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湯姆陪你買房的第90天：

這把還是香港贏

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時間拉回到一年前，很少有人會想到，香港樓市會在這一輪周期里，率先顯露出復(fù)蘇的輪廓。

彼時，無論是成交量還是價格指數(shù)，香港與內(nèi)地市場幾乎同步下行，悲觀情緒在兩地蔓延，區(qū)別似乎只剩下跌幅大小。

然而進入今年后，變化開始悄然發(fā)生，甚至來得比很多人預(yù)期得更早。

最新的市場數(shù)據(jù)清晰表明，香港樓市的變化已具備趨勢性特征，而非短暫的“偶然反彈”。

從價格看，香港樓價已連續(xù)五個月回升，創(chuàng)下過去十五個月以來的新高；成交量上，市場活躍度顯著提升。

根據(jù)土地注冊處數(shù)據(jù)，2025年10月，一手私人住宅注冊成交2028宗；二手住宅成交則達到3905宗，且已連續(xù)五個月（6月至10月）穩(wěn)定在每月3000宗以上。這一“量價齊升”的態(tài)勢，標(biāo)志著市場已從低位企穩(wěn)反彈。

更重要的是，這一輪回暖并非發(fā)生在高位震蕩之中，而是在經(jīng)歷了長時間下跌之后展開的——在此之前，香港樓市一路下探，直至今年1月才被普遍視為階段性觸底。因此，本輪市場回暖的持續(xù)性與廣度，將取決于真實需求（特別是自用與長期投資需求）的支撐力度，這是判斷反彈性質(zhì)的關(guān)鍵。

同時，一些更具象征意義的信號也開始浮現(xiàn)?！暗禺a(chǎn)教父”施永青旗下基金近期頻繁入市，并公開判斷，未來六年香港樓價存在最高達85%的上升空間。

圖：網(wǎng)絡(luò)

無論這一預(yù)測最終是否完全兌現(xiàn)，它至少反映了一個事實：一部分最早感知周期變化的資金，已經(jīng)重新站回了香港樓市這一側(cè)。

如果把這輪回暖簡單歸因為“運氣好”，顯然低估了背后的結(jié)構(gòu)性因素。更準確地說，這是政策、資金與人口三股力量在同一時間點疊加的結(jié)果。

政策層面，香港的轉(zhuǎn)向極為果斷。

去年初，特區(qū)政府直接取消了實施多年的樓市“辣招”，將印花稅壓至最低水平，同時大幅放寬非本地居民的置業(yè)門檻。

此前長期壓在買家身上的高交易成本，在短時間內(nèi)被明顯削弱，許多原本處于觀望狀態(tài)的需求因此被重新激活。與“慢慢試水”的漸進式調(diào)整不同，香港的政策選擇更像一次明確的方向性表態(tài)：。當(dāng)前政策的重心已從抑制樓市，轉(zhuǎn)向?qū)⑵浞€(wěn)住并定位為經(jīng)濟的基本盤。

圖：星島日報

與此同時，利率環(huán)境的變化進一步放大了政策效果。由于港幣與美元掛鉤，美聯(lián)儲進入減息周期預(yù)期后，香港按揭利率隨之回落，月供壓力明顯下降。當(dāng)“買房要付的稅變少了”“每個月背負的負擔(dān)也輕了”，交易層面的心理門檻自然隨之降低。

但真正構(gòu)成底層支撐的，仍然是“人”和“錢”。

多項人才計劃持續(xù)推進，使香港在短時間內(nèi)迎來規(guī)?？捎^的新人口。截至今年7月，相關(guān)計劃累計批出逾34萬人，已有約22萬人實際到港，其中九成以上來自內(nèi)地。這些都是以就業(yè)、家庭和長期生活為目的的新居民。大量新增人口首先進入租賃市場，推高租金，并逐步通過“先租后買”的路徑向置業(yè)需求傳導(dǎo)。

香港租金已回升至2019年水平，并成為本輪復(fù)蘇最早出現(xiàn)拐點的指標(biāo)。租金的意義在于，它幾乎無法被政策“制造”，只能來源于真實而持續(xù)的居住需求。當(dāng)租金企穩(wěn)回升，意味著市場的底部并非建立在情緒或預(yù)期之上，而是有現(xiàn)實生活場景作為支撐。

圖：網(wǎng)絡(luò)

資金的流入同樣不可忽視。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，內(nèi)地買家在香港購入近一萬套住宅，尤其是在5000萬港元以上的高端住宅市場，內(nèi)地買家占比已超過四成。在全球資產(chǎn)配置邏輯重塑的背景下，香港憑借制度、金融與資產(chǎn)安全屬性，重新成為高凈值人群的重要選擇。

也正是在這種背景下，判斷香港樓市是否真正走出底部，就應(yīng)當(dāng)關(guān)注兩個核心指標(biāo)：租金收益率與利率環(huán)境。

2023-2025年聯(lián)邦基金利率走勢

圖：美聯(lián)儲FRED數(shù)據(jù)庫

在這兩項條件的共同作用下，市場已不再僅僅處于“止跌”階段，而是具備了向新一輪周期過渡的基礎(chǔ)。一些能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的細分領(lǐng)域，如學(xué)生宿舍和長租公寓，已率先獲得資本青睞，反映出市場信心與資金流向的積極變化。

那么，一個幾乎不可回避的問題隨之而來：內(nèi)地樓市，能否抄香港的作業(yè)？

答案或許并不樂觀。

香港的經(jīng)驗可以借鑒，但難以照搬。首先，香港作為一座高度開放、人口體量有限的城市，可以通過外來人口和跨境資金迅速改變供需結(jié)構(gòu)，而內(nèi)地城市層級復(fù)雜、人口規(guī)模龐大，很難依靠單一變量完成逆轉(zhuǎn)。

其次，雖然內(nèi)地不少城市同樣在放松限購、下調(diào)利率，但政策節(jié)奏與力度并不統(tǒng)一，部分核心城市仍存在制度性約束，難以形成類似香港那樣清晰而穩(wěn)定的預(yù)期。

在“搶人”方面，內(nèi)地城市同樣動作頻頻，但問題在于，很多政策停留在“把人引進來”，卻沒有解決“人住在哪里”的現(xiàn)實難題。補貼金額與房價水平脫節(jié)，使得政策效果大打折扣：一線城市補貼看似可觀，卻難以對沖高房價壓力；低線城市房價較低，卻難以提供足夠的就業(yè)與收入預(yù)期，最終導(dǎo)致需求難以沉淀。

更深層的問題，是信心。香港樓市能夠回暖，本質(zhì)上是市場重新相信：成本可控、需求可持續(xù)、資產(chǎn)具備長期價值；而內(nèi)地樓市當(dāng)前最大的阻力，恰恰在于這種信心尚未完全修復(fù)。人們擔(dān)心價格繼續(xù)下行，擔(dān)心收入不穩(wěn)定，于是選擇延后決策，哪怕政策邊際改善，也難以迅速轉(zhuǎn)化為成交。

圖：見水印

因此，內(nèi)地真正需要學(xué)習(xí)的，并不是“如何讓房價上漲”，而是如何在不同城市層級中重新建立平衡：一線城市通過人才與住房綁定穩(wěn)住需求，強二線城市重點釋放改善型需求，三四線城市則需要更現(xiàn)實地面對庫存問題。同時，通過保障房與租賃體系建設(shè)，避免樓市成為居民負擔(dān)，而非支撐。

香港的這一輪回暖，更像一次階段性的實驗。它向市場揭示：房地產(chǎn)的復(fù)蘇，未必總需強刺激拉動。當(dāng)人口流動、資本走向與制度預(yù)期重新對齊時，市場周期便會自然轉(zhuǎn)向。真正的分化，漲幅高低不是最緊要，而顯現(xiàn)于誰先掙脫舊模式的束縛。

這一輪香港樓市，真正難的不是“敢不敢買”，而是在回暖初期，怎么選、不踩錯周期。

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