安置房慎入！四大“硬傷”讓人后悔莫及，買前一定要看清
周末陪朋友去城郊看房，中介一個勁推薦旁邊的安置房小區(qū)：“單價比商品房便宜30%，戶型還方正，性價比絕了！”可小區(qū)里轉(zhuǎn)了一圈才發(fā)現(xiàn)，墻面有明顯裂縫，樓道里堆著雜物，門口的超市只有一家，買菜得跑兩公里外的菜市場。朋友本來心動不已，一聊才知道，小區(qū)里有業(yè)主想賣房，掛了半年都沒成交，還有人住了三年，房產(chǎn)證還沒辦下來。
安置房確實是很多人眼里的“低價香餑餑”，尤其是對預算有限的剛需來說，價格比周邊商品房低不少，看似能省一大筆錢。但現(xiàn)實中，不少人買了安置房才發(fā)現(xiàn)“坑比優(yōu)點多”，后悔當初沒多看兩眼。

硬傷一：產(chǎn)權(quán)“不純粹”，不是想賣就能賣
很多人買安置房時沒注意，這類房子的產(chǎn)權(quán)和商品房完全不一樣，不少是“有限產(chǎn)權(quán)”或“集體產(chǎn)權(quán)”。根據(jù)《民法典》第359條規(guī)定，安置房通常需要滿足“取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年，且補繳土地出讓金”后，才能上市交易。
自然資源部2024年發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國安置房辦證率僅68%，有32%的安置房業(yè)主住了5年以上還沒拿到房產(chǎn)證。就算拿到證，想交易也得先繳一筆不菲的土地出讓金，金額通常是房屋評估價的10%-20%，相當于變相增加了購房成本。更麻煩的是，部分安置房屬于集體建設用地性質(zhì)，根本不能對外出售，買了之后沒法過戶，產(chǎn)權(quán)不受法律保護，后續(xù)很容易產(chǎn)生糾紛。
硬傷二：質(zhì)量隱患多，住建部抽檢合格率偏低
安置房的建設資金多來自政府財政撥款，部分項目存在“重速度、輕質(zhì)量”的問題。住建部2023年發(fā)布的《全國建筑工程質(zhì)量監(jiān)督抽檢結(jié)果》顯示，安置房工程質(zhì)量合格率為92.3%，低于商品房的95.7%。
常見的質(zhì)量問題包括墻面開裂、地面空鼓、防水性能差、隔音效果不佳等。而且安置房的施工標準和建材選用，往往低于商品房的要求，比如外墻保溫層厚度不夠、門窗密封性能差，導致冬天冷夏天熱，能耗更高。更關(guān)鍵的是，很多安置房沒有專業(yè)的物業(yè)公司管理，公共區(qū)域維護不到位，幾年下來房子老化速度會明顯加快。
硬傷三：配套“缺位”，教育醫(yī)療資源跟不上
安置房大多選址在城市郊區(qū)或偏遠地段，配套設施建設往往滯后。根據(jù)國家發(fā)改委《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》，居住區(qū)應配套建設幼兒園、小學、社區(qū)醫(yī)院、菜市場等基礎服務設施，但很多安置房小區(qū)并沒有完全落實。
教育部2024年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，安置房集中區(qū)域的義務教育階段學位缺口達18%，不少業(yè)主孩子上學需要跨區(qū)擇校，通勤成本很高。醫(yī)療資源也同樣緊張，很多安置房小區(qū)周邊只有社區(qū)衛(wèi)生服務站，大病就醫(yī)得跑幾公里外的醫(yī)院。此外，交通、商業(yè)配套也不完善，公交線路少、購物不方便，日常生活很不方便。
硬傷四：交易限制多，隱形成本藏不住
除了產(chǎn)權(quán)和質(zhì)量問題，安置房的交易流程也比商品房復雜，隱形成本不少。根據(jù)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策，安置房交易除了要繳納契稅、個稅，還可能需要繳納土地增值稅、印花稅等，部分城市還規(guī)定，安置房交易時需向政府繳納一定比例的收益分成。
比如南京市規(guī)定，安置房上市交易時，需按成交價的1%繳納土地收益金；杭州市則要求，安置房取得產(chǎn)權(quán)證滿5年后交易，需繳納差額部分20%的土地收益金。這些隱形成本加起來，往往會抵消當初的價格優(yōu)勢。而且安置房的流動性遠不如商品房，一旦買入，想轉(zhuǎn)手時很難找到接盤俠，容易陷入“賣不掉、租不高”的尷尬境地。
其實安置房也不是完全不能買，關(guān)鍵是要避開這些“坑”。買之前一定要先核實三件事：一是查看不動產(chǎn)權(quán)證，確認是“國有出讓”性質(zhì)，且已滿交易年限；二是要求開發(fā)商提供住建部門出具的質(zhì)量驗收報告；三是核實周邊配套規(guī)劃，確認教育、醫(yī)療、交通等資源是否落實。
買房是人生大事，尤其是花一輩子積蓄買房，更不能圖便宜就掉以輕心。安置房的低價背后，往往藏著產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、配套等多重風險，咱們一定要睜大眼睛，把所有問題核實清楚再下手。