（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

2006年，趙國(guó)棟作為被安置人，與甲公司簽訂《回遷房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)得位于某安置小區(qū)的一號(hào)房屋（建筑面積94.21平方米），購(gòu)房款由其個(gè)人支付。

同年3月11日，趙國(guó)棟與買(mǎi)受人孫文斌簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定將一號(hào)房屋以44萬(wàn)元價(jià)格出售。孫文斌于3月19日付清全款，趙國(guó)棟隨即交付房屋。此后，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府向?qū)O文斌核發(fā)了《樓房產(chǎn)權(quán)證明》，明確載明“產(chǎn)權(quán)人為孫文斌”。

自2006年起，孫文斌一直實(shí)際占有、使用該房屋至今，繳納物業(yè)、水電等全部費(fèi)用。

2019年底，趙國(guó)棟去世。其配偶李秀英、女兒趙雪作為第一順位繼承人，在2023年涉案房屋具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證條件后，拒絕配合孫文斌辦理過(guò)戶手續(xù)。

李秀英、趙雪辯稱(chēng)：該房屋系家庭三人（趙國(guó)棟、李秀英、趙雪）共同享有的拆遷安置權(quán)益所購(gòu)，屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)，趙國(guó)棟未經(jīng)其他共有人同意擅自出售，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。

孫文斌遂起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》有效，并判令李秀英、趙雪及甲公司協(xié)助辦理一號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

1. 甲公司于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助李秀英、趙雪將一號(hào)房屋首次登記至其名下；

2. 李秀英、趙雪在完成首次登記后七日內(nèi)，配合孫文斌將一號(hào)房屋轉(zhuǎn)移登記至孫文斌名下。

（注：法院未支持“確認(rèn)居住使用權(quán)益歸原告所有”的訴請(qǐng)，因該權(quán)利已包含在所有權(quán)中。）

三、法院說(shuō)理

1. 買(mǎi)賣(mài)協(xié)議系真實(shí)意思表示，合法有效

法院認(rèn)為，2006年簽署的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》有雙方簽字，且有付款憑證、產(chǎn)權(quán)證明、長(zhǎng)期實(shí)際占有等證據(jù)佐證，系當(dāng)事人真實(shí)合意，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

2. 小產(chǎn)權(quán)證明具初步確權(quán)效力

鄉(xiāng)政府當(dāng)年出具的《樓房產(chǎn)權(quán)證明》明確將產(chǎn)權(quán)人登記為買(mǎi)受人孫文斌，并加蓋公章，表明基層管理機(jī)構(gòu)已認(rèn)可該轉(zhuǎn)讓行為，具有公示和行政確認(rèn)作用。

3. 繼承人須承繼合同義務(wù)

趙國(guó)棟去世后，其繼承人李秀英、趙雪依法承受其生前合同權(quán)利義務(wù)?，F(xiàn)房屋具備辦證條件，繼承人不得以“不知情”或“未同意”為由拒絕履行協(xié)助過(guò)戶義務(wù)。

4. “家庭共有”主張缺乏證據(jù)支持

被告雖稱(chēng)房屋屬三人共有，但未能提供析產(chǎn)協(xié)議、共有登記或共同出資證明。而購(gòu)房合同、付款記錄、產(chǎn)權(quán)證明均指向趙國(guó)棟個(gè)人處置，法院對(duì)其“無(wú)權(quán)處分”抗辯不予采信。

四、律師提示

本案典型體現(xiàn)了“回遷房交易+繼承糾紛”的雙重風(fēng)險(xiǎn)。值得購(gòu)房者注意：

即使是“小產(chǎn)權(quán)”回遷房，只要完成交付、取得基層產(chǎn)權(quán)證明、長(zhǎng)期穩(wěn)定占有，法院通常會(huì)保護(hù)善意買(mǎi)受人；

出賣(mài)人死亡后，繼承人不能以“非合同當(dāng)事人”為由逃避過(guò)戶義務(wù)；

主張“家庭共有”需提供充分證據(jù)，僅憑拆遷政策中的“安置人口”不足以推翻個(gè)人購(gòu)房事實(shí)。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)建議：購(gòu)買(mǎi)回遷房務(wù)必保留付款憑證、交接記錄，并爭(zhēng)取在鄉(xiāng)/村級(jí)產(chǎn)權(quán)文件上登記為權(quán)利人，以構(gòu)建完整證據(jù)鏈，防范未來(lái)繼承人反悔風(fēng)險(xiǎn)。