上海樓市地位下滑最嚴(yán)重的區(qū)，恐怕就是長(zhǎng)寧了。

在上海剛啟動(dòng)現(xiàn)代化城市建設(shè)的前10年，長(zhǎng)寧是上海樓市毫無(wú)疑問(wèn)的領(lǐng)軍者：

以古北、鎮(zhèn)寧路為代表的板塊，房?jī)r(jià)是上海絕對(duì)的一梯隊(duì)，甚至比同期老靜安、老盧灣的新房?jī)r(jià)格還貴。

當(dāng)時(shí)的長(zhǎng)寧，幾乎虹吸了整個(gè)上海最高端的購(gòu)買(mǎi)力。

但是如今的長(zhǎng)寧樓市，除了西郊別墅區(qū)之外，幾乎一個(gè)能在上海豪宅市場(chǎng)站穩(wěn)的豪宅項(xiàng)目都沒(méi)有。

長(zhǎng)寧曾經(jīng)站在頂峰的古北、鎮(zhèn)寧路等區(qū)域，如今也只是典型的中產(chǎn)社區(qū)。

長(zhǎng)寧樓市的地位，為什么沒(méi)落的這么厲害？

這個(gè)過(guò)程，給了我們什么啟示？

長(zhǎng)寧的房子，在很多六零后七零后的心中，地位是極高的。

原因在于，他們的青年時(shí)期，上海最貴的房子就在長(zhǎng)寧，最洋氣的地方，也是長(zhǎng)寧。

眾所周知，上海90年代市區(qū)全面大開(kāi)發(fā)，經(jīng)歷的第一個(gè)大產(chǎn)業(yè)周期，就是以外企為主導(dǎo)的外資時(shí)代。

當(dāng)時(shí)，大量的外企來(lái)到上海開(kāi)公司、開(kāi)辦事處、開(kāi)工廠。

而這一周期內(nèi)主要的承載地，就是建設(shè)于當(dāng)年浦西郊區(qū)地帶的虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)——上海第一個(gè)涉外開(kāi)發(fā)區(qū)，也是上海第一個(gè)成片開(kāi)發(fā)的CBD。

在大增量時(shí)代，其實(shí)城市的發(fā)展模型非常簡(jiǎn)單：

哪里有發(fā)展，哪里就有人；

哪里有人，哪里就會(huì)有大規(guī)模的城市開(kāi)發(fā)。

如果再加一句話就是：

哪里有高收入的人，哪里就有富人區(qū)。

外企產(chǎn)業(yè)的繁榮帶來(lái)了大量的外籍友人、創(chuàng)造了大量的拿著國(guó)際工資的外企員工，也吸引來(lái)了大量的華僑回國(guó)。

這些群體手上拿著外匯，收入按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)，不少外企高管甚至一個(gè)月上萬(wàn)美金的收入，遠(yuǎn)超月入幾百元的上海市民。

高收入，自然對(duì)應(yīng)的都是高標(biāo)準(zhǔn)：

虹橋經(jīng)開(kāi)區(qū)建設(shè)了新世紀(jì)廣場(chǎng)、太陽(yáng)廣場(chǎng)、麗晶大廈曾經(jīng)是上海頂流的商務(wù)地標(biāo)，里面出入的多是西裝革履的外企高管，國(guó)際化氛圍非常強(qiáng)；

友誼商城、世貿(mào)商城在以前的定位非常高，檔次幾乎相當(dāng)于現(xiàn)在的恒隆廣場(chǎng)和國(guó)金中心。

“1994年3月26日虹橋友誼商城開(kāi)業(yè)，9個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1.8億元，2011年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售7.5億元，還曾創(chuàng)出上海乃至全國(guó)百貨業(yè)平方米效益最高的業(yè)績(jī)。”

而回到住宅領(lǐng)域，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)都是工人新村，確實(shí)無(wú)法匹配這些見(jiàn)過(guò)世面、住過(guò)好房子的群體；

而上海當(dāng)時(shí)也正好到了房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的時(shí)期。

于是可謂一拍即合：

他們有住好房子的需求，我們也有建設(shè)好房子的需要；

當(dāng)然當(dāng)年也有通過(guò)外銷(xiāo)房創(chuàng)匯的需要（外銷(xiāo)房需要外匯買(mǎi)賣(mài)），于是上海第一代國(guó)際社區(qū)古北誕生了。

如果今天去看古北一期，的確都是老掉牙的產(chǎn)品了。

但是在當(dāng)年那可是一等一的好房子：

設(shè)想一下，在那個(gè)遍地工人新村的時(shí)代，你看到一個(gè)有社區(qū)園林、貼滿(mǎn)大理石的大堂、物業(yè)管家服務(wù)、帶電梯的小洋樓，甚至還有專(zhuān)用的停車(chē)場(chǎng)和停車(chē)位的小區(qū)，估計(jì)不亞于你今天看到一套四代住宅的震撼。

更關(guān)鍵的是，這種規(guī)格還不是單獨(dú)一個(gè)社區(qū)，而是整個(gè)區(qū)域都是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)打造，在當(dāng)時(shí)那個(gè)年代絕對(duì)是最為拔尖的存在。

要不然，古北也不會(huì)在當(dāng)年被評(píng)為“九十年代上海十大新景觀”。

上海第一個(gè)整片規(guī)劃、整片開(kāi)發(fā)的好房子，又準(zhǔn)備賣(mài)給上海最有錢(qián)的一批人，價(jià)格自然是極高的：

1994年的時(shí)候，古北的外銷(xiāo)房均價(jià)就達(dá)到了1500美金，按當(dāng)年的匯率要2萬(wàn)塊人民幣，而當(dāng)時(shí)上海的人均月收入才800元每月。

不夸張的說(shuō)，古北，就是當(dāng)時(shí)的上海第一豪宅區(qū)。

當(dāng)年，古北的標(biāo)簽就是“三多”：

名人多、名車(chē)多、名狗多。

外企高管、知名企業(yè)家、華僑知名人事、港澳臺(tái)明星，總能在古北被偶遇。

當(dāng)然，貴的地方不僅僅是古北，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)寧全區(qū)的新房都貴。

97年房改之后，商品房剛剛起步的時(shí)期，上海房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)第一梯隊(duì)的板塊，也是長(zhǎng)寧。

比如鎮(zhèn)寧路板塊，吸引了大量華僑入住，價(jià)格也是全市第一梯隊(duì)。

港式豪宅東方劍橋、東方雅苑的當(dāng)時(shí)的價(jià)格要賣(mài)到1.4萬(wàn)，和絕對(duì)老上海好地段的靜安中凱城市之光一個(gè)價(jià)格，國(guó)際麗都城當(dāng)時(shí)只要1萬(wàn)-1.2萬(wàn)一平方。

當(dāng)時(shí)的徐家匯，很多住宅比如青之杰，元福大廈等，售價(jià)不過(guò)6500左右，最貴的東方曼哈頓，也不過(guò)7000元一平。

徐家匯的價(jià)格，其實(shí)還未必能和當(dāng)時(shí)中山公園媲美：

1999年開(kāi)盤(pán)的圣約翰名邸6500塊，2000年就漲到了9000元，當(dāng)時(shí)也是大量港澳臺(tái)居民買(mǎi)入，價(jià)格也是如日中天。

到了2003年，仁恒濱江園3w一平方的價(jià)格被稱(chēng)為上海第一豪宅，但實(shí)際上還是屈身于長(zhǎng)寧之下：

這一年8月，湖南路555號(hào)、只有35套的鴻豐香緹花園開(kāi)盤(pán)，均價(jià)4100美元/㎡，按當(dāng)時(shí)的匯率算，均價(jià)約3.4萬(wàn)元/㎡。

如果類(lèi)比當(dāng)年1990-2005年代，長(zhǎng)寧的房子在全市市場(chǎng)的地位，基本可以視同等于如今的黃浦——

上海最有錢(qián)的一批人，去買(mǎi)最貴的一批房子。

不過(guò)如今的長(zhǎng)寧樓市地位，可以說(shuō)是完全沒(méi)落了。

因?yàn)榻裉焯崞鸫蟛糠珠L(zhǎng)寧曾經(jīng)達(dá)到過(guò)豪宅水準(zhǔn)的板塊或者社區(qū)，大家的評(píng)價(jià)天然降一級(jí)——

長(zhǎng)寧，成為了豪宅市場(chǎng)的減分項(xiàng)。

除了西郊別墅區(qū)這種憑借著規(guī)劃紅利長(zhǎng)期占據(jù)改善高地的“特殊”板塊，長(zhǎng)寧在頂級(jí)豪宅市場(chǎng)全面失聲。

鎮(zhèn)寧路湖南路四大金剛，已經(jīng)成為了頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的末流；

類(lèi)似嘉里華庭這種社區(qū)，如今成為了介于中產(chǎn)和豪宅之間不倫不類(lèi)的產(chǎn)品。

新華路就只有淮海名邸這種次新房，勉強(qiáng)賣(mài)到3000萬(wàn)總價(jià)，實(shí)際上單價(jià)早都不是一梯隊(duì)的豪宅區(qū)。

古北一期全面沒(méi)落成為老破大，古北二期全面淪為中產(chǎn)社區(qū)，富人拋棄了古北；

中山公園早就被同期的徐家匯甩在身后半截，隔壁的天山板塊唯一豪宅仁恒河濱花園，大戶(hù)型單價(jià)一度跌到了8萬(wàn)。

至于零星分布在西郊板塊的幾個(gè)“豪宅定位”的項(xiàng)目，比如復(fù)地御西郊、朗詩(shī)新西郊，單價(jià)水平也就是普通中產(chǎn)社區(qū)的水準(zhǔn)，同樣游離于主流的豪宅區(qū)之外。

如今的長(zhǎng)寧，相當(dāng)于大部分區(qū)域都是中產(chǎn)社區(qū)，無(wú)非有一小部分是因?yàn)槊娣e比較大而成為了高配中產(chǎn)社區(qū)：

總價(jià)無(wú)法觸及太高，單價(jià)也被市區(qū)狠狠壓制，基本介于豪宅和中產(chǎn)住宅之間的位置，不上不下。

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長(zhǎng)寧樓市在頂豪市場(chǎng)的沒(méi)落，主要原因在于以下幾點(diǎn)：

第一，決定上海頂級(jí)地段的購(gòu)買(mǎi)力人群，早就全變了。

長(zhǎng)寧樓市當(dāng)時(shí)能成為上海的第一梯隊(duì)，核心原因在于吸收了上海最有錢(qián)的一批購(gòu)買(mǎi)力：

外國(guó)人和華僑，港澳臺(tái)的老板和明星，以及因?yàn)楫?dāng)時(shí)外資時(shí)代富起來(lái)的第一批人。

他們把長(zhǎng)寧的房子買(mǎi)貴了，其實(shí)就和今天北上廣深賺到錢(qián)，回老家去買(mǎi)四代住宅的群體一樣

——高維打低維，有錢(qián)的人，給了窮地方帶來(lái)一些購(gòu)買(mǎi)力上的震撼。

但是，隨著外資時(shí)代的沒(méi)落，房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)多輪造富浪潮之后，上海真正擁有超額購(gòu)買(mǎi)力的群體早就不再是這批人。

2000年之后上海置業(yè)的富人群體，要么跟著老上海選擇走，買(mǎi)入傳統(tǒng)上只角地段的豪宅，要么跟著新的一江一盒

因此說(shuō)起來(lái)是富人拋棄了長(zhǎng)寧，其實(shí)應(yīng)該先是時(shí)代拋棄了長(zhǎng)寧——

上海最富的一群人，不是你這誕生的，也不太愛(ài)在你這里混了。

之后才是第二階段，富人拋棄了長(zhǎng)寧——

本身生活在長(zhǎng)寧的老錢(qián)們，不是說(shuō)這些大哥們就沒(méi)錢(qián)了，但是大哥們也不會(huì)說(shuō)一定要在長(zhǎng)寧住到game over。

上海過(guò)去20年，開(kāi)發(fā)了一批又一批豪宅，市中心的好房子越來(lái)越多，類(lèi)似于古北這種沒(méi)有傳統(tǒng)底蘊(yùn)的新中產(chǎn)板塊也越來(lái)越多。

老錢(qián)群體在這個(gè)過(guò)程也在換倉(cāng)，近的可能去了金虹橋比如古北壹號(hào)，過(guò)了河去了長(zhǎng)風(fēng)，也有很多我們接觸到的買(mǎi)家換到了江景房里。

因此在2005-2020這個(gè)周期，其實(shí)長(zhǎng)寧的豪宅就是在被富人拋棄的狀態(tài)。

但是好在當(dāng)時(shí)上海豪宅市場(chǎng)還是諸侯割據(jù)的狀態(tài)，各區(qū)都有屬于自己的區(qū)域豪宅。

比如古北二期的大戶(hù)型，依然是本地人心中的豪宅產(chǎn)品，價(jià)格也一度四千多萬(wàn)一套。

而2020年之后，城市大規(guī)模更新之后上海樓市的豪宅邏輯變了，這一輪才是長(zhǎng)寧豪宅的徹底降級(jí)。

城市大規(guī)模更新，新房豪宅大量供應(yīng)，直接讓區(qū)域型的豪宅全部死掉；

買(mǎi)豪宅的共識(shí)變成了優(yōu)先選成片開(kāi)發(fā)富人區(qū)，優(yōu)先選擇黃浦、徐匯濱江、陸家嘴，長(zhǎng)寧從地段上再次降級(jí)，和豪宅區(qū)都不搭邊了。

近兩年新房豪宅產(chǎn)品也開(kāi)始了大升級(jí)，相比于前些年限價(jià)時(shí)代的垃圾產(chǎn)品大幅度改進(jìn)提升——

而長(zhǎng)寧這些老牌豪宅的品質(zhì)和產(chǎn)品力也真正在豪宅圈不夠看了。

這輪之后，才是長(zhǎng)寧真正的整體降級(jí)，幾乎全面變成了中產(chǎn)社區(qū)；

所剩無(wú)幾的能留在豪宅圈的項(xiàng)目，也成為了豪宅圈的末流。

好在長(zhǎng)寧這些年的發(fā)展非常好，相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里經(jīng)濟(jì)的繁榮帶來(lái)了大量的產(chǎn)業(yè)人口，保證了樓市的地位沒(méi)有進(jìn)一步下降。

當(dāng)下，臨空產(chǎn)業(yè)園和拼多多所在的虹橋經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)域，依然是如日中天的狀態(tài)，為樓市帶來(lái)大量購(gòu)買(mǎi)力；

此外上游還有2號(hào)線的外溢。

這些增量，都保證了長(zhǎng)寧在被富人拋棄之后，大量的中產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力接盤(pán)了長(zhǎng)寧的房子，維持住了中產(chǎn)社區(qū)的地位。

長(zhǎng)寧的樓市地位沒(méi)落其實(shí)是一個(gè)非常典型的案例，因?yàn)槲磥?lái)上海市區(qū)的大部分板塊也會(huì)陷入同樣的困境：

城市規(guī)劃在已經(jīng)全面建成的土地上增量愈發(fā)有限，城市更新也無(wú)法一直進(jìn)行。

任何一個(gè)板塊進(jìn)入存量時(shí)代，都會(huì)面對(duì)被拋棄的風(fēng)險(xiǎn)。

長(zhǎng)寧樓市的沒(méi)落，至少給了我們幾個(gè)啟示：

第一，單核心支撐的購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)，都有被時(shí)代拋棄的風(fēng)險(xiǎn)。

比如外資經(jīng)濟(jì)時(shí)代之后，長(zhǎng)寧的主力購(gòu)買(mǎi)力被時(shí)代拋棄。

如果沒(méi)有長(zhǎng)寧新增的產(chǎn)業(yè)購(gòu)買(mǎi)力接盤(pán)，長(zhǎng)寧的樓市地位可能還要進(jìn)一步下降。

類(lèi)比到其他區(qū)域、板塊，那些只靠單一行業(yè)、產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域，都有類(lèi)似的困境需要考量，比如安亭。

第二，豪宅大洗牌之后，被淘汰的不僅僅只有長(zhǎng)寧豪宅。

比如我之前提到的陸家嘴北濱江，在這一輪豪宅沖擊之下，其實(shí)就是發(fā)生了淘汰——

價(jià)值梯度完全掉落，部分社區(qū)從豪宅的18w上下掉落到中產(chǎn)社區(qū)的12w上下；

其實(shí)豪宅階層滑落，最麻煩的是預(yù)算問(wèn)題：

中產(chǎn)家庭總價(jià)預(yù)算有限，你面積大的房子，總價(jià)受困于買(mǎi)家預(yù)算，單價(jià)還要跌的更多，因此才有網(wǎng)上說(shuō)的暴跌。

當(dāng)然，陸家嘴北濱江畢竟是陸家嘴，中產(chǎn)還愿意接盤(pán)。

麻煩的是那些房齡老、中產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力還不夠的區(qū)域型豪宅，就會(huì)完全游離于主流的豪宅區(qū)之外，成為真正意義上的老破大。

而對(duì)于中產(chǎn)社區(qū)而言，這些年也都是淘汰賽：

部分五邊形戰(zhàn)士板塊，旁邊開(kāi)發(fā)了新的五邊形戰(zhàn)士板塊，購(gòu)買(mǎi)力就會(huì)被吸走，價(jià)格梯隊(duì)就會(huì)下降。

第三，地位下降之后，并不是無(wú)人接盤(pán)，要結(jié)合其區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)情況綜合分析。

篇幅有限，具體的板塊分析、淘汰、洗牌，后續(xù)我們還會(huì)推出新的文章解讀，感謝您的閱讀和關(guān)注。