我是合肥買(mǎi)房參謀吳哥，211大學(xué)畢業(yè)， 十余年房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，熟悉合肥買(mǎi)房政策、區(qū)域規(guī)劃與學(xué)區(qū)，成功指導(dǎo)數(shù)千名購(gòu)房者合肥置業(yè)。吳哥屬于實(shí)戰(zhàn)派，只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議。

以下為“合肥買(mǎi)房參謀”公眾號(hào)粉絲問(wèn)答精選提問(wèn)回答分享。你有合肥買(mǎi)房賣(mài)房問(wèn)題，也歡迎互動(dòng)溝通。

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合肥買(mǎi)房參謀公眾號(hào)粉絲提問(wèn)：

1、問(wèn)：我2023年在合肥買(mǎi)了一套新房，去年年底新房交付了，但是我一直沒(méi)有繳納契稅，網(wǎng)上問(wèn)了豆包說(shuō)晚繳納契稅會(huì)有違約金？是這樣的么？

合肥買(mǎi)房參謀回答：

據(jù)我所知，新房晚繳納契稅是沒(méi)有違約金或滯納金的，唯一影響的是房子影響房子滿(mǎn)二，即賣(mài)房子時(shí)候，如果契稅繳納或房產(chǎn)證辦理時(shí)間沒(méi)有滿(mǎn)二年，會(huì)有一個(gè)非常高的5.3%的增值稅。例如房子賣(mài)了200萬(wàn)，增值稅就要額外繳納十幾萬(wàn)的。

吳哥之前碰到過(guò)一位房東，房子都交付七八年了，但是一直沒(méi)有繳納契稅，現(xiàn)在想賣(mài)了，我勸他趕緊去辦證。同樣掛價(jià)房子，有很高的增值稅，會(huì)嚴(yán)重影響賣(mài)房的。

作者簡(jiǎn)介：合肥買(mǎi)房參謀（有個(gè)同名公眾號(hào)，關(guān)注即免費(fèi)送2.5萬(wàn)字合肥優(yōu)選安心買(mǎi)房寶典），211 大學(xué)畢業(yè)，十余年房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，可幫梳理買(mǎi)房需求，全市范圍內(nèi)精薦新房與二手房小區(qū)清單，助你一站式高效安心安家合肥。

2、問(wèn)：我最近想在合肥買(mǎi)房，不知道要不要買(mǎi)車(chē)位？

合肥買(mǎi)房參謀回答：

要不要買(mǎi)車(chē)位，這個(gè)需要根據(jù)自己的需求與小區(qū)停車(chē)位的量來(lái)定。

如果自己已經(jīng)有車(chē)子或者最近要買(mǎi)車(chē)的，可以考慮買(mǎi)一個(gè)車(chē)位。

當(dāng)然，也也要結(jié)合要買(mǎi)的小區(qū)停車(chē)位車(chē)位配比與可好停車(chē)情況來(lái)定。例如十幾年前的老小區(qū)，小區(qū)車(chē)位配比低。

像前幾天我陪一位購(gòu)房者看2005年交付的小區(qū)，購(gòu)房者小區(qū)位置與戶(hù)型都看的不錯(cuò)，但是小區(qū)不好停車(chē)，到小區(qū)物業(yè)打聽(tīng)車(chē)位情況，得知前面有一兩百位業(yè)主在排隊(duì)輪候租車(chē)位呢，不知道猴年馬月才能輪到呢。

因?yàn)榍懊娴娜朔艞壃F(xiàn)有車(chē)位，除非是前面的業(yè)主不住這個(gè)小區(qū)或者賣(mài)掉房子了，才會(huì)有新的車(chē)位出來(lái)的。所以即使這個(gè)小區(qū)看得不錯(cuò)，也只能放棄看其他小區(qū)了。

最近幾年的新小區(qū)，小區(qū)車(chē)位配比充足，基本達(dá)到1.3以上，甚至有的達(dá)到2.0，這種小區(qū)車(chē)位充足，個(gè)人建議就可以不急著買(mǎi)車(chē)位的（除非資金充足且非常想買(mǎi)靠近樓梯口的好車(chē)位）。可以前期租車(chē)位，等后期價(jià)格合適再買(mǎi)一個(gè)。

合肥次新小區(qū)的不僅僅房?jī)r(jià)下調(diào)厲害，車(chē)位充足的小區(qū)車(chē)位價(jià)格也下滑厲害的，不少小區(qū)之前動(dòng)輒十幾萬(wàn)的車(chē)位，現(xiàn)在可能只要幾萬(wàn)也能買(mǎi)到的了。像瑤海區(qū)某小區(qū)新盤(pán)時(shí)候一個(gè)車(chē)位價(jià)格要6萬(wàn)多，交付三四年后賣(mài)4萬(wàn)多，最近只要2萬(wàn)元左右就可以買(mǎi)到產(chǎn)權(quán)車(chē)位。要知道高峰期時(shí)候，之前人防車(chē)位都要賣(mài)4萬(wàn)多的。

在二手房階段，車(chē)位的價(jià)格一般都是價(jià)格平進(jìn)平出的（當(dāng)然之前有的車(chē)位買(mǎi)的價(jià)格十幾萬(wàn)甚至更高的，價(jià)格都會(huì)回歸的，一般不超過(guò)10萬(wàn)元的），甚至半買(mǎi)半送的不在少數(shù)，有的業(yè)主為了加快賣(mài)房速度，也有車(chē)位全送的情況的。所以，在買(mǎi)二手房時(shí)候，如果自己需要車(chē)位，原業(yè)主也有車(chē)位在售，可以順便要求業(yè)主車(chē)位價(jià)格作調(diào)整一起賣(mài)了。

3、問(wèn)：我看好多回遷房?jī)r(jià)格好低，買(mǎi)房預(yù)算有限，能買(mǎi)回遷房么？

合肥買(mǎi)房參謀回答：

回遷房?jī)r(jià)格是低，但是低有低的道理的。

一般來(lái)說(shuō)，回遷房的質(zhì)量不佳，墻體薄隔音差，樓上動(dòng)靜清晰可聞，后期滲水、裂縫等問(wèn)題頻發(fā)，很多交付十年左右的房屋墻皮大面積脫落嚴(yán)重、窗戶(hù)漏雨，維修頻繁易引發(fā)居住崩潰。

回遷房的物業(yè)更是硬傷，物業(yè)費(fèi)非低甚至很多小區(qū)物業(yè)費(fèi)是免繳的，這導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)缺失，可能樓道無(wú)人清掃、設(shè)施損壞半月不修，綠化被破壞也沒(méi)人補(bǔ)種，公共區(qū)域被亂占，鄰里矛盾多。

回遷房的戶(hù)型差，很多回遷房的戶(hù)型特別差，例如客廳不朝南邊，沒(méi)有采光，臥室空間小等。

回遷房住戶(hù)雜，要不是回遷的老人居多，回遷房的家庭一般都不差，很多年輕人自己不住的，就是家里老人居住?；蛘呋剡w房較多的，就自然的出租出去，這樣賺租金錢(qián)，導(dǎo)致回遷房小區(qū)里面租戶(hù)非常多。因?yàn)榛剡w房租金也低，物業(yè)費(fèi)也沒(méi)有，所以租戶(hù)非常雜，很多是做小攤小販的，小區(qū)里面停了很多三輪車(chē)，加上沒(méi)有好的物業(yè)管理，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境很糟糕。

如果房齡老的回遷房，停車(chē)也是一個(gè)大問(wèn)題，車(chē)位不足，導(dǎo)致小區(qū)里面車(chē)子亂停亂放，小孩在這樣的小區(qū)里面玩耍很不安全。

基于以上原因，回遷房一般比同地段的商品房?jī)r(jià)格要低三分之一甚至只有一半價(jià)格。但即使這樣，買(mǎi)的人也不多。

尤其是現(xiàn)在很多商品房?jī)r(jià)格回調(diào)了，像濱湖區(qū)很多大高層的單價(jià)也只要萬(wàn)把元，總價(jià)八九十萬(wàn)也能買(mǎi)到十年左右房齡的三房戶(hù)型。這樣的不高總價(jià)就沒(méi)有必要買(mǎi)回遷房的了，除非預(yù)算實(shí)在有限，實(shí)在沒(méi)辦法才去買(mǎi)回遷房。