現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)還在調(diào)整，大家對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的看法亂七八糟，而萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的理性派，之前好幾次精準(zhǔn)預(yù)判了行業(yè)拐點(diǎn)，他的觀點(diǎn)早就成了看房地產(chǎn)趨勢(shì)的重要方向標(biāo)，結(jié)合最新的政策動(dòng)向和市場(chǎng)數(shù)據(jù)，他對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷越來(lái)越靠譜，也讓我們更確定中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)逐步企穩(wěn)回升

從去年四季度開始，政策組合拳的效果很明顯，全國(guó)新建商品房網(wǎng)簽量在十月同比增長(zhǎng)零點(diǎn)九，終結(jié)了長(zhǎng)達(dá)十五個(gè)月的連續(xù)下滑，十一月，三十個(gè)主要城市新房成交面積環(huán)比大漲十二點(diǎn)四，同比增幅更是高達(dá)二十點(diǎn)零六，更關(guān)鍵的是市場(chǎng)信心實(shí)質(zhì)性回暖，七十個(gè)大中城市里，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的從業(yè)者占比升到了六十八點(diǎn)五，供需雙方的預(yù)期正在慢慢扭轉(zhuǎn)

政策層面的突破也值得關(guān)注，今年中央明確要實(shí)施更積極的財(cái)政政策，住建部也在推進(jìn)城中村改造、保障房建設(shè)等三大工程，就拿深圳來(lái)說(shuō)，它的城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃已經(jīng)覆蓋了超兩千萬(wàn)平方米的存量住房，預(yù)計(jì)能釋放超千萬(wàn)平方米的需求，這種政策托底加需求釋放的組合模式，正在重新平衡市場(chǎng)供需，給房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

郁亮說(shuō)未來(lái)住宅建設(shè)中樞值會(huì)維持十億平方米，這個(gè)判斷基于兩個(gè)核心邏輯，一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程還沒結(jié)束，二零二三年全國(guó)新增城鎮(zhèn)人口還有一千一百九十六萬(wàn)，一直在帶來(lái)基礎(chǔ)住房需求，二是改善性需求正在加速釋放，全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房里，房齡超二十年的占比已經(jīng)超三成

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，去年改善型住房成交占比升到了四十五，比二零二零年提高了十二個(gè)百分點(diǎn)，這標(biāo)志著市場(chǎng)需求已經(jīng)從有房住全面升級(jí)到住好房，這種升級(jí)需求在核心城市表現(xiàn)得更突出，去年上?？們r(jià)一千萬(wàn)元以上的新房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)二十七，北京三居室及以上戶型的成交占比突破六十，萬(wàn)科高端產(chǎn)品線拾系項(xiàng)目在多個(gè)城市都實(shí)現(xiàn)了溢價(jià)成交，這也印證了品質(zhì)住房需求的強(qiáng)勁韌性，隨著居民收入提高和消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)延續(xù)，改善性需求會(huì)持續(xù)釋放，給房?jī)r(jià)提供有力支撐

行業(yè)生態(tài)的重構(gòu)更多體現(xiàn)在發(fā)展模式的創(chuàng)新上，華潤(rùn)置地靠開發(fā)加運(yùn)營(yíng)雙輪驅(qū)動(dòng)，去年經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入占比突破三十，龍湖集團(tuán)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目已經(jīng)覆蓋了全國(guó)二十個(gè)城市，管理面積超一千五百萬(wàn)平方米，這些轉(zhuǎn)型實(shí)踐和郁亮提出的房地產(chǎn)發(fā)展新模式相呼應(yīng)，意味著行業(yè)正在告別規(guī)模擴(kuò)張的舊時(shí)代，邁入高質(zhì)量發(fā)展新階段

房企轉(zhuǎn)型不僅提高了產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，還增強(qiáng)了行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，現(xiàn)在房企更注重產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，通過提高產(chǎn)品附加值來(lái)增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這也會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)合理回升

雖然整體市場(chǎng)還在調(diào)整，但核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已經(jīng)率先展現(xiàn)出企穩(wěn)跡象，就像北京某核心地段的一個(gè)小區(qū)，一套掛牌價(jià)五百五十六萬(wàn)的房子，掛牌當(dāng)天就吸引了七波購(gòu)房者咨詢，業(yè)主很快就漲價(jià)六十萬(wàn)，這種搶手程度也反映出核心地段房產(chǎn)的稀缺性和旺盛需求

相比之下，部分三四線城市和收縮型城市因?yàn)槿丝诔掷m(xù)流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，房?jī)r(jià)可能還會(huì)面臨一些壓力，但隨著政策托底效應(yīng)慢慢顯現(xiàn)和行業(yè)生態(tài)的重構(gòu)，這些城市的房?jī)r(jià)也會(huì)逐步回歸理性，實(shí)現(xiàn)軟著陸

郁亮的表態(tài)和最新的市場(chǎng)數(shù)據(jù)讓我們更堅(jiān)信，中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)逐步企穩(wěn)回升，政策托底、城鎮(zhèn)化與改善性需求支撐、房企轉(zhuǎn)型與行業(yè)生態(tài)重構(gòu)以及市場(chǎng)分化等因素一起發(fā)揮作用，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會(huì)率先企穩(wěn)，進(jìn)而帶動(dòng)整體市場(chǎng)回暖，所以別再誤判中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)了，未來(lái)已經(jīng)到來(lái)，讓我們一起期待房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展