陽臺(tái)面積擴(kuò)容40%，上海用新規(guī)重新定義“好房子”標(biāo)準(zhǔn)

不漲價(jià)不炒作，上海住宅新規(guī)如何讓買房人省下四五十萬？

杭州之后，上海跟進(jìn)！住宅品質(zhì)提升新政能否激活樓市良性循環(huán)？

開發(fā)商成本降了，購房者得房率高了！上海新規(guī)的雙贏邏輯

9月26日，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》，這份文件將從住宅設(shè)計(jì)源頭推動(dòng)上海新建住宅的品質(zhì)進(jìn)階。新規(guī)不是單純放松限制，而是通過精細(xì)化調(diào)整容積率計(jì)算規(guī)則，引導(dǎo)開發(fā)商把資源投入到居住體驗(yàn)的實(shí)際提升中，讓購房者獲得更多實(shí)惠。

陽臺(tái)是這次新規(guī)中變化最顯著的部分。過去上海對(duì)陽臺(tái)面積采取“不超過8平方米半計(jì)容”的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，新規(guī)則按戶型面積分層設(shè)定：80平方米以下戶型，不超過8平方米的陽臺(tái)按一半面積計(jì)算容積率；80至160平方米戶型，不超過10%比例面積的陽臺(tái)半計(jì)容；160平方米以上戶型，16平方米以內(nèi)的陽臺(tái)半計(jì)容。特別值得關(guān)注的是，封閉陽臺(tái)也被納入半計(jì)容范圍，這意味陽臺(tái)空間可以更靈活地融入客廳、臥室等功能區(qū)。以一套160平方米的改善型住宅為例，過去陽臺(tái)最多贈(zèng)送4平方米面積，現(xiàn)在提升到8平方米，按上海當(dāng)前房?jī)r(jià)測(cè)算，相當(dāng)于為購房者釋放了40萬至50萬元的價(jià)值空間。此外，對(duì)于沿公共綠地、河流或風(fēng)貌街道的住宅，還可增設(shè)一個(gè)進(jìn)深不超過0.75米、面積不超過3平方米的景觀陽臺(tái)，并不計(jì)入容積率。這類“一步陽臺(tái)”在設(shè)計(jì)上常用于高端項(xiàng)目，能提升居住的情緒價(jià)值。

示意圖大概如下，

陰影部分為地面，陰影之上的第一層為車位，再往上才是“地面層”，以及往上的住宅部分。

車庫設(shè)置規(guī)則也有重要調(diào)整。新規(guī)明確，小區(qū)停車空間可設(shè)置在半地下室或底層架空層，這部分建筑面積不計(jì)入容積率。這一變化直接降低了開發(fā)商的建造成本。傳統(tǒng)地下車庫需要開挖土方、進(jìn)行支護(hù)降水，成本高昂，而地上或半地下停車方案能節(jié)省大量資金。更重要的是，新規(guī)同時(shí)明確，停車庫上層設(shè)置的架空層、風(fēng)雨連廊等公共空間仍不計(jì)容，這消除了公眾對(duì)“開發(fā)商為省錢不建公共空間”的擔(dān)憂，保證了小區(qū)公共活動(dòng)的品質(zhì)。

建筑外立面也不再計(jì)入容積率。過去，外立面材質(zhì)如石材、鋁板的厚度增加會(huì)占用可售面積，開發(fā)商可能因此降低用材標(biāo)準(zhǔn)。新規(guī)實(shí)施后，采用干掛石材、金屬幕墻、陶板等高品質(zhì)立面的飾面層不納入容積率計(jì)算，從政策層面鼓勵(lì)開發(fā)商提升建筑外觀和耐久性。建筑高度限制也有所放寬，50米以下建筑可增加7米高度，50米以上最多增加11米。這并非為了簡(jiǎn)單增加樓層，而是為提升公共區(qū)域空間體驗(yàn)，如架空層可從常見的3米做到5米以上，帶來更開闊的公共活動(dòng)場(chǎng)域。

這些變化對(duì)市場(chǎng)各方產(chǎn)生積極影響。對(duì)購房者而言，陽臺(tái)面積增加直接提升得房率，客廳等空間尺度得到改善。建筑高度放寬使架空層更大氣，風(fēng)雨連廊增強(qiáng)小區(qū)通行便利，外立面升級(jí)則提升社區(qū)整體質(zhì)感。對(duì)開發(fā)商而言，不計(jì)容面積增加意味可售面積有所提升，地上停車方案降低土建成本，政策為產(chǎn)品創(chuàng)新提供更大空間。今年上海外環(huán)區(qū)域一些新項(xiàng)目，如浦東新楊思某個(gè)地塊，通過優(yōu)化設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)去化，顯示市場(chǎng)對(duì)品質(zhì)住宅的認(rèn)可。

上海新規(guī)與杭州去年底推出的容積率優(yōu)化政策有相似之處，但市場(chǎng)基礎(chǔ)不同。杭州相關(guān)政策出臺(tái)后，其土拍市場(chǎng)熱度有所上升，部分地塊樓面價(jià)上漲，新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)隨之調(diào)整。上海作為一線城市，需求層次豐富，購房群體覆蓋剛需、改善等多類客戶，政策更注重整體居住品質(zhì)提升與市場(chǎng)穩(wěn)定。8月上海優(yōu)化外環(huán)外限購政策，9月推出住宅品質(zhì)新規(guī)，形成政策協(xié)同效應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，上海二手房市場(chǎng)保持穩(wěn)定，8月成交量接近2萬套，日均超1100套，說明真實(shí)居住需求依然穩(wěn)固。

新規(guī)推動(dòng)行業(yè)從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)型。上海新房市場(chǎng)近年來持續(xù)結(jié)構(gòu)性變化，大戶型、改善型產(chǎn)品占比上升，但不同總價(jià)段產(chǎn)品供應(yīng)依然多元。新規(guī)通過技術(shù)指標(biāo)優(yōu)化，鼓勵(lì)開發(fā)商聚焦產(chǎn)品力提升，而非單純追求規(guī)模擴(kuò)張。這對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展具有正向作用。購房者也將更關(guān)注住宅的實(shí)際使用功能、空間舒適度及長(zhǎng)期耐久性，形成良性的市場(chǎng)選擇機(jī)制。

上海此次政策調(diào)整，反映出城市發(fā)展進(jìn)入新階段后對(duì)居住品質(zhì)的更高追求。通過規(guī)則優(yōu)化推動(dòng)住宅設(shè)計(jì)進(jìn)步，讓老百姓在同樣預(yù)算下住得更好，這是政策的本意所在。未來，隨著新規(guī)項(xiàng)目陸續(xù)落地，市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)更多功能完善、設(shè)計(jì)精細(xì)、環(huán)境宜居的住宅產(chǎn)品，滿足市民對(duì)美好生活的期待。