最近的南沙，看得人直撓頭。

南沙奧園的一套150㎡左右的四房，僅成交花了兩年多，成交單價(jià)跌到了6812元/㎡；

而另一邊是同一小區(qū)，一套745㎡的大別墅，卻以1058萬(wàn)的價(jià)格被秒殺，從掛牌到成交只用了31天！

奇奇怪怪的南沙樓市，到底藏著什么邏輯？

到底為什么？

2021年2月，南沙奧園一套134平的三房還能賣到245萬(wàn)，單價(jià)1.83萬(wàn)/㎡。到了2025年7月，150㎡的四房，成交總價(jià)只有102萬(wàn)，單價(jià)直接掉到6812元/㎡。

簡(jiǎn)單算一下，價(jià)格縮水超過(guò)62%！一套房子少了140多萬(wàn)，這跌幅，足夠讓業(yè)主心塞好幾年了。

更扎心的是，這套房源成交還特別慢。有的掛牌兩年多才賣出去，這期間業(yè)主的心理煎熬可想而知。

不過(guò)有趣的是，到了今年10月，類似戶型成交價(jià)小幅反彈到7838元/㎡，雖然比起7月只漲了13.1%，但對(duì)于已經(jīng)跌到谷底的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，這點(diǎn)回暖也算是一絲安慰。

但就在同一片小區(qū)，別墅市場(chǎng)完全是另一番景象。

2025年10月，一套745.72平米的九室兩廳毛坯別墅，以1058萬(wàn)的總價(jià)成交，單價(jià)約1.41萬(wàn)/㎡。

雖然說(shuō)比起七月份的成交的那套聯(lián)排邊位湖邊別墅也下跌了41.25%，但是這套大別墅是毛坯，算上各種各樣的裝修費(fèi)，估計(jì)還要再花幾百萬(wàn)。

主要是成交的比較快，要知道，這可是千萬(wàn)級(jí)的交易，能在這么短時(shí)間內(nèi)完成，說(shuō)明買家?guī)缀鯖](méi)怎么猶豫。

于是有人就覺(jué)得南沙樓市真是奇怪，住宅跌了這么多還有人敢往這里買千萬(wàn)大別墅。

其實(shí)主要還是因?yàn)榉孔优f，配套少。

南沙奧園2009年建成的，樓齡已經(jīng)有16年。

雖然離南橫站地鐵口只有400米左右，但周邊實(shí)在有點(diǎn)“荒”。想逛個(gè)像樣的大商場(chǎng)？得跑到10公里外。日常買菜、吃飯的選擇也不多。

對(duì)于大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，這些缺點(diǎn)很要命。白天上班累一天，晚上回家連個(gè)像樣的超市都沒(méi)有，周末想帶孩子玩也沒(méi)地方去，這種生活確實(shí)不方便。

在市場(chǎng)回調(diào)期，這類遠(yuǎn)郊、高齡、配套少房產(chǎn)，自然成了最早被拋棄的棄子。

業(yè)主想賣房，只能不斷降價(jià)，直到有人覺(jué)得價(jià)格低到可以忽略那些缺點(diǎn)為止。

但這對(duì)于別墅買家來(lái)說(shuō)，或許是個(gè)優(yōu)點(diǎn)。

買這些別墅的人，圖的根本不是方便。

和他們聊過(guò)就知道，這些買家最看重的是低密度、獨(dú)棟設(shè)計(jì)、安靜環(huán)境。山清水秀空氣好，推開(kāi)窗戶看到的是湖景不是鄰居的陽(yáng)臺(tái)，這種體驗(yàn)在廣州城區(qū)花多少錢都難買到。

而且如果想在市區(qū)買一個(gè)700多平的獨(dú)棟別墅，幾千萬(wàn)上億都有可能，南沙奧園雖然遠(yuǎn)，但1.41萬(wàn)/㎡的單價(jià)，能買到如此尺度的低密資產(chǎn)，簡(jiǎn)直是“抄大底”。

當(dāng)價(jià)格足夠有吸引力時(shí)，時(shí)間距離就不再是問(wèn)題。

而且疫情之后，這種需求更加明顯。越來(lái)越多的人開(kāi)始重視居住環(huán)境的寬敞度和私密性，甚至愿意為此犧牲部分生活便利性。

南沙的別墅市場(chǎng)，

比想象中更熱一點(diǎn)

放眼整個(gè)南沙，別墅市場(chǎng)其實(shí)在悄悄升溫。

簡(jiǎn)單舉兩個(gè)例子：越秀濱?；▓@的別墅，今年成交單價(jià)普遍在2.6-3.8萬(wàn)/㎡之間。

星河山海灣的別墅更是穩(wěn)定在3萬(wàn)/㎡以上，一套312平的房子就能賣到950萬(wàn)。

這也證明，南沙的別墅市場(chǎng)，確實(shí)比想象中更熱、更穩(wěn)定。

其實(shí)這也是樓市的各走各賽道，普通住宅還在為配套、交通、學(xué)區(qū)這些價(jià)值點(diǎn)卷來(lái)卷去，而別墅買家更看重的是產(chǎn)品獨(dú)特性、環(huán)境資源和空間體驗(yàn)。

兩種產(chǎn)品，兩種客群，兩種價(jià)值邏輯。其實(shí)并沒(méi)有什么好比較的。

而且隨著南沙人口持續(xù)流入（近一年凈增約11萬(wàn)人），區(qū)域發(fā)展逐漸成熟，以后不同類型的房產(chǎn)都會(huì)找到自己的位置。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一些已經(jīng)跌到相對(duì)低點(diǎn)的房產(chǎn)，也可能隨著區(qū)域成熟而逐步穩(wěn)定。

如果你是預(yù)算有限的首置買家，需要的是實(shí)用和性價(jià)比，雖然樓齡較長(zhǎng)，配套一般，但是面積大，價(jià)格低，對(duì)于不依賴公共交通、更注重室內(nèi)空間的家庭來(lái)說(shuō)，仍是一不錯(cuò)的選擇。

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