從上周經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，和房子的有關(guān)消息就沒(méi)停過(guò)，房地產(chǎn)股都拉了一波。

昨天晚上，中財(cái)辦再次發(fā)生，直言：

房地產(chǎn)發(fā)展仍有較大空間。

實(shí)屬罕見(jiàn)語(yǔ)氣那么重的一次發(fā)言，也許是現(xiàn)在的市場(chǎng)的聲音太過(guò)悲觀了，就連高層都看不過(guò)眼，希望給到大家一刻定心丸。

那中財(cái)辦給出的理由又是什么呢？這個(gè)比較關(guān)鍵，兩個(gè)大方向。

1、以農(nóng)民工和大學(xué)生為主的剛需購(gòu)房需求。

2024年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，后續(xù)新落戶(hù)的農(nóng)民工，和新畢業(yè)的大學(xué)生的住房需求將會(huì)持續(xù)釋放。

中指研究院預(yù)測(cè)，在十五五期間，預(yù)計(jì)未來(lái)五年城鎮(zhèn)人口增加約3650萬(wàn)人，帶動(dòng)住房需求增加16.1億平米。

2、以城市居民為主的改善需求。

哪怕是城鎮(zhèn)化發(fā)展放緩了，但是由于早期進(jìn)入城鎮(zhèn)的人，住房已經(jīng)老舊了，每年會(huì)產(chǎn)生大量的置換改善需求。

今年二手房交易占比已從2021年的28%提高至45%，“好房子”總體不愁賣(mài)，說(shuō)明改善性需求潛力還很大。

中財(cái)辦說(shuō)的不無(wú)道理，我們翻看過(guò)去很多發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來(lái)看，哪怕是在房地產(chǎn)高速發(fā)展期已過(guò)，經(jīng)濟(jì)增速放緩后，房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的占比始終保持在相當(dāng)比例。

甚至包括現(xiàn)在的美國(guó)，也非常依賴(lài)房地產(chǎn)。

美國(guó)的房地產(chǎn)GDP大概有3萬(wàn)多億美元，占比12%，建筑業(yè)GDP是1萬(wàn)億美元，占比5%，合計(jì)為美國(guó)貢獻(xiàn)了17%GDP。

美國(guó)的房地產(chǎn)雖然低調(diào)，不像科技行業(yè)，但重要性一點(diǎn)都不輸科技。

尤其是對(duì)于一些州而言，房地產(chǎn)稅更是美國(guó)地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。州級(jí)財(cái)政中，房地產(chǎn)稅收占比約為45%-50%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮或衰退直接影響地方政府的財(cái)政預(yù)算和公共服務(wù)能力。

而我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅還沒(méi)開(kāi)始征收呢？目前連討論的勇氣都還沒(méi)有。

但大家要知道，收房產(chǎn)稅的那一天總會(huì)到來(lái)，只是前提是房地產(chǎn)市場(chǎng)得穩(wěn)住。

所以哪怕從這一點(diǎn)出發(fā)，地方和高層都非常希望房地產(chǎn)可以早日穩(wěn)住，為地方開(kāi)辟一個(gè)新的稅源。

至于怎么穩(wěn)住呢？

中財(cái)辦也給出了三大辦法，從供需兩端發(fā)力，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用作保障房，加快消化庫(kù)存，同時(shí)推動(dòng)“好房子”建設(shè)。

鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型，從只會(huì)建房子買(mǎi)房子要向服務(wù)型轉(zhuǎn)型，還有就是房地產(chǎn)的各個(gè)鏈條都改革完善。

這些其實(shí)都是老生常談了，關(guān)鍵是要執(zhí)行，

“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用作保障房”這話(huà)已經(jīng)提了兩年了，每次都雷聲大，雨點(diǎn)小。

還有據(jù)說(shuō)“貸款貼息”這個(gè)大利好，被摁下來(lái)了。

相反股市最近經(jīng)過(guò)一波回調(diào)，今天蓋世英雄立馬出現(xiàn)，市場(chǎng)來(lái)了一個(gè)大逆轉(zhuǎn)，果然是愛(ài)在哪里，錢(qián)就在哪里。

可能是高層也看清了，房地產(chǎn)現(xiàn)在可以做的事情，看似很多，但其實(shí)也很少。

因?yàn)闊o(wú)論做什么都很難逆轉(zhuǎn)大周期，這一輪的房地產(chǎn)回調(diào)，早已注定，更無(wú)法回避。

我們大概率只能等待泡沫逐漸出清，也就是房?jī)r(jià)真正見(jiàn)底，或者大家的收入預(yù)期改善后，才能刺激剛需和改善需求，市場(chǎng)才會(huì)真正迎來(lái)曙光。

幸好的是，目前回調(diào)周期已經(jīng)到了中后期了，就像那句老話(huà)，冬天來(lái)了，春天就不遠(yuǎn)了。

而在這一段時(shí)間，主角的位置暫時(shí)還是讓給科技吧。

上周到今天，芯片、半導(dǎo)體相關(guān)的科技企業(yè)輪番上市，那種熱鬧景象就像當(dāng)年的房企扎堆上市一樣。

今天沐曦股份上市就漲8倍，營(yíng)收僅12億，市值3300億，相反京東營(yíng)收破萬(wàn)億，員工超百萬(wàn)，市值也才3100億，對(duì)比非常強(qiáng)烈。

以沐曦股份、摩爾線(xiàn)程等科技公司上市是一場(chǎng)場(chǎng)新的造福神話(huà)。

中國(guó)創(chuàng)造財(cái)富的核心引擎，正在從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向像半導(dǎo)體這樣的硬科技，水流的方向已經(jīng)徹底變了。

以前房地產(chǎn)，因?yàn)殒湕l廣且長(zhǎng)，水流方向可以覆蓋千萬(wàn)甚至上億人。現(xiàn)在半導(dǎo)體這種硬科技，門(mén)檻非常高，注定是少數(shù)人暴富。

這也是為什么大家在網(wǎng)上看到ai概念炒的那么火爆，股票漲的那么厲害，但是自己卻賺不到錢(qián)的原因。

這些高科技行業(yè)里普通人太遠(yuǎn)，太遙不可及了。

如果你不是科技公司工作的工程師；如果你沒(méi)有被鑲嵌進(jìn)入相關(guān)供應(yīng)鏈體系里，那你不僅不能摸到紅利，還會(huì)感受到寒意。

但也并不是說(shuō)所有人都要往這些行業(yè)去扎堆，如果你是一名很出色的房產(chǎn)銷(xiāo)售，我是不建議你轉(zhuǎn)行的。

這兩年行業(yè)洗牌后，已經(jīng)有大量的人外流轉(zhuǎn)行，從2019年最高峰的293萬(wàn)人，減少到今年的168萬(wàn)人，下降了42.6%，幾乎腰斬。

但說(shuō)實(shí)在的，房地產(chǎn)這一行再怎么差，基本的需求在這里，總得有人要干活，也總會(huì)有人買(mǎi)房。，利用多年人脈資源還能維持生計(jì)，貿(mào)貿(mào)然轉(zhuǎn)行，風(fēng)險(xiǎn)更大。

守住基本盤(pán)，靜待花開(kāi)。

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