導語：“不抽貸、細甄別”，正是當前銀行應對房地產風險的主流路徑。作為區(qū)域性重要銀行，一旦信用收縮引發(fā)連鎖反應，其面臨的風險傳導壓力遠大于同業(yè)。

一邊是20億元中票展期陷入“零支持”困局，債權人博弈進入白熱化；另一邊卻是子公司2000萬元貸款平穩(wěn)續(xù)貸，擔保措施清晰明確。萬科這一組看似矛盾的債務境遇，構成了理解當前房地產風險處置邏輯的樣本。

12月15日，萬科20億元中票“22萬科MTN004”三份展期方案在首次持有人會議上全數(shù)被否，其無條件展期議案支持率更是低至0%。

“22萬科MTN004”超85%由銀行持有，公募或私募機構占比超10%，萬科境內債持有人整體以銀行和理財子公司為主。

萬科將于12月18日召開第二次持有人會議，重點討論追加深圳國企擔保等增信措施，爭取在5個工作日寬限期內避免實質性違約。

就在債券市場博弈升級的前兩天，12月13日，萬科旗下子公司上海筑浦信息技術有限公司經(jīng)申請，成功獲得南京銀行（601009.SH）上海分行2000萬元續(xù)貸，期限1年，由萬科系核心企業(yè)印力商置提供連帶責任保證擔保。

無論是風險暴露、期限安排，還是擔保方式，這都是一筆常規(guī)流程標準化業(yè)務。

2000萬元貸款在南京銀行2025年中報披露的2.90萬億元資產盤子中，占比僅約0.00069%，幾乎可以忽略不計。

只要交易結構完備、責任主體明確、風險可控，小額授信就符合銀行正常經(jīng)營邏輯。業(yè)內普遍認為，這筆續(xù)貸并非特殊時期的“姿態(tài)性操作”，而是南京銀行一貫風險偏好的延續(xù)。

這種“公開市場遇冷、銀行體系放行”的分化，本質是不同金融場域的風險判斷邏輯差異。

行業(yè)調整期，金融機構的態(tài)度早已不是“支持或不支持”的二元選擇，而是“以何種條件支持”的精準施策。

債券市場關注“宏觀信用”，20億元大額債務背后，是投資者對萬科整體償債能力、行業(yè)周期風險的集體考量，尤其在房地產調整期，缺乏強增信的展期方案難以獲得分散持有人的共識。

而銀行體系聚焦單筆業(yè)務的“微觀風控”，借款方上海筑浦自身狀況穩(wěn)定，具備獨立償債能力，印力商置的連帶擔保形成雙重保障，小額敞口對銀行資產質量影響亦極小。

對于有一定房地產相關資產敞口的銀行而言，倘若南京銀行連一筆具備優(yōu)質擔保的小額萬科貸款都選擇拒絕續(xù)期，市場將會作何解讀？這無異于向外界釋放明確信號：即便是在風控設計最為扎實的交易結構下，南京銀行也已喪失對萬科的信用信心。

該信號一旦發(fā)出，極有可能成為壓垮市場信心的又一根稻草，觸發(fā)其他金融機構、尤其是那些風險敞口更大、擔保條件更薄弱的債權人的恐慌情緒，進而引發(fā)“踩踏式”的信貸收縮，反而將自身相當規(guī)模的房地產相關貸款置于更高風險中。

究其根源，南京銀行的資產質量早已與房地產市場的平穩(wěn)運行深度綁定。

據(jù)2025年中報，南京銀行對公房地產業(yè)貸款余額627.17億元，占總貸款比重4.52%；個人住房按揭貸款余額882.20億元，占比6.36%，兩者合計構成的廣義房地產相關貸款占總貸款比重超過9%。

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圖源：南京銀行2025年中報

盡管這一占比在A股上市城商行中處于低位，但該行房地產領域的風險暴露仍需警惕。2025年上半年，南京銀行對公房地產不良率達2.08%，雖較上年同期略有回落，但仍顯著高于全行0.84%的整體不良率水平。

更關鍵的是，其風險抵御緩沖空間持續(xù)收窄，撥備覆蓋率從2023年三季度末的360.58%降至2025年的313.22%；同期撥貸比為2.6%，較2023年末的3.23%亦有所下降。

南京銀行作為區(qū)域重要城商行，房地產貸款與本地市場深度綁定，一旦行業(yè)信用收縮引發(fā)連鎖反應，其面臨的風險傳導壓力遠大于同業(yè)。

任何龍頭房企的公開違約，都可能觸發(fā)監(jiān)管機構對整個行業(yè)貸款的風險重估，迫使銀行大規(guī)模計提資產減值準備，從而侵蝕當期利潤。

相比之下，用一筆成本極低、風險幾乎可以忽略的續(xù)貸，來維持既有關系與預期穩(wěn)定，反而是一種更為理性的選擇。

同樣不能忽視的，還有同業(yè)競爭的現(xiàn)實存在。

頭部房企仍然掌握著結算、存款、供應鏈金融等多維度資源，銀行之間的競爭并不會因行業(yè)下行而消失。對南京銀行而言，在不增加實質風險的前提下保持存在感，本身就是一種防御策略，以避免在周期底部被動失位。

這種“不抽貸、細甄別”的思路，正是當前銀行應對房地產風險的主流路徑。過去十余年房地產黃金周期中，銀行追逐高收益資產是順勢而為。如今，潮水退去，這些曾經(jīng)的優(yōu)質資產，部分轉化為了難以快速出清的“存量包袱”。

在“保交樓、保民生”的政策要求下，銀行無法簡單地抽貸、斷貸，甚至在某些時候，還需為問題項目提供配套融資以求自救。

同時，大量到期的貸款，通過“展期”的方式在賬面上維持著“正?！睜顟B(tài)，使得整體的房地產貸款規(guī)模想降，卻難以降下來。

在這樣的約束條件下，銀行快速、大幅度壓降房地產相關資產，并非現(xiàn)實選項。更可行的路徑，是在存量框架內進行精細化管理，區(qū)分不同客戶、不同項目的風險層級，對相對安全的部分保持連續(xù)性，對高風險敞口逐步收縮，；并盡力防止風險從點到面地擴散，維持資產盤子穩(wěn)定，以最小代價換取穿越周期的寶貴時間。

南京銀行對風險邊界的把握也印證了，在充滿不確定性的周期中，基于數(shù)據(jù)的克制與理性，遠比簡單的立場表態(tài)更重要。（阿爾法工場金融家）