(diào)整雖然短期內(nèi)會(huì)帶來數(shù)據(jù)的波動(dòng)。

但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，有利于行業(yè)擺脫過去高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)更健康的發(fā)展。

銷售端的表現(xiàn)同樣值得關(guān)注，商品房銷售面積和銷售額的降幅仍在擴(kuò)大，但一個(gè)積極的信號(hào)是，商品房待售面積已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下降。

這意味著市場(chǎng)去庫(kù)存的努力正在顯現(xiàn)成效，隨著新房入市面積的合理控制，供需關(guān)系正在逐步改善。

庫(kù)存壓力的緩解，不僅能減輕市場(chǎng)的價(jià)格下行壓力，也能增強(qiáng)行業(yè)的信心，為后續(xù)的企穩(wěn)回升奠定基礎(chǔ)。

在行業(yè)調(diào)整的過程中，一些新的市場(chǎng)現(xiàn)象也在不斷涌現(xiàn)，為了激活市場(chǎng)流通，不少地方開始探索以舊換新等新模式，通過一系列優(yōu)惠政策，幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)賣舊買新的需求。

這種模式不僅能有效消化二手房庫(kù)存，還能帶動(dòng)新房市場(chǎng)的銷售，形成市場(chǎng)的良性循環(huán)，從部分城市的試點(diǎn)效果來看，市場(chǎng)反響頗為積極，這也為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了有益的借鑒。

行業(yè)的深度調(diào)整已然到來，那么政策層面又將如何發(fā)力，后市又有哪些值得期待的變化？

面對(duì)樓市的深度調(diào)整，政策層面的托底意圖已然明確，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要推動(dòng)投資止跌回穩(wěn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資成為重要的發(fā)力方向。

因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給的政策導(dǎo)向，也為各地根據(jù)自身情況制定調(diào)控政策留下了充足空間。

無(wú)論是支持剛性和改善性住房需求，還是優(yōu)化房企融資環(huán)境、推動(dòng)保交房工作，一系列政策的組合拳正在逐步發(fā)力，為市場(chǎng)穩(wěn)定提供了重要保障。

從市場(chǎng)預(yù)期來看，雖然整體仍處于觀望狀態(tài)，但積極信號(hào)正在不斷增多，有調(diào)研顯示，計(jì)劃在明年買房的用戶占比明顯提升，持幣觀望的用戶占比則有所下降，這說明市場(chǎng)信心正在逐步修復(fù)。

隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，核心城市的剛需和改善性需求有望率先釋放，二手房市場(chǎng)可能會(huì)先實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊穩(wěn)，進(jìn)而帶動(dòng)新房市場(chǎng)的企穩(wěn)回升。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，在十五五規(guī)劃的指引下，清理住房消費(fèi)不合理限制、推動(dòng)好房子建設(shè)將成為行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

房企的競(jìng)爭(zhēng)也將從過去的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，適老型住房、綠色智能住宅等符合市場(chǎng)新需求的產(chǎn)品占比有望不斷提升，以匹配人口老齡化和家庭小型化的發(fā)展趨勢(shì)。

總的來看，11月的樓市數(shù)據(jù)清晰地展現(xiàn)出分化調(diào)整、筑底蓄力的特征，二手房市場(chǎng)的普跌是行業(yè)調(diào)整的必然階段，而核心城市新房市場(chǎng)的企穩(wěn)則為行業(yè)指明了發(fā)展方向。

在政策的有力托底和市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)下，隨著需求的逐步釋放和行業(yè)的不斷轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步走出調(diào)整期，進(jìn)入更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展軌道。

對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)下或許是一個(gè)理性選擇的窗口期，對(duì)于行業(yè)而言，唯有順應(yīng)市場(chǎng)變化、聚焦品質(zhì)提升，才能在轉(zhuǎn)型中贏得新的發(fā)展機(jī)遇。