對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，房子是人生中少有的大額支出，保值率和流通性才是關(guān)鍵，而這兩點(diǎn)在二手房市場(chǎng)中有非?？陀^的數(shù)據(jù)可裁決。

相比新房，二手房市場(chǎng)的真實(shí)成交價(jià)才更能反映一套房子的真實(shí)價(jià)值，因?yàn)檫@里的每一分漲跌，都是市場(chǎng)反復(fù)博弈的結(jié)果。

觀察長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)鐵律：長(zhǎng)沙二手房，只認(rèn)書包！不管新房時(shí)宣傳的配套多花哨，到了二手房交易環(huán)節(jié)，真正能撐起房?jī)r(jià)、保證流通性的，永遠(yuǎn)是實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)質(zhì)書包資源。

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長(zhǎng)沙超一類書包房，吊打任何住宅！

從保值率和流通性的角度來(lái)看，長(zhǎng)沙二手房只分兩種：超一類書包房，和其他所有！

不管是吹得天花亂墜的高端豪宅、地鐵品質(zhì)盤，還是號(hào)稱 “六邊形戰(zhàn)士” 的房子，說(shuō)白了都只能歸為 “其他”。整個(gè)長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)里，唯有超一類書包房能真正做到 “有價(jià)有量”，這一點(diǎn)已被數(shù)據(jù)狠狠驗(yàn)證。

配套超一類名校的八方和鈺龍就是典型的例子。從2023年開始，它們的成交價(jià)就穩(wěn)定在長(zhǎng)沙二手房均價(jià)的2.5-3倍，不管市場(chǎng)起伏，始終跑贏任何階段的二手房均價(jià)，保值能力堪稱“天花板”。

反觀其他房子，完全不在一個(gè)維度：有些豪宅掛牌價(jià)虛高，一年難成交幾套，純屬有價(jià)無(wú)市；不少剛需盤的成交看似熱鬧，實(shí)則靠降價(jià)換量，根本撐不起真實(shí)價(jià)值。至于江景、湖景、地鐵、山景這些賣點(diǎn)，在超一類書包房面前只能算“小弟”，連提價(jià)的底氣都沒(méi)有。

更扎心的是流通性對(duì)比，近三年（2023-2025年），八方小區(qū)二手房成交量達(dá)到2400+套，超過(guò)同期絕大部分新房的銷量。

今年，八方小區(qū)的二手房成交量，預(yù)計(jì)將超全長(zhǎng)沙所有豪宅！

2025年以來(lái)，長(zhǎng)沙二手房月均成交5000+套，全年預(yù)計(jì)約6萬(wàn)套。

從2025年11月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，總價(jià)300萬(wàn)以上二手房成交僅占1.58%，全年預(yù)計(jì)約950套。

再看一組數(shù)據(jù)：今年1-10月，八方小區(qū)A、B、C 區(qū)總過(guò)戶量已達(dá)375套，加上D區(qū)輕松破400套。若再算上11-12月的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)將超500套。

也就是說(shuō)，在二手房市場(chǎng)，全長(zhǎng)沙豪宅的成交套數(shù)加起來(lái)，可能都抵不過(guò)一個(gè)八方小區(qū)，這完全不是一個(gè)維度的實(shí)力對(duì)比。

對(duì)重視教育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，超一類書包房是必需品，沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的余地。

而豪宅一旦進(jìn)入二手房市場(chǎng)，新房的濾鏡就會(huì)徹底破碎：金碧輝煌的售樓部拆除或改造了、水景開始干涸了、會(huì)所運(yùn)營(yíng)也崩盤了......要知道，上海單價(jià)10萬(wàn)+的豪宅都撐不起會(huì)所運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)沙的豪宅更難例外，褪去包裝后只?！捌胀ㄗ≌钡谋举|(zhì)。

還有被炒上天的“高得房率”，其實(shí)也沒(méi)那么玄乎。十來(lái)年前的潤(rùn)和紫郡、潤(rùn)和長(zhǎng)郡、潤(rùn)和又一城，不少戶型得房率超100%是常規(guī)操作，輕松打爆現(xiàn)在的一些新規(guī)產(chǎn)品。

但從二手房表現(xiàn)來(lái)看，這些盤的價(jià)格并沒(méi)有凸顯出優(yōu)勢(shì)，足見(jiàn)高得房率遠(yuǎn)不如優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)有含金量

別被花里胡哨的概念蒙蔽，買房花的都是真金白銀，理性看待長(zhǎng)沙樓市的底層邏輯：長(zhǎng)沙超一類書包房，吊打任何住宅！

中考人數(shù)將翻倍，買超一類書包房要趁早！

長(zhǎng)沙作為人口增量全國(guó)前列的省會(huì)，不僅活力拉滿，教育資源更是名聲在外。大量地州市家長(zhǎng)為了孩子教育選擇來(lái)長(zhǎng)沙置業(yè)，直接推動(dòng)長(zhǎng)沙中小學(xué)生數(shù)量高速增長(zhǎng)。

這也意味著，中考競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，正在迅速疊加。

數(shù)據(jù)已經(jīng)給出答案：

2024年，長(zhǎng)沙中考人數(shù)近6萬(wàn)人。

2025年，長(zhǎng)沙中考人數(shù)超6.7萬(wàn)人。

2026年，長(zhǎng)沙中考人數(shù)預(yù)計(jì)為7.4萬(wàn)人

2027年，長(zhǎng)沙中考人數(shù)預(yù)計(jì)超8.1萬(wàn)人

到2030年，長(zhǎng)沙城區(qū)初中畢業(yè)生預(yù)計(jì)飆至12萬(wàn)，較2025年幾乎翻一番！

長(zhǎng)沙中考競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)度遠(yuǎn)超想象！分?jǐn)?shù)咬得極緊，呈“蘑菇型”分布，一分就能拉開巨大差距。

公辦高中錄取率僅50%左右，普通初中四大率普遍3%上下，再好一點(diǎn)的初中四大率也才5-8%。

而超一類初中，堪稱 “降維打擊”——

公辦普高率能穩(wěn)定在85%以上，四大率、五小率更是大幅度領(lǐng)先，這對(duì)想讓孩子取得好成績(jī)的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，意義非凡。

但關(guān)鍵問(wèn)題是，長(zhǎng)沙幾千個(gè)小區(qū)里，真正的超一類書包房，用手指都數(shù)得出來(lái)，完全是“僧多粥少”的格局。

也正因如此，這些年長(zhǎng)沙價(jià)格暴漲的小區(qū)，清一色是超一類書包房

• 旭輝藏郡：2011年賣5000+元/㎡，如今學(xué)位可用的二手房已達(dá)約2萬(wàn)/㎡；
• 鈺龍?zhí)煜拢?014年賣5000+元/㎡，當(dāng)前學(xué)位可用的二手房穩(wěn)定在約2萬(wàn)/㎡；
• 八方小區(qū)：2016年賣7000+元/㎡，如今學(xué)位可用的二手房更是飆至約3萬(wàn)/㎡；
• 水映加州：2021年賣7000+元/㎡，現(xiàn)階段學(xué)位可用的二手房約1.5-1.6萬(wàn)/㎡。

這些樓盤的價(jià)格都已翻倍，更有甚者漲了三倍！反觀其他房子：一線江景房、湖景房、地鐵房，甚至不少豪宅，不僅沒(méi)漲價(jià)，反而跌得不忍直視，脆弱得不堪一擊。

要知道，湖南985錄取率僅1.7%，211錄取率也才4.5%，優(yōu)質(zhì)中小學(xué)資源的稀貴性只會(huì)越來(lái)越突出。

更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在還有超一類書包房新房在售，一定程度上壓制了二手房?jī)r(jià)格。等新房賣完，沒(méi)有了價(jià)格參照，其二手房?jī)r(jià)格大概率會(huì)徹底“放飛自我”。

所以，看懂長(zhǎng)沙樓市邏輯的人都知道：中考人數(shù)將翻倍，買超一類書包房要趁早！

長(zhǎng)沙超一類書包房，優(yōu)選卓越朗宋！

長(zhǎng)沙超一類書包房，得之不易，但也絕非閉著眼睛就能買，優(yōu)中擇優(yōu)才是W道！

長(zhǎng)沙100多所初中學(xué)校，青一的大名，相信沒(méi)有人會(huì)沒(méi)聽說(shuō)過(guò)吧？

不論民辦還是公辦時(shí)代，四大率、公辦普高率、創(chuàng)新拔尖人才等方面，青一都比其他學(xué)校領(lǐng)先一大截，成績(jī)相當(dāng)穩(wěn)定、波動(dòng)很小。

尤其今年是其“民轉(zhuǎn)公”后、純公辦生源的D1次中考，成績(jī)?cè)俅巫屓苏痼@：

約31%的四大率、拔尖創(chuàng)新人才錄取人數(shù)59人+全市D1、四大五小率約65%、公辦普高率約90%...

這意味著，生源的變動(dòng)，對(duì)其成績(jī)的影響幾乎可以忽略，師資+學(xué)校加工能力尤其強(qiáng)悍；

不論普娃，還是牛娃，都能在這里再上一層樓！

而卓越朗宋自帶的青一擴(kuò)建校區(qū)（在建），與本部距離僅約500米、由空中連廊相連，新老校區(qū)將實(shí)行“一所學(xué)校、兩個(gè)校區(qū)、一套班子”的管理模式。

本質(zhì)上其實(shí)就是“一所學(xué)校、兩個(gè)校區(qū)”。

重要的是，青一擴(kuò)建校區(qū)：

是在本部教學(xué)樓老化、辦公場(chǎng)所緊張、學(xué)生數(shù)量日益增長(zhǎng)的背景下誕生的，是為了片區(qū)的教育質(zhì)量更上一層樓而誕生的；

并非單純?yōu)榱藬U(kuò)張而擴(kuò)張，本部學(xué)校與區(qū)教育局會(huì)更重視，含金量也更足！

2025年，恰逢青一本部建校20周年，青一擴(kuò)建校區(qū)的成立與建設(shè)，是其建校史上里程碑的一步，是其品牌影響力更進(jìn)一步的重要舉措。

此外，青一擴(kuò)建校區(qū)已經(jīng)開工建設(shè)，為9年制學(xué)校，包含小學(xué)+初中，總投資金額近3億元，預(yù)計(jì)明年（2026年）9月份正式開學(xué)！

而卓越朗宋，是目前青一擴(kuò)建校區(qū)WEI一配套的樓盤！

9年制學(xué)校，小學(xué)+初中在一起，上學(xué)路線也好，家長(zhǎng)陪讀也好，不折騰、更省心；教育體系更連貫。

目前長(zhǎng)沙超一類書包房，如八方、鈺龍，二手房均價(jià)基本在2.5萬(wàn)+/㎡，配套青一本部的水映加州，成交價(jià)也高達(dá)1.5-1.7萬(wàn)/㎡

而該項(xiàng)目推出的特價(jià)工抵房只要9字頭，不用掏空六個(gè)錢包，普通家庭也能接受！

長(zhǎng)沙新規(guī)超小面積 88平三房?jī)尚l(wèi)

無(wú)新規(guī)不賣房！

市面上的新規(guī)戶型，基本都集中在110平以上，且價(jià)格比老規(guī)產(chǎn)品貴得多。

卓越朗宋的88平，不僅是項(xiàng)目搶手的戶型，還是目前長(zhǎng)沙所有新規(guī)樓盤中建面+總價(jià)都很小的。

但尺度相當(dāng)喜人——

南北兩面，通過(guò)飄窗、陽(yáng)臺(tái)及設(shè)備平臺(tái)，將室內(nèi)可利用面積做到了塔尖水平，得房率約100%（業(yè)主自行設(shè)計(jì)裝修后）。

↓比水映加州89平的三房一衛(wèi)，優(yōu)勢(shì)可太明顯了：

相比之下，項(xiàng)目的布局更合理、方正，客餐廚+臥室的尺度也更寬闊，住起來(lái)更舒適。

更重要的是，承重墻少、室內(nèi)布局更靈活！

自住+家庭人員少的話，客廳+南次臥+陽(yáng)臺(tái)可直接拉通，一個(gè)約6.5米開間的大橫廳躍然紙上；

當(dāng)然，如果為了上學(xué)，想住得更舒服點(diǎn)，個(gè)人比較推薦118平的標(biāo)準(zhǔn)四房，使用面積和老規(guī)143平的相差無(wú)幾。

客廳同樣可以變大橫廳，開間約8米，既有大橫廳，還能兼顧會(huì)客+書房雙重功能。

↓戶型圖：

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