哈嘍，大家好，小戎這篇國際評論，主要來分析日本房產(chǎn)：“一物六價”套路深，東京地價早超泡沫巔峰，如今漲價是東京獨美，背后藏著企業(yè)轉(zhuǎn)型等玄機。

聊日本房產(chǎn)別光盯著“東京房價又漲了”，它家最絕的是“價格套路”——一套房能整出六種價，比奶茶的甜度選項還多，全靠政府的“評估天團”撐著。

先破個誤區(qū)：比房價就是耍流氓！30年前的老破小和現(xiàn)在的智能豪宅，材料設(shè)備差著一個次元，但土地價格是“照妖鏡”，日本政府每年派專業(yè)評估師全國“掃樓”，公示三個關(guān)鍵價：公示地價、基準地價、路線價，堪稱房產(chǎn)圈的“三大指導(dǎo)價”。

這三價的分工超明確：公示地價是“官方牌面”，1969年就有了，全國2.6萬個取樣點，比天氣預(yù)報的監(jiān)測站還密。

基準地價是地方政府的“補充包”；路線價最雞賊，是國稅廳的“稅錢計算器”，基本是公示價的8折，專門盯著遺產(chǎn)和贈與——怕老人提前過戶逃稅，這波操作夠精明。

更絕的是地方政府的“固定資產(chǎn)評估價”，三年一更新，約是公示價的7折，直接關(guān)聯(lián)你的稅單，等于說，一套房在官方那有N個“身份價”，算稅時用低價，公示時亮高價，這算盤打得我在國內(nèi)都聽見了。

再說說房價的“過山車”：1990年泡沫破了后，日本地價連跌十年，比失戀還慘；2012年起觸底反彈，現(xiàn)在東京銀座的地價，早超過泡沫時代的巔峰了，2024年銀座一塊地每平5570萬日元，折合人民幣兩百多萬，夠在二三線城市買套房了，這才是“宇宙中心”的排面。

但這次漲價和以前不一樣！泡沫時代是“全國狂歡”，連小地方的地價都跟著飛。

現(xiàn)在是“東京獨美”，都心五區(qū)的地價封神，地方城市卻在“躺平”，就像班級里的學(xué)霸一路開掛，學(xué)渣紋絲不動，貧富差距拉滿了。

為啥這次漲得穩(wěn)？三大原因：一是日本企業(yè)“渡劫成功”，泡沫后搞產(chǎn)業(yè)重組，海外營收從20%飆到80%，賺全球的錢養(yǎng)自家房。

二是外國游客“救市”，觀光客把酒店、商場帶火，需求直接拉滿；三是全球資金“避險”，中美摩擦下，原本投中國的錢轉(zhuǎn)頭扎進日本，巴菲特都重倉日本商社，這波是資本用腳投票。

日本房產(chǎn)現(xiàn)在是“東京一極獨大”，價格體系比瑞士鐘表還精密，想抄作業(yè)？先搞懂那六種價再說，畢竟人家的稅和價一樣，都能給你整明白。