觀點(diǎn)網(wǎng) 12月18日，武漢又一輪土地拍賣落槌。

開拍前，原定出讓的P（2025）204號(hào)地塊終止出讓，剩余13宗地全部以底價(jià)成交，總成交價(jià)39.7億元。

本次出讓地塊分布廣泛，涵蓋地塊新洲區(qū)、黃陂區(qū)、東西湖區(qū)等多個(gè)區(qū)域，用地性質(zhì)以宅地為主，容積率跨度大，從低密1.4到高強(qiáng)度8.92不等。

一眾底價(jià)成交名單中，兩家知名企業(yè)尤為引人注目：復(fù)星集團(tuán)與大華集團(tuán)。

其中，復(fù)星集團(tuán)以總價(jià)10.93億元拿下全場(chǎng)單價(jià)最高地塊，大華集團(tuán)則以7530萬元摘得次高地塊。

值得注意的是，復(fù)星集團(tuán)繼6天前拿地后再次出手，兩場(chǎng)土拍合計(jì)投入約26億元，完成了對(duì)漢正街東片核心資產(chǎn)的進(jìn)一步整合。

本次土拍最受關(guān)注的焦點(diǎn)，無疑是復(fù)星集團(tuán)在漢正街的再度加碼。

12月18日，復(fù)星集團(tuán)以10.93億元底價(jià)競(jìng)得P（2025）209號(hào)地塊（即漢正街東片A3地塊），樓面價(jià)11677.35元/平方米，成為本場(chǎng)土拍樓面單價(jià)最高地塊。

就在此前不到一周的12月12日，復(fù)星以15.45億元、樓面價(jià)13868.57元/平方米競(jìng)得P（2025）195號(hào)地塊（即漢正街東片A2地塊）。

從具體規(guī)劃指標(biāo)來看，P（2025）195號(hào)地塊位于武漢硚口區(qū)沿河大道以北，規(guī)劃道路（上河街）以西漢正街東片A2地塊；規(guī)劃總用地面積為17429平方米，為城鎮(zhèn)住宅用地；最大計(jì)容建筑面積控制在111403平方米以內(nèi)；最高容積率折合約6.40；建筑高度不超過150米。

P（2025）209號(hào)地塊位于武漢硚口區(qū)規(guī)劃漢水街以南，規(guī)劃寶慶街以西漢正街東片A3地塊；規(guī)劃總用地面積為10494平方米，為城鎮(zhèn)住宅及商業(yè)混合用地；最大計(jì)容建筑面積控制在93600平方米以內(nèi)；最高容積率折合約8.91；建筑高度不超過150米。

至此，一周之內(nèi)，兩場(chǎng)落槌，復(fù)星在漢正街約投入26億元。

據(jù)市場(chǎng)分析，復(fù)星并非簡(jiǎn)單的規(guī)模擴(kuò)張，而是基于“復(fù)星外灘中心”項(xiàng)目整體規(guī)劃調(diào)整后的資產(chǎn)確權(quán)。這兩宗地塊原本就是復(fù)星外灘中心百萬方規(guī)劃版圖一部分，但此前受制于規(guī)劃、拆遷及市場(chǎng)周期等影響，長(zhǎng)期處于待開發(fā)狀態(tài)。

此次拿地，本質(zhì)上是漢正街東片在經(jīng)歷2024年控規(guī)調(diào)整后，土地使用權(quán)的重新出讓。

在新規(guī)劃條件下，A2地塊（P(2025)195號(hào)）調(diào)整為“居住+教育配套”用地，將建設(shè)高端住宅及一所12班幼兒園；A3地塊（P(2025)209號(hào)）調(diào)整為“居住+商業(yè)混合”用地，側(cè)重于社區(qū)商業(yè)服務(wù)與居住功能的結(jié)合。

通過“商改住”調(diào)整，復(fù)星將原本去化難度較大的純商業(yè)體量轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)需求更明確的住宅及配套資源，也標(biāo)志著該項(xiàng)目將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的開發(fā)階段。

早在2014年，復(fù)星便以42.7億元底價(jià)拿下銀豐地塊打造“復(fù)地漢正街”，彼時(shí)5349萬元/畝單價(jià)曾創(chuàng)下紀(jì)錄，初步確立了在漢正街的立足點(diǎn)。

三年后的2017年1月，復(fù)星進(jìn)一步擴(kuò)大版圖，斥資130.1億元競(jìng)得漢正街東片核心地塊（含A1商務(wù)地塊），正式確立了“復(fù)星外灘中心”百萬方大盤格局，并計(jì)劃在此引入金融蜂巢產(chǎn)業(yè)。

進(jìn)入2019年至2025年，隨著C2地塊豪宅開發(fā)完成，以及此次2025年12月A2、A3地塊成功摘牌，復(fù)星外灘中心剩余規(guī)劃地塊得以落地，項(xiàng)目開發(fā)至此形成完整閉環(huán)。

在建的A1地塊規(guī)劃365米超高層雙子塔，承載全球金融總部與高端商務(wù)功能，屬于長(zhǎng)期持有型物業(yè)，負(fù)責(zé)提升區(qū)域能級(jí)；新獲取的A2、A3地塊則提供居住產(chǎn)品與教育、生活配套，屬于銷售型與服務(wù)型物業(yè)。

這種“產(chǎn)業(yè)+居住+配套”組合，不僅能通過住宅銷售平衡超高層建設(shè)帶來的巨大資金沉淀，更能完善區(qū)域職住平衡，構(gòu)建“金融蜂巢”的完整生態(tài)。

觀點(diǎn)新媒體整理資料顯示，復(fù)星外灘中心計(jì)劃于2026年12月竣工，屆時(shí)將形成包含超高層地標(biāo)、藝術(shù)中心、景觀住宅在內(nèi)的完整城市綜合體。

除復(fù)星外，上海大華集團(tuán)在本次土拍中的表現(xiàn)同樣受到關(guān)注。

大華集團(tuán)以底價(jià)7530萬元競(jìng)得P（2025）210號(hào)地塊，成交樓面價(jià)為10275.66元/平方米。

出讓文件顯示，該地塊位于青山區(qū)武昌生態(tài)文化長(zhǎng)廊與建二測(cè)路交匯處，在本次土拍中面積最小，規(guī)劃總用地面積僅4456平方米，規(guī)劃建筑面積約7307.84平方米，容積率約為1.64，屬于低密住宅用地，緊鄰武昌生態(tài)文化長(zhǎng)廊，周邊分布有和平公園、印象城等成熟配套，生活氛圍濃厚。

從地理位置上看，該地塊與大華先前所開發(fā)的大華·錦繡時(shí)代、大華·鉑金悅府幾乎連成一片，不僅能通過共享成熟的社區(qū)配套降低開發(fā)成本，更能利用已形成的品牌溢價(jià)實(shí)現(xiàn)“老帶新”的快速去化。

當(dāng)前房企普遍收縮投資戰(zhàn)線的背景下，大華集團(tuán)選擇拿下這一塊純宅地，應(yīng)是深耕青山濱江板塊多年后的一次“小小補(bǔ)倉”。

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